29 de dezembro de 2020 - por Nathalia Lourenço

Existem algumas alternativas de investimentos no mercado imobiliário que não envolvem a compra de um imóvel. Algumas dessas alternativas são os fundos imobiliários, uma modalidade de investimento em conjunto.
A forma mais tradicional de investir no setor imobiliário é por meio da compra ou construção de um imóvel. No entanto, existem diversos empecilhos e burocracias que tornam essa alternativa não muito atraente.
Neste contexto, os investimentos no setor imobiliário através de outros meios que não seja a compra direta, vem ganhando cada vez mais destaque. Afinal, este é um setor tido como mais estável e com grande capacidade de valorização.
O que é mercado imobiliário?
O mercado imobiliário é o setor da economia que envolve a compra, venda, locação, construção e administração de imóveis, como terrenos, casas, apartamentos, prédios comerciais, entre outros. Ele abrange uma série de atividades relacionadas a imóveis, tanto para fins residenciais, comerciais ou industriais.
Os principais componentes do mercado imobiliário incluem:
- Compra e venda de imóveis: Transações entre vendedores e compradores de propriedades.
- Locação: O aluguel de imóveis, seja para fins residenciais, comerciais ou de serviços.
- Construção e desenvolvimento: Empresas que constroem e desenvolvem novos imóveis, tanto para venda quanto para locação.
- Investimentos imobiliários: Envolvem a compra de imóveis para rentabilidade, seja pela valorização do imóvel ao longo do tempo ou pelo retorno obtido com o aluguel.
- Financiamento imobiliário: O setor também envolve a oferta de crédito para compra de imóveis, seja por meio de financiamentos bancários, consórcios ou outros meios.
Diversos fatores influenciam esse mercado, como taxas de juros, políticas econômicas e de financiamento, demanda e oferta de imóveis, além de aspectos como a localização e o desenvolvimento urbano das regiões. Consideram-no um dos setores mais importantes da economia de um país, pois ele impacta diretamente o bem-estar das pessoas, o emprego e a geração de renda.
Como funciona o mercado imobiliário?
O mercado imobiliário envolve a compra, venda, aluguel e construção de imóveis. Ele é influenciado pela oferta e demanda, que determinam os preços dos imóveis. A seguir, explico como ele funciona.
1. Compra e Venda de Imóveis
Primeiramente, a oferta é a quantidade de imóveis disponíveis, e a demanda é a procura por eles. Assim, o preço dos imóveis depende desses dois fatores. Quando a demanda é alta, os preços aumentam. Por outro lado, quando a demanda cai, os preços também caem. A transação de compra é feita com a ajuda de corretores e com um contrato de compra e venda.
2. Locação de Imóveis
Além disso, alugar um imóvel é uma alternativa à compra. O valor do aluguel varia conforme o imóvel e a localização. O contrato de locação define as regras para o aluguel, como valor e duração.
3. Financiamento Imobiliário
De forma semelhante, muitas pessoas compram imóveis com financiamento. Os bancos emprestam dinheiro para a compra, e o imóvel fica como garantia. Portanto, as taxas de juros do financiamento influenciam o valor das parcelas. Essas taxas podem ser fixas ou variáveis.
4. Construção e Desenvolvimento
Além disso, empresas compram terrenos para construir novos imóveis, como apartamentos e prédios comerciais. Nesse contexto, a localização e a infraestrutura da região influenciam diretamente o valor do imóvel.
5. Investimentos Imobiliários
Algumas pessoas compram imóveis para investir. O objetivo é vender o imóvel por um preço mais alto ou alugá-lo para obter renda. Outra forma de investir é por meio de fundos imobiliários, onde é possível investir em imóveis sem precisar comprar um diretamente.
6. Influências Externas
Ademais, o mercado é afetado pela economia. Fatores como taxas de juros e inflação influenciam o valor dos imóveis. Além disso, o governo pode criar leis e programas que afetam a compra, venda e aluguel de imóveis.
7. Imóveis Comerciais
Finalmente, o mercado imobiliário também inclui imóveis comerciais, como lojas e escritórios. O funcionamento é similar ao de imóveis residenciais, mas, nesse caso, os compradores ou locatários são empresas.
Quais são as opções de investimentos no mercado imobiliário?
Existem diversos tipos de investimentos em imóveis, que não requerem a compra do imóvel diretamente pelo investidor. Alguns deles são:
1- Fundos imobiliários (FII)
Os fundos de investimentos, no geral, são uma reunião de investidores que adquirem cotas e por isso são chamados de cotistas. Esta é uma boa opção para quem quer investir em imóveis sem ter que se preocupar com inquilinos e burocracias. Isso porque o responsável por realizar as aplicações é o gestor do fundo.
