Fiador ou caução: quais as diferenças e qual é melhor?

As principais diferenças entre fiador e caução residem nos tipos de garantias e nas partes envolvidas nessas modalidades.

Com um fiador, há uma garantia pessoal; um terceiro assume a responsabilidade pelas obrigações do locatário usando seu patrimônio. Na caução, a garantia é de bens ou dinheiro; o locatário oferece recursos para cobrir eventuais prejuízos.

Quer saber mais sobre as diferenças e qual é melhor? Continue a leitura.

O que é fiador?

Um fiador é uma pessoa que assume a responsabilidade de pagar uma dívida caso o devedor principal não consiga fazê-lo. Ele é comumente usado em contratos de aluguel e empréstimos, onde garante que o pagamento será feito em casos de inadimplência do inquilino ou mutuário.

O fiador deve cumprir uma série de requisitos, como ser maior de idade, possuir um imóvel quitado em seu nome na mesma cidade em que o locatário pretende alugar o imóvel, e comprovar renda suficiente para arcar com todas as possíveis responsabilidades.

Existem dois tipos de fiadores, dependendo do tipo de contrato:

• Solidário: Neste caso, o fiador se torna responsável pela dívida assim que ela ocorre.
• Subsidiário: Neste caso, o fiador só será responsável pela dívida após a utilização dos bens do inquilino para quitação.

É importante notar que ser um fiador pode ter implicações financeiras significativas, pois em caso de inadimplência do devedor principal, os bens do fiador podem ser usados para quitar a dívida. Portanto, é recomendado que haja uma relação de confiança entre o fiador e o devedor principal.

Vantagens

As vantagens de usar um fiador são diversas, tanto para o inquilino quanto para o proprietário do imóvel:

Para o inquilino:

• Sem custos adicionais: Diferente do seguro-fiança e da caução, a fiança não exige que o inquilino gaste mais do que o valor do aluguel.
• Facilita a aprovação: Bons fiadores podem facilitar a aprovação da ficha do inquilino.

Para o proprietário:

• Garantia ilimitada: Não há limite no valor da garantia. O fiador é responsável por todos os débitos decorrentes da locação.
• Influência positiva: Como é uma garantia pessoal, os fiadores exercem uma influência positiva para que o inquilino cumpra integralmente o contrato e não fique inadimplente.

Desvantagens

Muitas vezes, na hora de decidir entre fiador ou caução, é melhor olhar para o lado negativo. As desvantagens de ser um fiador são diversas e podem afetar tanto o fiador quanto o devedor:

Para o fiador:

• Risco financeiro: O fiador assume a responsabilidade pela dívida se o devedor não pagar. Isso pode levar à perda de bens pessoais, incluindo a casa, se a dívida não for paga.
• Compromisso de longo prazo: A obrigação do fiador geralmente continua até que a dívida seja totalmente paga, o que pode levar muitos anos.
• Impacto nas relações pessoais: A inadimplência do devedor pode levar ao rompimento de amizades e ao azedamento de relações familiares.
• Dificuldade em obter crédito: Ser um fiador pode afetar a capacidade do fiador de obter crédito no futuro, pois os credores consideram as obrigações de fiador ao avaliar a capacidade de um indivíduo de pagar uma nova dívida.

Para o devedor:

• Processo demorado: Pode demorar algumas semanas para comprovar os dados do fiador, como já visto com a série de documentos necessários.
• Limitações geográficas: Algumas imobiliárias só aceitam fiadores que sejam residentes no mesmo município do imóvel alugado.

Para o fiador profissional:

• Custo adicional: O principal ponto negativo é o custo envolvido.
• Risco de inadimplência: Caso o locatário não pague a taxa mensal ao fiador profissional, ele corre o risco de inadimplência, o que pode gerar problemas legais.
• Limitação financeira: O fiador profissional pode impor limites quanto ao valor do aluguel ou ao perfil do locatário que aceitará.

E o que é caução?

A caução é uma garantia oferecida por uma das partes envolvidas em uma relação contratual ou processo. É uma forma de assegurar o cumprimento de obrigações, o ressarcimento de danos ou o pagamento de dívidas no caso de descumprimento de um acordo ou decisão judicial. Essa é a maior diferença entre fiador ou caução.

No contexto de aluguel de imóveis, a caução é uma segurança locatícia, onde o inquilino deve fornecer garantias para o locador ao alugar um imóvel, caso ocorra algum imprevisto com os pagamentos. Nesse caso, o dono do imóvel pode exigir até três aluguéis depositados de forma antecipada como garantia.

