Investir em FIIs é BURRICE da classe média?

Será que investir em FIIs é realmente uma escolha equivocada para a classe média? Recentemente, recebi um comentário que traz uma perspectiva bastante crítica sobre esse tipo de investimento. Apesar de polêmico, acredito que ele levanta pontos válidos para reflexão. Vamos analisar se os fundos imobiliários são, de fato, uma boa alternativa para o investidor pequeno. Antes de entrar nos detalhes, aqui está o comentário que recebi:

“A maior burrice que eu tenho visto, e nenhum de vocês tem coragem de falar, é o investidor colocando dinheiro em fundo imobiliário de tijolo. Isso aí é uma burrice sem tamanho, porque imagina: eu invisto e pego 0,5% de DY, o que acaba prejudicando meu dinheiro, que poderia estar em ações. Já que 99% dos FIIs se desvalorizam ao longo dos anos, isso ficou claro para mim. Eu vejo alguém investir em FIIs e já sei que é BURRO. É loucura, já dizia o Barsi.”

Embora o comentário mencione Luiz Barsi, é importante esclarecer que ele nunca fez tal afirmação sobre FIIs. O que acontece é que, devido ao grande volume de capital que o Barsi administra, realmente não faz sentido para ele investir em fundos imobiliários. No entanto, para o investidor médio, com um capital mais limitado, os FIIs podem sim desempenhar um papel relevante na diversificação da carteira e na geração de renda passiva. Vamos ver com mais detalhes a seguir.

Analisando os FIIs

Para começar, é interessante analisarmos o IFIX, o índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários do país. Esse índice é composto por uma carteira diversificada, que reflete o comportamento geral do mercado de FIIs.

No entanto, o comentário, que afirma que “99% dos FIIs se desvalorizam ao longo dos anos”, não se sustenta. Analisando o IFIX no período máximo disponível, observamos uma valorização acumulada de 122%. Mesmo ajustando esse desempenho pela inflação, o índice ainda apresentaria resultados positivos. Vale destacar que o IFIX representa um panorama generalizado do mercado.

Se olharmos para alguns fundos específicos, o cenário seria ainda mais favorável, já que muitos FIIs superaram o desempenho do índice. Isso mostra que, com uma boa seleção de fundos, os investidores poderiam ter obtido retornos ainda mais expressivos.

Além disso, ao compararmos o IFIX com o Ibovespa no mesmo período, vemos que o IFIX registrou uma valorização de 122%, enquanto o Ibovespa apresentou uma alta de 120%. Ou seja, o IFIX teve uma performance ligeiramente superior, o que reforça a ideia de que os FIIs podem ser uma boa alternativa de investimento, especialmente para quem busca diversificação e renda passiva.

O que é melhor: ações ou FIIs?

Agora, há um ponto mencionado no comentário que, de fato, faz sentido e pode surpreender algumas pessoas. É verdade que, a longo prazo, tanto os fundos imobiliários brasileiros quanto os REITs americanos tendem a continuar crescendo e entregando resultados acima de muitos outros ativos. No entanto, há uma limitação natural para esse desempenho superior.

O motivo é simples: se o mercado imobiliário apresentasse uma valorização muito acima das empresas ao longo do tempo, chegaríamos a um ponto em que essas empresas não conseguiriam mais arcar com os custos dos aluguéis. Isso criaria uma distorção insustentável no mercado. É natural que os negócios cresçam mais rapidamente do que o valor dos imóveis, já que o lucro gerado pelas operações das empresas tende a superar a valorização imobiliária.

Portanto, é lógico que, no longo prazo, o crescimento do mercado imobiliário tenha um limite em relação ao desempenho das empresas. Isso mantém o equilíbrio econômico e garante que o setor imobiliário permaneça viável e acessível para os negócios.

E quando observamos o estudo do Jeremy Siegel, do livro “Investindo em ações no longo prazo”, conseguimos ver uma comparação de como as ações performam em comparação a outros investimentos.

FIIs são para qualquer pessoa?

Não necessariamente. Se o seu objetivo principal é o crescimento acelerado da carteira, faz sentido considerar ações como prioridade. Nesse cenário, talvez fundos imobiliários nem entrassem no seu portfólio.

Por outro lado, é importante destacar que a diversificação é uma estratégia fundamental. Quanto mais você diversifica, menos dependente fica do desempenho de um único ativo ou classe de ativos. Isso pode resultar em uma carteira mais equilibrada e menos sujeita às oscilações do mercado, o que é especialmente valioso para investidores que preferem maior estabilidade no longo prazo.

FIIs para quem busca renda mensal

Outra grande vantagem dos FIIs é a geração de renda passiva mensal, o que pode ser uma solução ideal para muitos investidores, especialmente aqueles com mais de 45 ou 50 anos. Nessa fase da vida, é comum buscar investimentos que permitam aproveitar os frutos enquanto ainda estão em plena capacidade de viver e desfrutar.

Agora, o verdadeiro erro, na minha opinião, é não entender a finalidade de cada tipo de investimento e sair fazendo críticas sem embasamento. Você não pode pegar uma classe de ativos, como os FIIs, que tem seu mérito e propósito, e descartá-la como “coisa de gente burra” sem considerar os diferentes perfis e objetivos de investidores.

Vale lembrar que toda classe de ativos no mercado tem potencial de gerar retorno para alguém. A questão é se você se enquadra no perfil de quem sabe explorar o melhor daquele ativo. O segredo não está no ativo em si, mas na estratégia que você adota para usá-lo a seu favor.

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