Se você aluga imóveis ou mora de aluguel, fique atento, pois as regras mudaram! Entenda o que mudou e como não cair na malha fina!
4 de julho de 2025 - por Raul Sena (Investidor Sardinha)
Se você tem um imóvel alugado ou aluga de alguém, fique atento às novas regras. A Receita Federal vai passar a cruzar informações de maneira muito mais rigorosa a partir de 2025. Aquela prática comum do “acordo de cavalheiros”, onde ninguém declara nada para fugir dos impostos, está com os dias contados! Entenda o que vai mudar para não cair na malha fina.
Veja também: O que acontece se não declarar o Imposto de Renda? Testei na PRÁTICA!
Alteração do CIB
A Lei Complementar 214/2023 criou alterações importantes no Cadastro Imobiliário Brasileiro, que agora vai se integrar ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) que é controlado pela Receita.
O cruzamento de dados será feito com informações de cartórios, prefeituras, IPTU, imposto de renda de locadores e locatários. O objetivo é identificar quem mora onde, quem é o verdadeiro dono do imóvel e se alguém está sonegando aluguel.
A mudança entra em vigor em janeiro de 2026, mas a Receita vai usar os dados de 2025 como base. Ou seja, o cerco já começa agora.
Se ninguém declarar nada, isso pode gerar uma multa:
- Para o inquilino: 20% sobre o valor não declarado.
- Para o locador: até 75% de multa, com juros e correção, em caso de omissão.
Fim do “acordo de cavalheiros”
Você já deve ter feito (ou conhece alguém que fez) aquele “combinado” clássico: o inquilino não declara que paga, o dono não declara que recebe. Isso é muito comum no Brasil. No entanto, com o cruzamento automático de dados, esse tipo de informalidade ficará muito mais arriscado.
A Receita pode identificar que o aluguel existe mesmo que ninguém diga nada.
Cuidado com as reformas em troca de aluguel
Se você é inquilino e fez reformas no imóvel em troca de uma isenção temporária do aluguel, fique esperto. A Receita entende isso como rendimento indireto do locador e isso também precisa ser declarado. Caso contrário, isso pode impactar no valor de aquisição corrigido do imóvel, afetando até o imposto futuro sobre ganho de capital na hora da venda.
Mesmo que a lei nova não possa “voltar no tempo” para te punir, a Receita já está acostumada a cobrar os últimos 5 anos. Então, existe o risco de fiscalização retroativa, fique atento!
Alugar ou vender?
Com toda essa burocracia e risco, muita gente começou a se perguntar: será que ainda vale a pena manter um imóvel alugado? Ou é melhor vender tudo e investir em alternativas mais simples e isentas, como LCI, LCA, fundos imobiliários ou títulos públicos indexados ao IPCA?
A resposta é: depende. A decisão não deve se basear só no quanto você recebe de aluguel. É preciso considerar:
- Valorização da região onde o imóvel está;
- Burocracia e manutenção envolvidas;
- Liquidez: imóvel não é dinheiro na mão;
- Perfil do inquilino: um bom inquilino faz toda a diferença;
- Seu momento de vida: você quer trabalho ou tranquilidade?
Na prática, é importante fazer alguns cálculos para entender o que fazer, o que vale a pena. Pegue o valor real de mercado do seu imóvel e sem seguida, veja quanto você recebe líquido de aluguel.
Vale a pena vender tudo e investir?
Hoje, a média de rentabilidade dos aluguéis gira em torno de 0,5% ao mês. Então, se seu imóvel vale R$ 650 mil, ele deveria render R$ 3.250 por mês para ser competitivo.
Agora compare: na renda fixa, com juros altos, é possível obter acima de 1% ao mês com muito menos dor de cabeça. Ou seja, esse mesmo dinheiro poderia te render mais de R$ 8 mil por mês, dependendo do produto escolhido. É uma distância muito grande, então, talvez não faça sentido manter esse imóvel.
No entanto, isso não significa que todo mundo deve sair vendendo imóveis. Mas vale repensar se vale a pena manter esse imóvel, se ele valoriza mais do que rende e se no longo prazo você quer renda ou patrimônio.
Quer entender melhor se faz sentido alugar ou vender e aportar tudo? Então, asssita ao vídeo completo!
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