7 de julho de 2026 - por raulsena1
Primeiro, vamos derrubar aquela velha máxima de que “quem compra terra não erra”. Erra sim, e muito. Quem comprou terreno perto de regiões que ficaram violentas ou com desenvolvimento desorganizado, sabe bem disso.
O investimento em terreno não deve ser o seu primeiro passo no mundo dos investimentos. O ideal é que você já tenha uma carteira consolidada no mercado financeiro e esteja procurando diversificação. A partir de R$ 200 mil investidos dá para começar a cogitar o investimento em terrenos.
No entanto, essa estratégia faz mais sentido mesmo para quem já ultrapassou alguns milhões, como forma de equilibrar a exposição ao mercado financeiro.
Tem mais um ponto que muita gente ignora: terreno gera custo, não gera renda. A não ser que você alugue para uma empresa construir no local, o lote vai pesar no seu bolso enquanto você espera a valorização. Isso sem falar na liquidez, que é baixa, terreno não vende na hora que você quiser.
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Regiões que mais valorizaram
Para você ter uma ideia do potencial, Balneário Camboriú se valorizou 233% nos últimos 10 anos, o maior índice do país. Inclusive, comprei um terreno lá em 2016 e vendi alguns anos depois com um bom lucro. E mesmo depois da venda, o imóvel continuou se valorizando mais e mais.
Mas atenção, a região que mais valorizou no passado não é garantia de repetir o desempenho na próxima década.
Olhando os últimos 12 meses com dados mais confiáveis, algumas das cidades em que os imóveis mais se valorizaram são:
Salvador (BA) lidera com 20,6% de valorização. João Pessoa (PB) aparece logo atrás com 18,3%, e o Raul vem falando dessa cidade há anos. Vitória (ES) registrou 17,1%, Maceió (AL) chegou a 17%, e Campo Grande (MS) ficou em 15%, muito impulsionada pelo agronegócio. Goiânia (GO) marcou 13%, vindo de um ciclo impressionante em que bairros como o Jardim Goiás mais que dobraram de preço em dois ou três anos e Curitiba (PR) fecha a lista com 14,4%.
Para quem está pensando no médio prazo, algumas regiões estão começando a mostrar movimento: o litoral norte de Santa Catarina (Itajaí e Porto Belo), o litoral norte de São Paulo, o eixo Goiânia-Anápolis-Brasília, o norte do Mato Grosso (Sinop e Sorriso), o litoral sul da Bahia, o oeste do Paraná (Cascavel e Foz do Iguaçu) e os arredores de Florianópolis. Cidades médias do Sudeste e do interior baiano também estão no radar.
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O que observar na hora de escolher o lote
Essa parte é onde muita gente erra feio. A primeira coisa é entender se o terreno é de esquina ou gaveta. Terreno de esquina tem visibilidade dupla e funciona melhor para uso comercial, mas exige recuos obrigatórios nas duas frentes, o que reduz a área construível.
Em algumas cidades do Paraná, por exemplo, o recuo é de 5 metros em cada lado, o que é bem considerável. Já o terreno gaveta, aquele “enfiado” entre dois vizinhos, tem recuo só na frente e entrega mais metros úteis para quem quer construir e morar.
Outro ponto que pouca gente considera é a posição do sol. O sol nasce no leste e se põe no oeste. Se o fundo do terreno fica voltado para o oeste, a casa vai absorver o calor do fim de tarde em cheio, e em um país quente como o Brasil, isso significa maior gasto com ar-condicionado e uma casa mais quente, no geral.
Para quem quer piscina ou aproveitar luz natural, a insolação ao longo do dia é fundamental. Em condomínios fechados, esse detalhe afeta diretamente o preço do imóvel construído.
Também é importante ficar de olho em postes, bocas de lobo e árvores protegidas. Poste no meio do terreno desvaloriza de forma brutal, mas tem gente que não sabe que dá para solicitar a relocação. Para quem compra, pode ser uma oportunidade de negociar o preço lá embaixo. Árvores tombadas podem inviabilizar projetos de construção inteiros, então consulte tudo isso antes de assinar qualquer contrato.
Terrenos com desnível parecem uma barganha por custar 20 a 30% menos que os vizinhos, mas essa diferença pode desaparecer facilmente com os custos de terraplanagem. Um desnível de 4,5 metros em um terreno de 12 a 35 metros pode exigir entre R$ 30 mil e R$ 40 mil em aterro. Então, coloque tudo na ponta do lápis antes de comemorar o desconto.
Por último, observe o padrão da rua. Uma casa muito acima do padrão do bairro é difícil de revender. E não aposte que um bairro residencial vai mudar de perfil do dia para a noite, família não sai de casa igual comércio. Quando a rua ainda tem 16 famílias morando, o padrão ali tende a se manter por décadas.
Checklist antes de fechar o negócio
Antes de assinar qualquer coisa, verifique esses pontos.
Peça a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais no cartório. Confirme o registro do loteamento na prefeitura e no cartório de registro de imóveis, tem muita área irregular por aí.
Pesquise o histórico da loteadora e visite empreendimentos anteriores dela. Valide o credenciamento do corretor. Estude o plano diretor municipal para saber o que pode ou não ser construído no local. Há regiões em João Pessoa, por exemplo, onde não é permitida a verticalização. Avalie a infraestrutura entregue e as promessas contratuais.
Visite o terreno pessoalmente e observe o entorno com atenção. E desconfie sempre de preços muito abaixo da média, sempre tem um motivo.
Investir em terreno pode ser muito lucrativo, mas exige estudo, paciência e atenção aos detalhes. Quer conferir mais detalhadamente todas essas dicas que dei com base na minha experiência com terrenos? Então, assista ao vídeo em que conto mais sobre!
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