Existem algumas formas de caução:

• Caução em dinheiro: O inquilino deposita o valor em uma conta bancária. Quando acaba o contrato, o valor volta para o locatário (caso não haja nenhum débito).
• Caução em títulos: O locatário adquire um título de capitalização associado ao contrato da locação para funcionar como garantia. Caso haja alguma inadimplência, o locador pode resgatar o título.
• Caução em ações: A lógica é como no caso dos títulos, mas o locatário adquire ações relacionadas ao contrato de locação.

É importante notar que, caso a empresa que emitiu o título ou as ações declare falência, o locatário deve substituir o valor em no máximo 30 dias.

Vantagens

A caução oferece várias vantagens tanto para o locatário quanto para o locador:

Para o locatário:

• Praticidade: A caução é uma garantia locatícia estabelecida de maneira antecipada e pode cobrir até os prejuízos físicos do imóvel.
• Sem necessidade de fiadores: O locatário não precisa apresentar fiadores.
• Devolução do valor: Após a finalização do contrato, se todas as cláusulas do contrato forem cumpridas e não houver nenhum imprevisto com os pagamentos ou com o próprio imóvel, o locatário recebe o valor integralmente. Além disso, o valor é atualizado com os devidos juros.

Para o locador:

• Garantia financeira: A caução oferece uma garantia financeira para o locador.
• Cobertura para possíveis danos ao imóvel: A caução pode ser usada para cobrir possíveis danos ao imóvel.

Desvantagens

As desvantagens da caução são diversas e podem afetar tanto o locatário quanto o locador:

Para o locatário:

• Custo inicial elevado: O locatário precisa ter disponível o valor correspondente a até três aluguéis para depositar como garantia.
• Impacto financeiro: Esse valor pode ser significativo, especialmente considerando as despesas de mudança e encerramento de um contrato anterior.

Para o locador:

• Valor da garantia: O valor da caução pode ser inferior à dívida final, caso o locatário deixe de pagar o aluguel por mais de três meses.
• Burocracia: Caso a caução seja em bens imóveis, é necessário proceder à averbação à margem da matrícula do bem que está sendo ofertado. Sem averbação, a caução não tem validade perante terceiros, e o imóvel pode até ser alienado durante a vigência da locação.

Para o locatário e o locador:

• Insegurança jurídica: Há decisões judiciais recentes que estabelecem que a caução de imóvel não equivale à hipoteca e nem pode ser comparada à fiança. Com isso, a caução não poderia se inserir na hipótese do inciso V do art. 3º da Lei nº. 8.009 /90, que é a lei que estabelece a impenhorabilidade do bem de família.

Qual dos dois é melhor ao alugar um imóvel?

A escolha entre fiador e caução ao alugar um imóvel depende de várias circunstâncias e preferências individuais. Ambas as opções têm suas vantagens e desvantagens.

Fiador:

• Vantagens: É uma garantia pessoal e pode exercer uma influência positiva para que o inquilino cumpra integralmente o contrato.
• Desvantagens: O fiador assume a responsabilidade pela dívida se o devedor não pagar, o que pode levar à perda de bens pessoais. Além disso, ser um fiador pode afetar a capacidade do fiador de obter crédito no futuro.

Caução:

• Vantagens: O locatário não precisa apresentar fiadores e, após a finalização do contrato, se todas as cláusulas do contrato forem cumpridas e não houver nenhum imprevisto com os pagamentos ou com o próprio imóvel, o locatário recebe o valor integralmente.
• Desvantagens: O locatário precisa ter disponível o valor correspondente a até três aluguéis para depositar como garantia. Além disso, o valor da caução pode ser inferior à dívida final, caso o locatário deixe de pagar o aluguel por mais de três meses.

Em geral, os locadores preferem fiador ao depósito caução, já que não há garantia de apenas três meses e poderá ser penhorado o imóvel do fiador.

No entanto, a escolha final depende das circunstâncias individuais de cada locatário e locador. É sempre recomendável consultar um profissional de imóveis ou um advogado antes de tomar uma decisão.

• Leia mais: Agora que você sabe a diferença entre fiador e caução, reflita: É melhor alugar ou financiar um imóvel?

Fontes: Inteligência Financeira, Santander, DD Advogados, TooSeguros, JusBrasil, Maxximus