Venda seu imóvel para investir? Lucro Garantido?

Essa é uma das perguntas que mais aparecem entre investidores: será que faz sentido vender o imóvel onde moro e colocar esse dinheiro para render e viver do lucro disso? Dá pra pagar o aluguel e ainda viver a vida tranquilamente? A conta parece atraente no papel, mas tem muitos detalhes que a maioria das pessoas ignora na hora de decidir e hoje vou te ajudar a fazer essa conta da forma correta!

No entanto, antes de qualquer coisa é importante fazer um alerta. Se você tem família, já para por aqui, não precisa ler até o fim. Viver sem imóvel próprio com filhos, cônjuge e responsabilidades fixas é uma situação de vulnerabilidade real que nenhuma planilha consegue capturar completamente.

O aluguel pode subir, o proprietário pode querer o imóvel de volta, você pode precisar de reformas que não são suas para fazer. Além disso, tem um custo emocional e prático nisso que vai muito além do financeiro.

Esse raciocínio faz mais sentido para quem é jovem, solteiro, sem dependentes e quer analisar friamente o que é mais vantajoso do ponto de vista patrimonial. Para todos os outros, a resposta já é não antes de abrir qualquer calculadora.

Veja também: 10 métodos práticos e simples de organização financeira

A conta que todo mundo faz errado

Então, se isso faz sentido pra você, vamos as contas!

Imagine um apartamento de R$ 1.400.000, o aluguel equivalente para um imóvel nessa faixa seria de aproximadamente R$ 7 mil por mês, seguindo a referência de 0,5% do valor do imóvel.

Se você vender e aplicar esse dinheiro à taxa atual de 14,75% ao ano, o rendimento mensal bruto seria de cerca de R$ 16 mil. Nesse caso, ao que parece até sobraria dinheiro, não é?

No entanto, o problema está no imposto de renda. Para retirar R$ 7 mil líquidos todo mês, você vai precisar sacar em torno de R$ 10 mil brutos, porque a alíquota inicial do IR sobre resgates é de 22,5% e isso muda completamente a conta.

Sobram cerca de R$ 9mil por mês reinvestidos, o patrimônio cresce, mas a uma velocidade menor do que parece na análise superficial. E tem o fator mais crítico de todos: a inflação.

Se a inflação ficar em torno de 5% ao ano, seu patrimônio precisa crescer pelo menos nesse ritmo só para manter o poder de compra. Com a Selic atual, ainda dá para fazer essa conta fechar, mas e quando os juros caírem?

Se a taxa básica recuar para 10%, o rendimento mensal bruto do seu 1,4 milhão cai para cerca de R$ 11 mil.

Com a mesma retirada mensal de antes, a conta começa a apertar. Se cair para 5%, o patrimônio passa a crescer abaixo da inflação e você começa a perder poder de compra sem perceber, porque nominalmente o número na conta ainda sobe.

E é aí que a maioria das pessoas se ilude. O dinheiro parece crescer, mas compra menos a cada ano.

Quando essa troca faz sentido

Existe um cenário onde a essa troca faz sentido de verdade, mas ele é bem específico.

Vamos supor que você tem um imóvel de alto valor, digamos R$ 2 milhões, é herdeiro! Mas, ocorre algum imprevisto e você quebra. Nesse caso, vamos supor que você venda essa propriedade e compre um imóvel mais simples por R$ 400 mil, deixando R$ 1,6 milhão investido.

Com uma retirada mensal menor do que o aluguel equivalente do imóvel original, o patrimônio consegue crescer mesmo em cenários de juros mais baixos, porque você reduziu o custo de vida ao mesmo tempo que liberou capital.

A lógica não é trocar imóvel por renda. É trocar um imóvel caro por um imóvel mais barato e deixar a diferença trabalhando, isso sim tem resultado. A versão de vender tudo e pagar o aluguel equivalente ao do imóvel que você tinha é onde a conta raramente fecha no longo prazo.

Mas, mesmo com essas otimizações, a resposta para a maioria das pessoas continua sendo: não vale a pena. Trocar segurança real por uma planilha que depende da taxa de juros, inflação e disciplina de retirada é um risco que poucos estão preparados para assumir.

Imóvel próprio quitado é uma das poucas formas de proteção que funciona, independente do que acontece com a economia, com a Selic ou com o governo. Quando tudo vai mal, você ainda tem onde morar e isso tem um valor que não aparece em nenhuma calculadora.

E se você quer aprender a investir, independente do cenário político atual, te convido a conhecer a AUVP, que é nossa escola de investimentos. Faça a sua análise de perfil e se você receber aprovação, além de utilizar um sistema inteligente para a gestão de seus ativos, você vai aprender a investir no Brasil e no mundo inteiro.

E para ficar por dentro das principais informações do mercado financeiro, acompanhe os conteúdos do canal @investidorsardinha e do perfil @oraulsena no Instagram.

Leia também: Reprograme sua mente para enriquecer