29 de novembro de 2025 - por Raul Sena (Investidor Sardinha)
Nos últimos anos, o Brasil passou por uma transformação silenciosa que quase não apareceu no debate público: as maiores capitais do país estão perdendo população. E esse movimento, apesar de parecer distante, tem impacto direto na economia, no mercado imobiliário e até na forma como você investe.
Comparando os censos de 2010 e 2022 do IBGE, observamos que:
- Salvador passou de 2,6 milhões para 2,4 milhões de habitantes.
- Belém, Natal, Porto Alegre, Recife, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, Fortaleza, Vitória e São Paulo também registraram perdas populacionais significativas.
No caso de São Paulo, o número é ainda mais expressivo: a capital perdeu cerca de 89,5 mil habitantes apenas entre 2017 e 2022, durante um período de intenso crescimento imobiliário. Ou seja: não se trata de um fenômeno isolado. Há uma mudança estrutural acontecendo nas grandes cidades brasileiras.
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Os efeitos desse movimento no mercado imobiliário
Mesmo com a evasão populacional, construtoras continuam produzindo imóveis em ritmo acelerado. Em um cenário de crescimento de oferta, mas redução de demanda, parte dos imóveis (principalmente os de menor renda) tende a sofrer com a desvalorização.
Nos bairros mais caros isso demora a aparecer, mas nas regiões periféricas os efeitos podem surgir rapidamente. Em contrapartida, cidades médias estão vivendo um aumento consistente na procura por moradias, impulsionando novos polos de desenvolvimento regional.
Mas afinal, o que isso tem a ver com os investimentos?
Migrar para cidades menores aumenta a capacidade de investir?
Um estudo interno citado no texto original avaliou os gastos de pessoas que fizeram essa migração. O resultado surpreende: quem se mudou das capitais para cidades menores, passou a investir quase 40% a mais.
O aumento da qualidade de vida e a redução de custos fixos, principalmente moradia e transporte, liberam mais renda para poupança e investimentos.
Trocar um grande centro urbano por uma cidade de médio porte não é uma decisão simples. Porém, vale analisar alguns pontos:
- O poder de compra costuma ser maior
- Aluguéis e imóveis podem custar até 80% menos
- Acesso a serviços de saúde e educação é muitas vezes melhor em cidades menos sobrecarregadas
- A segurança tende a ser maior
- O deslocamento diário é mais rápido e isso significa tempo de vida
E isso que acontece no Brasil não é inédito. Em países como Itália, França e Alemanha, diversas cidades pequenas chegaram a zerar a demanda por imóveis, algumas vendem casas por “1 euro” para tentar repovoar seus centros históricos.
Nós ainda estamos longe dessa realidade, mas seguimos para um declínio populacional nesses grandes centros até 2050, segundo as projeções oficiais. E essas mudanças demográficas moldam mercados inteiros, inclusive o imobiliário e o financeiro.
Quer entender melhor sobre essa movimentação? Então, assista ao vídeo em que explico melhor sobre esse movimento e os dados que temos até o momento!
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