O sonho da casa própria acabou: classe média perdendo imóveis em massa

Será que o sonho da casa própria chegou ao fim? Tenho visto alguns números preocupantes e é sobre isso quero falar hoje! O número de retomada de imóveis está crescendo significativamente, isso significa que milhares de pessoas estão perdendo suas casas, porque não conseguem pagar as parcelas.

Ao fazer um financiamento imobiliário, o comprador assume parcelas mensais por longos anos. Se ele não consegue manter os pagamentos em dia, o banco pode retomar o imóvel, ou seja, tomar a propriedade de volta por inadimplência.

Apesar de parecer uma realidade distante, essa situação é mais comum do que se imagina. Em 2019, por exemplo, os cinco maiores bancos do país acumularam entre 90 mil e 100 mil imóveis retomados. Isso representava cerca de R$112 bilhões em valores de crédito imobiliário, o equivalente a 18,5% de toda a carteira da época.

Esse pico de retomadas em 2019 foi reflexo direto da crise econômica que começou a se intensificar em 2015/2016. Quando a pandemia chegou em 2020, os bancos adotaram medidas emergenciais para segurar as inadimplências, como pausas nos pagamentos e renegociações.

Veja também: Carta de crédito imobiliário: o que é e como funciona?

Taxa de inadimplência

Essas medidas surtiram efeito, pois a taxa de inadimplência dos financiamentos caiu para cerca de 1%, uma das menores da história.

No entanto, conforme a economia foi se ajustando, o índice voltou a subir. Em 2023, por exemplo, os financiamentos com uso do FGTS registraram inadimplência de 2,63%, refletindo principalmente a realidade de trabalhadores que perderam emprego ou renda.

O aumento dos leilões de imóveis

Mesmo com índices de desemprego relativamente baixos e sinais de crescimento econômico, o número de imóveis indo a leilão tem crescido rapidamente. Na Caixa Econômica, foram leiloados 9 mil imóveis em 2022, 26 mil em 2023 e 47 mil imóveis em 2024.

Esse aumento mostra que muitas famílias ainda não conseguiram se recuperar e que o financiamento, para alguns, tem se tornado um peso difícil de carregar.

Vale a pena financiar um imóvel com a taxa de juros em alta?

A taxa Selic ainda está alta: 14,75% ao ano. Financiar um imóvel nesse cenário significa pagar muito mais do que ele realmente vale. Quem fecha um financiamento agora pode travar parcelas caras, baseadas em um cenário de juros desfavorável.

A boa notícia é que o mercado financeiro começa a sinalizar uma possível redução das taxas nos próximos anos. Emissões de CRIs e CRAs, investimentos estrangeiros e o comportamento de commodities podem abrir espaço para uma queda gradual da Selic.

Se você está em uma situação estável, com uma boa entrada e encontrou uma oportunidade imperdível, pode ser uma boa ideia avançar.

No entanto, se você tem flexibilidade e pode esperar, pode ser mais vantajoso investir o valor da entrada enquanto monitora o cenário econômico.

Com a tendência de queda na taxa de juros, o custo total do financiamento pode diminuir consideravelmente nos próximos anos.

MCMV vai acabar?

Muita gente não sabe, mas grande parte dos recursos usados para financiar imóveis no Brasil vem da caderneta de poupança. Os bancos utilizam o dinheiro depositado por correntistas na poupança para oferecer crédito imobiliário a taxas mais baixas.

Por exemplo: enquanto um investimento em poupança paga cerca de 6% ao ano ao investidor, esse mesmo recurso pode ser emprestado para financiamentos por uma taxa um pouco mais alta, ainda abaixo da Selic, que está acima de 10%.

Mas com o avanço da educação financeira e a maior busca por investimentos mais rentáveis, os brasileiros estão tirando dinheiro da poupança. E sem esse recurso barato, os bancos têm menos capital para oferecer em financiamentos imobiliários com taxas competitivas.

Já reparou que bancos como Nubank e Inter, não oferecem financiamento imobiliário? Isso acontece porque esse tipo de crédito não é lucrativo com os recursos disponíveis nesses modelos.

Esses bancos não têm acesso em larga escala ao dinheiro da poupança, como as instituições tradicionais. E pegar dinheiro no mercado para emprestar sai mais caro, muitas vezes acima da Selic. Resultado: não vale a pena emprestar para financiar imóveis.

A tendência, segundo especialistas, é que o modelo de financiamento com taxas abaixo da Selic se torne cada vez mais raro. Ou seja, caso o governo não encontre alternativas ou crie novos incentivos, os financiamentos subsidiados podem desaparecer nos próximos 10 anos.

O que fazer se você pensa em financiar um imóvel?

Diante desse cenário, quem pensa em comprar um imóvel financiado precisa agir com estratégia.

Então, aproveite as oportunidades atuais. Por isso, se encontrar um financiamento com a taxa abaixo da Selic, considere fechar o contrato, caso sua situação financeira comporte isso.

Além disso, é importante também que você tenha pelo menos dois anos de estabilidade financeira antes de assumir esse compromisso. Isso demonstra capacidade de pagamento e reduz o risco de inadimplência.

Evite a todo custo que a parcela do financiamento ultrapasse 25% da sua renda líquida. Parcelas mais altas aumentam o risco de inadimplência e até de perder o imóvel. O ideal é que você tenha uma reserva que cubra pelo menos seis meses de despesas fixas, incluindo o valor da parcela do financiamento.

Por fim, mas não menos importante, não se prenda ao banco onde você já tem conta. Com o Open Finance é fácil simular em diferentes bancos e encontrar condições melhores, mesmo sem “relacionamento bancário” antigo.

Cuidado com as taxas!

Muita gente se surpreende com os custos extras incluídos no contrato de financiamento, como os seguros obrigatórios (por morte, invalidez e danos físicos ao imóvel).

No entanto, nem todos são obrigatórios. Por isso, fique de olho nos seguros adicionais que não são obrigatórios, que alguns bancos oferecem como “pacote”.

Quer entender melhor sobre como não deixar o sonho da casa própria morrer? Então, assista ao vídeo completo!

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