É o fim do financiamento imobiliário? Caixa Econômica está sem dinheiro!

Muitas pessoas têm reclamado e até cogitado que o fim do financiamento imobiliário está próximo, pois a Caixa aparentemente está sem recursos para fazer novos empréstimos. Mas, antes de tirar conclusões, é importante contextualizar o que realmente está acontecendo e, em seguida, fazer algumas considerações sobre o assunto.

O Valor Econômico publicou uma matéria sobre as restrições que a Caixa está enfrentando na concessão de financiamentos imobiliários. Isso ocorre porque a instituição está lidando com um crescimento na sua carteira de empréstimos, ao mesmo tempo em que sofre com a redução de suas fontes de recursos. Como resultado, os financiamentos agora terão uma entrada maior e um valor financiado menor.

Antes, a taxa mínima de entrada para um financiamento era de 20% do valor total; agora, o valor mínimo aumentou para 30%. O que tem acontecido é que muitas pessoas estão se dando conta de que a poupança praticamente não rende mais nada. Por isso, várias estão retirando seus recursos da poupança para investir em outras alternativas mais rentáveis. No entanto, o dinheiro que antes era utilizado para financiar os empréstimos imobiliários era, em grande parte, oriundo da poupança.

Enquanto a poupança rende apenas 6% ao ano mais a TR, o Tesouro Selic oferece uma rentabilidade de 11,25% ao ano. Ou seja, os brasileiros bem informados estão migrando seus recursos para essa opção mais rentável. E, basicamente, é isso que está acontecendo.

Valor dos financiamentos vai subir?

Considerando que as LCIs e LCAs estão pagando pelo menos a rentabilidade da Selic — na verdade, um pouco menos, já que são isentas de IR, o que resulta em algo em torno de 10,5% ao ano —, qual seria o spread que a Caixa precisaria aplicar para viabilizar um empréstimo imobiliário? Se antes, com o CET, esse spread era em torno de 9%, no Programa Minha Casa, Minha Vida era muito inferior a isso. Agora, seria necessário repassar o financiamento a uma taxa de, no mínimo, 12% a 13%, para garantir a segurança e ainda assegurar uma margem de lucro.

Portanto, sim, os financiamentos imobiliários vão ficar mais caros. Para se ter uma ideia da magnitude do problema, a Caixa precisaria ter pelo menos R$20 bilhões disponíveis até o fim do ano para conceder novos empréstimos, mas atualmente ela tem apenas R$3 bilhões em caixa.

Vale ressaltar que isso não tem relação com nenhuma medida governamental, como alguns têm sugerido. Na verdade, o que está em jogo é uma mudança cultural no país, pois as pessoas estão se informando mais sobre investimentos e, consequentemente, aprendendo a investir de forma mais eficiente.

As regras do financiamento vão mudar?

As regras de financiamento imobiliário devem sofrer modificações em breve. Portanto, se você está interessado em financiar um imóvel, é melhor não esperar muito, pois as mudanças podem ocorrer em breve.

Além disso, para quem já tem imóveis financiados, a Caixa pode oferecer opções para antecipação de parcelas. Isso ajudaria a Caixa a garantir o funding dos financiamentos já realizados. Essa possibilidade pode ser uma boa notícia para quem já tem um financiamento em andamento.

Ou seja, é uma boa notícia para quem já conseguiu financiar seu imóvel, mas não tão boa para quem ainda não o fez. As novas regras estão tornando o processo mais complicado, e existe até o risco de não haver recursos suficientes para novos financiamentos. Em contrapartida, é possível que os financiamentos das construtoras se fortaleçam, já que elas precisam dar saída aos imóveis.

Efeito em cadeia

Como mencionei antes, isso pode desencadear um efeito em cadeia, resultando em uma possível redução no preço dos imóveis no Brasil. Afinal, os brasileiros não têm dinheiro suficiente para comprar imóveis à vista.

Se o crédito da poupança for substituído por LCI e LCA, devemos observar um aumento no custo efetivo total dos financiamentos, tornando-os mais caros.

É o fim do financiamento imobiliário? Não exatamente, mas é uma mudança de regras significativa que não será favorável para quem pretende financiar um imóvel nos próximos anos.

Porém, quem é aluno da AUVP já está ciente disso, pois discutimos essa questão há algum tempo e explicamos qual era o melhor momento para comprar um imóvel, antes que essas mudanças começassem.

E se você quer aprender a investir, mas não sabe por onde começar, te convido a conhecer a AUVP, que é nossa escola de investimentos. Faça a sua análise de perfil e se você receber aprovação, além de utilizar um sistema inteligente para a gestão de seus ativos, você vai aprender a investir no Brasil e no mundo inteiro.

E para ficar por dentro das principais informações do mercado financeiro, acompanhe os conteúdos do canal @investidorsardinhae do perfil @oraulsenano Instagram.

• Leia também: Preço dos imóveis no Brasil pode despencar