7 de julho de 2026 - por raulsena1
Primeiro, vamos derrubar aquela velha máxima de que “quem compra terra não erra”. Erra sim, e muito. Quem comprou terreno perto de regiões que ficaram violentas ou com desenvolvimento desorganizado, sabe bem disso.
O investimento em terreno não deve ser o seu primeiro passo no mundo dos investimentos. O ideal é que você já tenha uma carteira consolidada no mercado financeiro e esteja procurando diversificação. A partir de R$ 200 mil investidos dá para começar a cogitar o investimento em terrenos.
No entanto, essa estratégia faz mais sentido mesmo para quem já ultrapassou alguns milhões, como forma de equilibrar a exposição ao mercado financeiro.
Tem mais um ponto que muita gente ignora: terreno gera custo, não gera renda. A não ser que você alugue para uma empresa construir no local, o lote vai pesar no seu bolso enquanto você espera a valorização. Isso sem falar na liquidez, que é baixa, terreno não vende na hora que você quiser.
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Regiões que mais valorizaram
Para você ter uma ideia do potencial, Balneário Camboriú se valorizou 233% nos últimos 10 anos, o maior índice do país. Inclusive, comprei um terreno lá em 2016 e vendi alguns anos depois com um bom lucro. E mesmo depois da venda, o imóvel continuou se valorizando mais e mais.
Mas atenção, a região que mais valorizou no passado não é garantia de repetir o desempenho na próxima década.
Olhando os 12 meses anteriores à gravação do vídeo, em abril de 2026, com os dados mais confiáveis, algumas das cidades em que os imóveis mais se valorizaram são:
Salvador (BA) lidera com 20,6% de valorização. João Pessoa (PB) aparece logo atrás com 18,3%, e eu venho falando dessa cidade há anos. Vitória (ES) registrou 17,1%, Maceió (AL) chegou a 17%, e Campo Grande (MS) ficou em 15%, muito impulsionada pelo agronegócio. Goiânia (GO) marcou 13%, vindo de um ciclo impressionante em que bairros como o Jardim Goiás mais que dobraram de preço em dois ou três anos e Curitiba (PR) fecha a lista com 14,4%.
Para quem está pensando no médio prazo, algumas regiões estão começando a mostrar movimento: o litoral norte de Santa Catarina (Itajaí e Porto Belo), o litoral norte de São Paulo, o eixo Goiânia-Anápolis-Brasília, o norte do Mato Grosso (Sinop e Sorriso), o litoral sul da Bahia, o oeste do Paraná (Cascavel e Foz do Iguaçu) e os arredores de Florianópolis. Cidades médias do Sudeste e do interior baiano também estão no radar.
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Comprar perto de onde já está valorizando
Uma dica que pouca gente usa: em vez de disputar lote na cidade que já está no auge, olhe as cidades e regiões vizinhas. O desenvolvimento costuma chegar nesses lugares depois, e quem compra antes e tem paciência pode se beneficiar dessa expansão no médio e longo prazo.
Os números de valorização que citei vêm de dados publicados pelo setor, como o FipeZap, e de conversas com amigos que tocam uma grande incorporadora e uma grande imobiliária. Mesmo assim, nenhum desses dados é garantia. Se a sua cidade não está na lista e você percebeu alta de preços, vale estudar a região com o mesmo cuidado.
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O que observar na hora de escolher o lote
Essa parte é onde muita gente erra feio. A primeira coisa é entender se o terreno é de esquina ou gaveta. Terreno de esquina tem visibilidade dupla e funciona melhor para uso comercial, mas exige recuos obrigatórios nas duas frentes, o que reduz a área construível.
Em algumas cidades do Paraná, por exemplo, o recuo pode ser de 5 metros, o que é bem considerável. Já o terreno gaveta, aquele “enfiado” entre dois vizinhos, tem recuo só na frente e entrega mais metros úteis para quem quer construir e morar.
Outro ponto que pouca gente considera é a posição do sol. O sol nasce no leste e se põe no oeste. Se o fundo do terreno fica voltado para o oeste, a casa vai absorver o calor do fim de tarde em cheio, e em um país quente como o Brasil, isso significa maior gasto com ar-condicionado e uma casa mais quente, no geral.
