Por que você deveria fazer uma dívida urgente?

Há um tempo eu soltei um vídeo curto que viralizou bastante, e uma frase específica chamou atenção: eu disse que esse é um dos melhores momentos para quem ainda não tem dívida nenhuma, tomar uma dívida. Muita gente estranhou. Afinal, como eu poderia incentivar o endividamento? Parece contraditório. Mas não é e eu quero explicar com calma o raciocínio por trás disso.

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Quando o crédito faz sentido

A regra é simples: só vale a pena tomar crédito quando você consegue pegar aquele dinheiro emprestado e fazer mais dinheiro com ele do que o juro que você vai pagar. Para a pessoa física, isso quase nunca acontece. Você pega um empréstimo pagando 50%, 70%, 100% ao ano, e não existe investimento seguro que renda isso. Por isso, no geral, a gente sempre bate na tecla de que não compensa pessoa física se endividar.

Já para empresas grandes, a lógica se inverte completamente. Uma Petrobras, por exemplo, consegue tomar empréstimo pagando 14%, 15%, 18% ao ano e transformar esse dinheiro em muito mais do que isso na operação. Quase toda empresa listada na bolsa carrega uma dívida relevante justamente porque consegue rentabilizar esse capital acima do custo da dívida, garantindo lucro para o acionista. É como pegar emprestado 1 milhão, gerar 2 milhões com ele, pagar 500 mil de juros e ainda embolsar a diferença.

O caso especial do financiamento imobiliário no Brasil

Só que existe uma situação particular no Brasil em que o crédito também compensa para a pessoa física: o financiamento habitacional. Hoje a Selic está em 14,25% ao ano, essa é a taxa que você ganha emprestando dinheiro para o governo. Só que o financiamento imobiliário costuma sair entre 10,26% e 11,7% ao ano.

Na prática, isso significa que quem financiou um imóvel com um custo efetivo total nessa faixa está ganhando de 3% a 4% ao ano só por manter o dinheiro investido em vez de quitar a dívida à vista. Compensa mais deixar o capital rendendo e usar o financiamento para comprar o imóvel. Claro que isso só faz sentido se você já tem onde morar. Se é o seu único imóvel, o risco de perdê-lo para o banco muda toda a equação.

Por que o crédito imobiliário é tão barato?

Esse crédito mais barato existe porque ele vem da poupança, e pouca gente entende esse mecanismo. O dinheiro que fica parado na poupança rende apenas 7% ao ano, abaixo da própria Selic. Os bancos pegam esse dinheiro e emprestam para financiamento de imóveis, com uma porção obrigatória por lei: hoje, 65% de todo o estoque da poupança precisa virar crédito imobiliário, com juro limitado a 12% ao ano pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH). Não é generosidade do banco, é obrigação legal.

O problema é que a poupança está minguando. Desde o fim da pandemia, ela não registra mais nenhum ano positivo, com saques líquidos em oito dos últimos onze anos, incluindo um recorde de 103 bilhões de reais resgatados em 2022. O dinheiro está migrando para CDBs, que hoje somam 2,6 trilhões de reais, enquanto a poupança caiu para pouco mais de 1 trilhão e segue encolhendo.

Com menos dinheiro na poupança, o funding barato para financiamento imobiliário também está acabando. Em outubro de 2025, o Banco Central e o CMN anunciaram a modernização gradual do SBPE, reduzindo o direcionamento obrigatório da poupança para crédito imobiliário. Em janeiro de 2027 esse direcionamento acaba de vez, e o financiamento passa a ser precificado a valor de mercado, que hoje gira em torno de 13,25% a 13,76% ao ano, bem acima da taxa regulada.

Ao mesmo tempo, o teto do SFH subiu de 1,5 milhão para 2,25 milhões de reais, e a Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel. Isso está gerando uma corrida: mais gente buscando travar a taxa regulada antes que ela desapareça, o que já elevou a demanda por financiamento em quase 30% em relação ao ano anterior. E mais demanda tende a levar a imóveis mais caros com taxas maiores no futuro.

O que isso significa na prática?

Quem contrata um financiamento hoje, consegue travar uma taxa regulada de 10% a 12% ao ano, num país onde o dinheiro custa de 14% a 15% para o banco. Melhor ainda, você pode fazer a portabilidade do crédito sem pagar ITBI se as taxas caírem no futuro. Ou seja, você trava a vantagem de hoje e ainda mantém a opção de migrar para uma taxa menor depois, sem custo adicional.

Só que isso não é convite para qualquer decisão impulsiva. Uma dívida inteligente é diferente de uma dívida imprudente. A parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda. Compare sempre pelo CET, o custo efetivo total e não só pela taxa anunciada. Entre as tabelas, prefira a SAC, que amortiza mais rápido e economiza centenas de milhares de reais ao longo do contrato. E antes de qualquer coisa, tenha sua reserva de emergência montada, porque cenários adversos existem: o imóvel pode desvalorizar na sua região, sua renda pode cair, os juros podem subir.

Uma janela que está se fechando

Por mais de 60 anos, quem tinha dinheiro guardado na poupança subsidiou, sem saber, quem queria comprar casa própria. Esse arranjo está sendo desmontado aos poucos, e a poupança perde de 60 a 100 bilhões de reais por ano para os CDBs. Quem contrata o financiamento agora consegue travar uma taxa regulada num momento em que o crédito de mercado custa bem mais caro. É levar de graça a opção de portabilidade caso os juros caiam, e ainda garantir a taxa vantajosa que existe hoje.

Por isso eu digo, mesmo sabendo que soa estranho: para quem já tem condições de comprar um imóvel, esse é um dos melhores momentos para tomar essa dívida.

Quer entender melhor sobre a forma correta de fazer isso? Assista ao vídeo em que explico melhor sobre!

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