Aula de financiamento imobiliário: como comprar sua primeira casa

Hoje quero esclarecer tudo sobre financiamento imobiliário! Esse tema é parte de uma aula exclusiva da AUVP, minha escola de investimentos, mas decidi compartilhar aqui porque sei que pode fazer a diferença na vida de muita gente.

Ter um lar para chamar de seu é um objetivo importante, e entender as melhores estratégias para financiá-lo pode ser o primeiro passo para realizá-lo. Se você está pensando em adquirir um imóvel, continue lendo e confira as informações essenciais a seguir!

O que é preciso para comprar um imóvel?

A primeira etapa para adquirir um imóvel é garantir o valor da entrada. No entanto, nem todos têm esse montante disponível, e é aí que programas como o Minha Casa, Minha Vida entram como aliados, oferecendo subsídios e condições mais acessíveis.

Apesar de muitos acreditarem que o programa é exclusivo para famílias de baixa renda, ele contempla uma faixa maior do que se imagina. Em áreas urbanas, a renda familiar máxima aceita é de R$ 8 mil e, em áreas rurais, pode chegar a R$ 96 mil anuais. Além disso, se você é beneficiário do Bolsa Família, há uma vantagem significativa: você não precisa pagar nem mesmo a entrada.

Outro ponto interessante é que o programa agora permite o pagamento do imóvel em até 35 anos, com parcelas ajustadas para não ultrapassarem 1/3 da sua renda mensal. Isso traz mais flexibilidade e torna a aquisição da casa própria uma realidade para muitos brasileiros.

Vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Se você está próximo do limite de isenção do Minha Casa, Minha Vida, considerando a soma da renda de todos os moradores da sua casa, já vale a pena aproveitar o programa. Atualmente, a menor taxa de juros oferecida está em torno de 4% ao ano, o que é extremamente vantajoso. Esse percentual equivale praticamente à taxa de inflação do país, tornando o financiamento altamente acessível. Com qualquer rendimento de investimento, você teria condições de pagar as parcelas do empréstimo sem dificuldades.

Por outro lado, se você é jovem, solteiro e sem planos imediatos de formar uma família, talvez esse não seja o melhor caminho. Isso porque, no futuro, suas necessidades podem mudar, e você pode precisar de um imóvel que se ajuste melhor ao seu estilo de vida. Além disso, vale lembrar que o Minha Casa, Minha Vida só pode ser utilizado para o primeiro financiamento imobiliário. Ou seja, se você já possui um imóvel, o programa não estará disponível para você.

Alugar ou comprar um imóvel?

Se você está em dúvida entre alugar ou financiar um imóvel, desenvolvemos uma calculadora que pode simplificar essa decisão. Basta clicar aqui para acessar e realizar a simulação. Para utilizá-la, você precisará informar alguns dados importantes:

• Média de valorização anual do mercado imobiliário na sua cidade.
• IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), que é amplamente usado para reajustar o valor do aluguel.

Com essas informações, a calculadora analisará os custos e retornos de cada opção, ajudando você a determinar qual alternativa é mais vantajosa para sua situação financeira.

Como quitar um financiamento rápido?

Se você já fez um financiamento, mas não quer ficar preso a ele por 30 anos, existe uma forma de quitar a dívida mais rápido, mesmo sem dispor de grandes quantias. Vou te explicar como isso funciona.

Os sistemas da Caixa e de outros bancos oferecem a possibilidade de amortizar o valor total do seu imóvel. Isso significa que, além de pagar a prestação mensal, você pode destinar um valor extra para quitar as últimas parcelas do financiamento.

Duas opções para amortização:

• Reduzir o valor da prestação atual: Essa alternativa diminui o valor que você paga mensalmente, mas mantém o prazo total do financiamento. Não é a melhor opção, já que você continua pagando juros sobre todo o período.
• Reduzir o prazo do financiamento: Essa é a opção ideal. Ao reduzir o tempo do contrato, você economiza significativamente nos juros, pois o financiamento é liquidado mais rápido.

Mesmo com pouco dinheiro:

Se você consegue destinar, por exemplo, 25% do seu salário para antecipar parcelas, foque sempre nas últimas prestações. Mesmo valores pequenos fazem diferença, reduzindo bastante o tempo de financiamento e os juros totais.

Dúvidas sobre financiamento

Esse é um assunto que gera muitas dúvidas, então vou tentar responder as mais comuns e frequentes, para que o conteúdo fique bem completo!

1. Quem pode solicitar um financiamento imobiliário?

De acordo com a cartilha da Caixa, você precisa ser brasileiro (nato ou naturalizado). Se for estrangeiro, deve possuir visto de permanência no país. Precisa estar com o nome limpo (sem restrições nos órgãos de crédito como SPC e Serasa).

