Amortizar financiamento: prazo ou parcela?

Você financiou o imóvel e quer saber se vale a pena amortizar. E, se for amortizar, se é melhor reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Essa é uma dúvida que eu recebo todos os dias.

Durante muito tempo eu ensinei as pessoas a fazer esse cálculo na mão. Depois criei um simulador de amortização gratuito aqui no Investidor Sardinha para facilitar a vida de quem não quer montar planilha. Neste texto eu mostro quais dados você precisa separar, faço a conta com um exemplo e explico o que os números dizem.

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Os dados que você precisa ter em mãos

Antes de simular qualquer coisa, pegue o contrato. Uma simulação com dado errado dá uma resposta errada, e você toma uma decisão de muitos anos em cima dela. Separe:

• Tipo de financiamento: imobiliário ou outro.
• Valor do empréstimo e quando ele começou.
• Sistema de amortização: tabela SAC ou tabela Price.
• Taxa de juros contratada. Aqui é importante colocar a taxa certinha. Use o CET, o custo efetivo total, e não só a taxa anunciada.
• Quantidade de parcelas.
• Correção monetária: TR, IPCA ou alguma taxa personalizada que você combinou com o banco.
• Quanto você pretende aportar, em qual parcela e se o aporte é único ou recorrente.
• O que você quer reduzir: o prazo ou o valor da parcela.

O exemplo que usei

No vídeo, preenchi o simulador com um financiamento imobiliário de R$ 250 mil, começando em 2024, com taxa de 10,8% ao ano, corrigido pela TR e com prazo de 30 anos, ou 360 parcelas. Quando gravei, havia gente com contrato a 12,4% ao ano, mas usei 10,8% como exemplo.

Para este texto, refiz a conta com esses dados. Converti os 10,8% ao ano na taxa mensal equivalente, cerca de 0,86% ao mês, e deixei de fora a TR e os seguros, para você enxergar só o efeito dos juros e da amortização.

O primeiro número que chama atenção é a diferença entre os dois sistemas, antes de qualquer amortização extra:

Na SAC, você amortiza o mesmo valor todo mês, cerca de R$ 694, e a parcela vai caindo com o tempo. Na Price, a parcela começa menor e fica igual, mas nos primeiros anos quase tudo o que você paga é juro. Por isso a Price termina custando bem mais. Nas simulações a seguir, usei a SAC.

Reduzir o prazo ou reduzir a parcela?

Testei os dois aportes que mostrei no vídeo. O primeiro é um aporte único de R$ 10 mil na parcela 12. O segundo é um aporte recorrente de R$ 500 por mês, da parcela 12 até a parcela 200. Para cada um, simulei as duas escolhas:

Nos dois casos, reduzir o prazo economiza mais juros do que reduzir a parcela. No aporte único, a economia praticamente dobra. No simulador, o resultado segue a mesma lógica: a opção de reduzir o prazo mostrou uma economia de juros maior do que a de reduzir a parcela.

Por que reduzir o prazo economiza mais

Juro é cobrado sobre o saldo devedor, mês a mês. Quando você amortiza, o saldo cai nas duas escolhas. A diferença está no que acontece depois.

Quando você reduz a parcela, o banco recalcula o restante da dívida para ser pago no mesmo número de meses. Você passa a amortizar menos por mês, e o saldo volta a cair devagar. No exemplo do aporte único, a parcela seguinte cai cerca de R$ 115: uns R$ 86 de juros a menos e uns R$ 29 de amortização a menos.

Quando você reduz o prazo, a parcela continua a mesma e você corta os meses do fim. O saldo devedor segue caindo no ritmo original, só que a partir de um ponto mais baixo. Menos saldo por mais tempo significa menos juros no total.

Isso não quer dizer que reduzir a parcela seja errado. Se o seu orçamento está apertado e a parcela está pesando, aliviar o mês a mês pode ser a decisão certa. Só saiba que você está pagando por esse alívio com mais juros.

O aporte recorrente pesa mais que o aporte único

Repare na diferença entre as linhas da tabela. Da parcela 12 à 200 são 189 aportes de R$ 500, ou seja, R$ 94,5 mil antecipados ao longo de quase 16 anos. Com a escolha de reduzir o prazo, esse dinheiro eliminou cerca de 11 anos e 4 meses de financiamento e cerca de R$ 151 mil em juros.

O aporte único de R$ 10 mil ajuda, mas o efeito é bem menor. O que faz diferença é a constância. É a mesma lógica dos investimentos: um valor pequeno, todo mês, por muitos anos, faz mais do que um esforço isolado.

Então, amortizar vale a pena?

Amortizar é, na prática, deixar de pagar os juros do financiamento sobre o valor que você antecipou. É como um rendimento garantido igual ao custo da sua dívida, sem Imposto de Renda. Por isso a pergunta certa é: o que mais você faria com esse dinheiro?

• Se você ainda não tem reserva de emergência, ela vem antes. Dinheiro colocado no financiamento não volta para a sua mão se aparecer um imprevisto.
• Compare o custo efetivo do seu contrato com o que o dinheiro renderia investido, já descontado o imposto. Quanto mais caro o financiamento, mais atraente fica amortizar.
• Considere a correção monetária. Contrato corrigido por IPCA se comporta diferente de contrato corrigido por TR, e isso muda a conta.

Não existe resposta que sirva para todo mundo. Existe a conta do seu contrato. Foi por isso que fiz o simulador de amortização: para cada pessoa colocar os próprios números e ver, com gráficos, quanto economiza em cada cenário.

Os detalhes que mudam o resultado

Os números deste texto são uma simplificação para mostrar a lógica. No seu contrato real, alguns itens mudam o valor final:

• Seguros e tarifas que entram na parcela.
• A correção do saldo pela TR, pelo IPCA ou por outro índice.
• A forma como o banco converte a taxa anual em taxa mensal.
• A regra do seu contrato para amortização extraordinária.

Se a sua dúvida é outra, se vale mais amortizar ou investir o dinheiro, eu comparo as duas opções em é melhor amortizar o financiamento ou investir.

Por isso, preencha a simulação com o CET e com os dados que estão no seu contrato, e não com números aproximados de memória.

Perguntas frequentes

É melhor amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo economiza mais juros. No exemplo de R$ 250 mil a 10,8% ao ano pela SAC, um aporte único de R$ 10 mil economiza cerca de R$ 29 mil reduzindo o prazo e cerca de R$ 15 mil reduzindo a parcela.

Quais dados eu preciso para simular a amortização?

Valor do empréstimo, data de início, sistema de amortização (SAC ou Price), CET, quantidade de parcelas, índice de correção, valor e momento do aporte, e se você quer reduzir o prazo ou a parcela.

Amortizar vale mais a pena na SAC ou na Price?

A Price concentra mais juros no começo e custa mais no total. No exemplo, os juros em 30 anos somam cerca de R$ 560 mil na Price, contra cerca de R$ 387 mil na SAC. Como o saldo da Price cai mais devagar, o mesmo aporte costuma economizar mais: R$ 10 mil na parcela 12, reduzindo o prazo, economizam cerca de R$ 137 mil de juros na Price e cerca de R$ 29 mil na SAC.

Devo amortizar antes de ter reserva de emergência?

Não. Monte a reserva primeiro. O dinheiro colocado no financiamento não pode ser resgatado se você precisar dele num imprevisto.