Portanto, ao aplicar em fundos imobiliários, o investidor precisa ter em mente que ele não possui nenhum poder de decisão em relação às aplicações. Essa é uma vantagem para as pessoas que querem investir no mercado imobiliário com praticidade nos investimentos, mas pode ser uma desvantagem para as pessoas que gostam de estar no controle das aplicações.
O fundo pode aplicar seu patrimônio em diferentes ativos, como galpões logísticos, shopping centers ou edifícios comerciais. Além disso, ele pode ter como objetivo alocar o imóvel ou vendê-lo posteriormente.
Enfim, para investir nesta opção de investimento no setor imobiliário, o investidor deve utilizar as plataformas das corretoras. Sendo assim, ele pode participar da oferta pública do fundo, ou comprar as cotas negociadas na bolsa de valores.
Vantagens e desvantagens
Uma grande vantagem dos fundos imobiliários é o recebimento de rendimentos mensais. De maneira geral, cerca de 95% do lucro líquido dos fundos é distribuído para os cotistas. A possibilidade de receber rendimentos mensais é vantajosa para os investidores que já possuem um bom patrimônio e querem utilizar esses rendimentos para completar a renda.
Outra possibilidade ainda mais interessante é reinvestir este valor e aumentar a participação no fundo. Ou seja, como a divisão de rendimentos é proporcional à participação do cotista, ao reinvestir ele está garantindo uma parcela maior de rendimentos no futuro.
Por outro lado, os fundos imobiliários também possuem algumas desvantagens. A principal é a oscilação do valor das cotas do fundo. As variações de preços podem ser causadas por diversos motivos, como por exemplo, a redução dos preços dos imóveis. A liquidez também pode ser uma desvantagem, já que para sair do fundo, o investidor precisa conseguir vender suas cotas na bolsa de valores.
2- CRI
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), são títulos de crédito nominativos e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Os CRIs são previstos pela Lei 9514/97, que determina que a sua emissão pode ocorrer por companhias securitizadoras. Logo, eles não podem ser emitidos por instituições financeiras formadas por sociedades de ações.
3- LCI
As Letras de Crédito Imobiliário (LCI), são títulos emitidos por bancos, com o objetivo de destinar recursos para o setor imobiliário. Considerado um investimento de renda fixa, as LCIs apresentam um baixo risco ao investidor.
Em resumo, ao aplicar em LCIs, o investidor está emprestando dinheiro ao banco em troca de uma porcentagem de juros. Os bancos então emprestam este dinheiro para os seus clientes em troca de uma taxa de juros ainda mais alta, já que ele precisa pagar os juros do investidor e ter lucros.
Uma das principais vantagens deste investimento no mercado imobiliário é a isenção de imposto de renda para as pessoas físicas. Outro ponto positivo é a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Desse modo, caso o banco não possa devolver o dinheiro, o FGC faz a devolução de até R$ 250 mil por CPF e instituição.
A desvantagem desta aplicação é a liquidez. Isso porque muitas LCIs possuem um prazo mínimo de resgate. Ou seja, antes de optar por esta opção, é aconselhável analisar se você vai precisar do dinheiro rapidamente.
4- Equity Crowdfunding Imobiliário
Também conhecido como investimento coletivo, o equity crowdfunding, funciona por meio da compra coletiva de cotas de um empreendimento. Este modelo de investimento surgiu por meio do financiamento coletivo de diversos tipos de projetos na internet.
Investidores optam por investir em imóveis quando um projeto imobiliário é levado para um grupo deles. Assim, os que se interessarem adquirem cotas. Com o dinheiro arrecadado, a construção do empreendimento se torna viável. Uma vantagem é que, por não possuir intermediários, os ganhos costumam ser vantajosos.
- Leia também: Crowdfunding imobiliário: o que é e como funciona?
A demanda pelo mercado imobiliário
Investidores acreditam que o mercado imobiliário é um setor confiável, por isso ele é muito procurado. Além disso, ele atrai interesse devido ao seu potencial de valorização, já que a demanda por esse setor costuma ser alta.
Outro motivo que leva os investidores ao mercado imobiliário, é a possibilidade de diversificar a carteira de investimentos. Neste sentido, os fundos imobiliários são os queridinhos, já que além da facilidade, proporcionam uma boa diversificação, através de um único investimento.
Enfim, agora que você conhece diversas opções de aplicações no setor imobiliário, aproveite para descobrir quais são os Investimentos sem imposto de renda – Quais são e características
Fontes: Vangardi e Organizze