Além disso, é preciso comprovar ter capacidade financeira para pagar a prestação mensal. Ser maior de 18 anos ou menor emancipado com 16 anos completos e a prestação do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda familiar.

2. Como comprovar renda?

Para os trabalhadores CLT, existem diversas formas de comprovar renda: você pode apresentar o holerite, a carteira de trabalho, a declaração de imposto de renda ou o extrato bancário.

Já para quem é autônomo ou MEI, as opções incluem o extrato bancário, a declaração de imposto de renda, o comprovante de rendimentos (DECOR), recibos de serviços prestados ou a declaração do MEI.

É importante destacar que não há motivo para se preocupar caso o banco solicite mais de um desses documentos. Isso é uma prática comum, utilizada para cruzar informações e garantir a precisão dos dados fornecidos. E se você nunca declarou imposto de renda, saiba que é possível fazê-lo a qualquer momento, pois todos os cidadãos podem apresentar essa declaração.

3. Autônomos podem financiar um imóvel?

Ao contrário do que muitos pensam, sim, autônomos podem financiar imóveis. Eles precisam comprovar renda e podem fazer isso entregando ao banco os documentos que citei acima: extrato bancário, declaração de imposto de renda (é uma das principais formas), comprovação de rendimentos (DECOR), que é emitido normalmente por um contador, recibos dos serviços prestados (esse é menos aceito) ou a declaração anual do MEI.

4. É possível financiar um imóvel sem entrada?

Não é possível financiar sem entrada. O mínimo você precisará dar de entrada é 10%, caso o imóvel possua algum subsídio. E quanto menor o valor que você tem para entrada, menores são as chances de que o banco aceite o financiamento. Mas, lembre-se: o FGTS também pode ser utilizado como parte da entrada.

5. O que é composição de renda?

Composição de renda é quando você soma sua renda com a de outras pessoas, como pais, irmãos, cônjuges ou até amigos, para aumentar o valor da renda familiar e também as chances de aprovação do financiamento. No entanto, todos os envolvidos na composição de renda serão coproprietários do imóvel. Cada banco tem uma regra quanto a isso, é preciso conversar para entender melhor como funciona.

6. Como usar o FGTS no financiamento?

É possível usar o FGTS como entrada se for o seu primeiro imóvel. O FGTS também pode ser utilizado para pagar as prestações ou amortizar o saldo devedor, desde que o imóvel seja financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e tenha um valor máximo de R$ 800.000 (ou R$ 950.000 no Distrito Federal).

7. Quais documentos são necessários para financiar um imóvel?

Os documentos necessários para solicitar o financiamento incluem:

• RG, CPF ou CNH;
• Comprovante de residência;
• Extrato do FGTS;
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de renda;
• Declaração de imposto de renda.

8. Como calcular a prestação e o prazo do financiamento?

A prestação de um financiamento imobiliário é composta pela amortização do saldo devedor, juros mensais, taxa de administração e seguros obrigatórios. O prazo de financiamento pode variar entre 10 e 35 anos, dependendo do banco e da sua renda. Quanto mais curto o prazo, menores os juros.

9. Qual a diferença entre os sistemas de amortização SAC e PRICE?

• SAC (Sistema de Amortização Constante): As prestações começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo, com os juros diminuindo conforme o saldo devedor diminui. Recomendo que você opte por essa em 99% dos casos.

• PRICE: As prestações são fixas, mas as primeiras são compostas majoritariamente por juros, com a amortização da dívida ficando para as últimas parcelas.

10. Quais as opções de taxas de jutos?

Basicamente, existem 4 formas de correção dos juros:

• Taxa Referencial (TR): Quase sempre zerada no Brasil, mas pode aumentar se a SELIC subir.
• IPCA: Corrige de acordo com a inflação (não recomendo de jeito nenhum).
• Poupança: Parte dos juros é fixa e parte é atrelada à rentabilidade da poupança.
• Pré-fixado: Os juros são fixos desde o início do contrato.

11. O seguro é obrigatório no financiamento imobiliário?

Sim, os seguros são obrigatórios. Eles incluem o seguro de danos físicos ao imóvel e o seguro de morte e invalidez permanente (MIP), que cobrem as despesas em caso de falecimento ou danos ao imóvel.

12. Qual o prazo máximo de um financiamento?

O prazo máximo atualmente é de 35 anos, mas não significa que você precisa esperar tudo isso para quitar a dívida.

13. Quais os custos adicionais envolvidos?

Além do valor do financiamento você vai ter que pagar o ITBI que é o imposto sob transmissão de bens imóveis. Ele varia, mas custa entre 2% e 3% do valor do imóvel, depedendo da cidade onde você mora. Tem também o registro do imóvel e os custos com cartório para registrar o imóvel e também varia de acordo com o município.

Isso é tudo que você pode precisar sobre financiamento imobiliário. Ficou com alguma dúvida? Então, assista ao vídeo com essa aula completa!

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