Para quem quer piscina ou aproveitar luz natural, a insolação ao longo do dia é fundamental. Em condomínios fechados, esse detalhe afeta diretamente o preço do imóvel construído.
Também é importante ficar de olho em postes, bocas de lobo e árvores protegidas. Poste no meio do terreno desvaloriza de forma brutal, mas tem gente que não sabe que dá para solicitar a relocação. Para quem compra, pode ser uma oportunidade de negociar o preço lá embaixo. Árvores antigas que não podem ser removidas podem inviabilizar projetos de construção inteiros, então consulte tudo isso antes de assinar qualquer contrato.
Terrenos com desnível parecem uma barganha por custar 20 a 30% menos que os vizinhos, mas essa diferença pode desaparecer facilmente com os custos de terraplanagem. Um desnível de 4,5 metros em um terreno de 12 a 35 metros pode exigir entre R$ 30 mil e R$ 40 mil em aterro. Então, coloque tudo na ponta do lápis antes de comemorar o desconto.
Por último, observe o padrão da rua. Uma casa muito acima do padrão do bairro é difícil de revender. E não aposte que um bairro residencial vai mudar de perfil do dia para a noite, família não sai de casa igual comércio. Quando a rua ainda tem 16 famílias morando, o padrão ali tende a se manter por décadas.
Mesmo para morar, trate o terreno como investimento
Entre a compra do lote e o início da obra costumam passar anos, e nesse tempo podem aparecer propostas. Aconteceu comigo: comprei um terreno para construir minha casa e, antes de começar a obra, recebi uma proposta de quase o dobro do que tinha pago. Vendi e comprei outro terreno, maior, que também atendia ao que eu queria.
Outra coisa que ajuda na venda é ter um esboço de projeto, seja comercial ou residencial. Quando o comprador consegue enxergar o que dá para fazer no lote, a negociação costuma ser melhor.
Checklist antes de fechar o negócio
Antes de assinar qualquer coisa, verifique esses pontos.
Peça a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais no cartório. Confirme o registro do loteamento na prefeitura e no cartório de registro de imóveis, tem muita área irregular por aí.
Pesquise o histórico da loteadora e visite empreendimentos anteriores dela. Confira o registro do corretor no Creci. Estude o plano diretor municipal para saber o que pode ou não ser construído no local. Há regiões em João Pessoa, por exemplo, onde não é permitida a verticalização. Avalie a infraestrutura entregue e as promessas contratuais.
Visite o terreno pessoalmente e observe o entorno com atenção. E desconfie sempre de preços muito abaixo da média, sempre tem um motivo.
Investir em terreno pode ser muito lucrativo, mas exige estudo, paciência e atenção aos detalhes. Quer conferir mais detalhadamente todas essas dicas que dei com base na minha experiência com terrenos? Então, assista ao vídeo em que conto mais sobre!
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E para ficar por dentro das principais informações do mercado financeiro, acompanhe os conteúdos do canal @investidorsardinha e do perfil @oraulsena no Instagram.
Perguntas frequentes
Com quanto dinheiro vale a pena investir em terreno?
Terreno não deve ser o primeiro investimento. A partir de R$ 200 mil investidos dá para começar a cogitar, mas a estratégia faz mais sentido para quem já passou de alguns milhões e quer diversificar fora do mercado financeiro.
Terreno de esquina ou de gaveta: qual é melhor?
Depende do projeto. A esquina tem mais visibilidade e funciona melhor para uso comercial, mas exige recuos nas duas frentes. O terreno de gaveta tem recuo só na frente e rende mais área útil para quem quer construir e morar.
Terreno com desnível compensa?
Só depois de colocar o aterro na conta. Um terreno 20% a 30% mais barato que o vizinho pode perder a vantagem com a terraplanagem: um desnível de 4,5 metros pode exigir entre R$ 30 mil e R$ 40 mil de aterro.
Quais documentos pedir antes de comprar um terreno?
Matrícula atualizada e certidão de ônus reais no cartório, confirmação do registro do loteamento na prefeitura e no cartório de registro de imóveis e o registro do corretor no Creci. Consulte também o plano diretor para saber o que pode ser construído no local.
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