Fundos imobiliários foram taxados e agora?

Não, você não leu errado. O governo Lula está propondo a tributação sobre fundos imobiliários e Fiagros. É difícil não considerar essa ideia como problemática, especialmente ao lembrar que esses recursos são fundamentais para financiar a construção civil. Além disso, eles desempenham um papel importante na manutenção de aluguéis a preços mais acessíveis.

Quando interferimos nessas características por meio de tributação, o impacto pode ser significativo: aluguéis mais caros, maiores dificuldades para impulsionar novas construções e, consequentemente, um aumento no desemprego dentro do setor. Em outras palavras, é uma proposta que parece inadequada, especialmente considerando o cenário econômico atual.

Como funciona um fundo imobiliário

Os fundos de investimento funcionam como condomínios fechados para investidores. Cada participante possui uma cota, que representa uma fração de um espaço comercial, como uma sala de aluguel, um galpão logístico ou um ponto de venda. O valor arrecadado com o aluguel desses espaços é distribuído entre os cotistas, sendo isento de Imposto de Renda, desde que o fundo atenda a algumas condições específicas.

Entre essas condições, o fundo deve possuir no mínimo 50 cotistas pessoas físicas, e as cotas devem ser negociadas diretamente na bolsa de valores ou em mercados de balcão organizados. Além disso, nenhum investidor pode deter mais de 10% das cotas ou dos rendimentos distribuídos.

Esses fundos foram criados para atender ao perfil do investidor brasileiro, oferecendo um retorno mensal atrativo e sendo uma alternativa mais segura, respaldada por ativos reais, como imóveis físicos.

Péssimo momento

Essa proposta é especialmente problemática porque os fundos imobiliários já enfrentam um cenário delicado. Com a Selic ultrapassando os 12%, muitos investidores que antes apostavam em FIIs estão migrando para investimentos mais conservadores, como o próprio Tesouro Selic, que oferece retornos atrativos. O impacto foi imediato: no dia do anúncio, o IFIX registrou uma queda de 1,33%. É uma decisão irresponsável implementar essa mudança de maneira abrupta, especialmente considerando que, nos últimos três anos, os fundos imobiliários praticamente não apresentaram crescimento significativo.

Na prática, essa medida representa mais um desincentivo ao investimento no Brasil e pode fortalecer ainda mais o dólar, contribuindo para um ambiente econômico menos favorável. Parece que há uma dificuldade do governo em acertar o timing dessas decisões ou mesmo em escolher as batalhas que valem a pena enfrentar.

Além disso, o impacto na arrecadação será insignificante. Os fundos imobiliários já são tributados nas vendas de cotas, o que, para muitos, já é mais do que suficiente.

Quais isenções dos FIIS foram vetadas?

Os dividendos dos fundos imobiliários continuarão isentos de tributação. A mudança proposta prevê que os fundos imobiliários passem gradualmente a pagar o IBS e a CBS. Porém, as alíquotas ainda não foram definidas, e enquanto isso não ocorrer, nada está certo. Estamos próximos de uma possível derrota para os investidores desse setor, mas ainda há espaço para alguma esperança. Essa discussão já esteve em pauta outras vezes, e o receio agora é que, finalmente, consigam aprovar essa tributação.

Caso seja aprovada, a medida terá impacto na arrecadação do governo nos próximos anos. Porém, é importante destacar que isso ainda não é uma realidade. Muitos investidores estão se antecipando e vendendo suas cotas, mas essa pode ser uma decisão precipitada. Já vimos situações no passado em que anunciaram a intenção de tributar os fundos, o mercado reagiu com quedas, e, no final, a tributação não foi implementada. Quem aproveitou essas quedas para comprar acabou fazendo excelentes negócios.

Cuidado

É importante lembrar que, em algumas situações, grupos com informações privilegiadas podem já estar preparados para se beneficiar de momentos como este. Os fundos imobiliários, por exemplo, já estavam com preços atrativos antes do anúncio. Não estou afirmando que este é o caso agora, mas é fundamental ter cuidado. O mercado pode reagir negativamente a uma notícia, enquanto informações ainda mais pessimistas são disseminadas para piorar o cenário. Nesse contexto, investidores institucionais podem aproveitar o momento para realizar grandes compras. Depois, o que foi temido ou especulado muitas vezes não acontece ou ocorre em uma escala muito menor do que o esperado.

Por isso, é essencial manter cautela e evitar decisões precipitadas. O Brasil exige habilidade e resiliência de quem investe em renda variável. Sem segurança jurídica consistente, situações como essa se repetem frequentemente, testando a paciência e a estratégia dos investidores. Até o momento, nada de concreto foi implementado, então é preciso evitar exageros.

Ainda assim, acredito que toda essa discussão possa ser, na verdade, um “bode na sala”. Uma distração para desviar o foco do verdadeiro tema em destaque recentemente: a questão do PIX e o impacto negativo que teve sobre a imagem do governo.

Como aproveitar a crise dos fundos imobiliários?

Então, se você quer aproveitar o momento para investir, basta acessar o fiispro e ir em “pesquisa avançada” e verificar quais fundos ficaram mais baratos, dê preferência sempre para os de tijolo. E então é hora de analisar e filtrar quais são os mais interessantes. Nesse momento, você vai encontrar diversas possibilidades que são muito interessantes.

E se você quiser algo ainda mais fácil, já vou te contar que os fundos imobiliários mais clássicos nesse momento, a maioria, está sendo negociada abaixo do valor de mercado. Por isso, talvez você nem precise fazer essa análise tão a fundo.

No entanto, isso aqui não é uma indicação de investimento. E se você ainda tem dúvidas e quer entender melhor sobre o assunto, assista ao vídeo em que explico detalhadamente sobre!

E se você quer aprender a investir não só em fundos imobiliários, mas em todos os outros ativos, te convido a conhecer a AUVP, nossa escola de investimentos. Lá, você pode fazer sua análise de perfil e, se aprovado, terá acesso a um sistema inteligente de gestão de ativos, além de conteúdos para investir tanto no Brasil quanto no exterior.

E para ficar por dentro das principais informações do mercado financeiro, acompanhe os conteúdos do canal @investidorsardinhae do perfil @oraulsena no Instagram.

• Leia também: FIIs em queda – Lascou tudo? Vou comprar agora?