Financiamento imobiliário, o que é? Como funciona, tipos e como fazer

Com a redução da taxa Selic, muitas pessoas começam a se perguntar se é um bom momento para fazer um financiamento imobiliário e realizar o sonho da casa própria. 

No entanto, é importante considerar que um financiamento imobiliário não é um investimento. Além disso, enquanto você não terminar de pagar, a casa não é realmente sua. 

Enfim, existem muitos pós e contras que devem ser considerados antes de tomar uma decisão tão importante a longo prazo. Como por exemplo, os custos de se manter uma casa própria.

O que é financiamento imobiliário

Financiar é basicamente pegar dinheiro emprestado com o banco para comprar algo. Portanto, ao fazer o financiamento imobiliário, a pessoa pega dinheiro emprestado para comprar um imóvel.

Sendo assim, em troca do empréstimo, ocorrem os juros em cima das parcelas. Geralmente, o comprador paga uma entrada e o restante do valor é pago pelo banco. 

As parcelas podem ser em até 35 anos, e existem alguns tipos de contratos diferentes. Porém, o mais usual é que durante o tempo em que está pagando o financiamento, o imóvel esteja no nome do comprador, mas o direito sobre o imóvel é do banco, até que o cliente termine de pagar a dívida. 

Como o financiamento imobiliário funciona

Quando uma pessoa decide comprar uma casa ou apartamento por meio do financiamento imobiliário, ela paga uma entrada e o banco paga o restante do imóvel. Ou seja, o banco quita a dívida do cliente e, depois disso, a pessoa deve pagar ao banco as prestações pelo financiamento. 

O pagamento pelo empréstimo ocorre em prestações acrescidas de juros, que podem durar até 35 anos. Durante todos esses anos, a casa fica no nome do comprador, porém não é realmente dele, até a quitação da dívida.

A lógica é a seguinte: como foi o banco quem pagou o imóvel, aquele bem passou a ser dele, apesar de estar no nome do cliente. Sendo assim, a cada parcela, o cliente compra um pouco da casa. 

Caso faça o financiamento e depois não consiga mais arcar com as parcelas, ou não queira mais permanecer com o imóvel, é possível fazer uma transferência de financiamento. Mas, neste caso, os bancos impõem várias restrições e regras a serem seguidas. 

Para fazer a transferência, é importante que o cliente espere a liberação total do banco. Ele também deve fazer a mudança do nome em que o financiamento está, caso contrário, se o novo dono não pagar o financiamento, ele pode ficar com o nome negativo. 

Tipos

Existem algumas formas diferentes de se comprar uma casa ou apartamento por meio de financiamentos. Sendo elas:

1- FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), é uma reserva feita com o dinheiro do trabalhador que pode ser acessada em casos específicos, como demissão sem justa causa e para financiar um imóvel. 

O FGTS pode ser usado porque ele faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Contudo, não são todas as pessoas que podem usar o FGTS, já que ele é exclusivo para famílias que possuam uma renda familiar máxima, cujo valor varia de acordo com a região do Brasil. 

Além disso, o valor do financiamento e o valor do imóvel muda periodicamente. Uma vantagem deste tipo de financiamento imobiliário são as taxas de juros que podem ser um pouco menores. 

2- Financiamento imobiliário pelo SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), é uma outra opção para comprar uma casa ou apartamento. Diferente do FGTS, nesta opção não existe um limite de renda.

Em relação aos juros, eles podem variar. Em contrapartida, quando o imóvel tem um valor dentro do limite do SFH, as taxas de juros são até 12% ao ano. Já quando o valor do imóvel ultrapassa os limites do SFH, os juros podem ser maiores do que 12% ao ano. 

3- Financiamento direto com a construtora

Por fim, há ainda a possibilidade de financiamento imobiliário diretamente com as construtoras. Neste caso, existe uma certa flexibilidade na negociação, já que não existe limites de valores de renda nem de taxas de juros.

No entanto, esta opção pode ser considerada mais arriscada do que as anteriores. Isso porque a construtora pode ter feito um financiamento para a construção da casa ou apartamento e ter hipotecado o imóvel. Logo, se ela deixar de pagar ou falir, o cliente pode perder a casa. 

Para se proteger, o cliente deve solicitar que a construtora retire o imóvel da hipoteca e disponibilize a certidão de ônus reais.

Dessa maneira, se por inadimplência da construtora o banco quiser pegar a casa como pagamento, a certidão comprova que o comprador tem direito sobre ela. 

Outro risco é o da construtora falir antes mesmo de terminar de construir a casa ou apartamento. Neste caso, o cliente fica sem o imóvel.

Uma forma de minimizar este risco, é visitar outros empreendimentos da construtora e realizar pesquisas para verificar a sua solidez e se ela possui irregularidades com a justiça. 

Financiamento imobiliário não é investimento

Muitas pessoas veem a compra de uma casa ou apartamento como um investimento. Mas, na verdade, se seu intuito for comprar este imóvel para morar, então ele não é um investimento.

Em outras palavras, como não traz nenhum retorno financeiro, ele não pode ser considerada como um investimento.

Na verdade, um imóvel é um passivo. Isso porque o imóvel gera diversos tipos de gastos com manutenção, reforma e outros gastos.

Boa parte dos brasileiros vê o aluguel de uma casa como dinheiro sendo jogado fora. Mas, ao pagar um aluguel, você está pagando por algo que está utilizando, logo, o dinheiro não está sendo jogado fora.

O aluguel também é um passivo, mas em muitos quesitos ele é muito mais vantajoso do que comprar um imóvel.

Enfim, para decidir entre comprar uma casa ou apartamento e morar de aluguel, é preciso considerar seu estilo de vida e objetivos. Com isso em mente, é possível calcular qual é o mais vantajoso a longo prazo.

Vantagens e desvantagens

Mesmo não sendo considerado como um investimento, o financiamento imobiliário pode trazer algumas vantagens. A primeira delas, é a possibilidade de valorização da casa ou apartamento com o tempo.

Dessa forma, pode ser que o imóvel valorize tanto que tenha um valor de venda maior do que foi de compra. Mas, para que ocorra a valorização, é importante considerar alguns aspectos, como localização do imóvel em relação ao centro e as construções próximas, como escolas e shoppings.

Outra vantagem é a possibilidade de alugar o imóvel e ele se tornar uma fonte de renda. Entretanto, é importante considerar que este imóvel pode ficar um tempo vago e o valor do aluguel pode não trazer um retorno tão vantajoso. 

A grande desvantagem de comprar uma casa ou apartamento, são as despesas que eles possuem. Gastos com manutenção, reformas e impostos são realmente um empecilho. Outra desvantagem de assumir uma dívida muito longa é a imprevisibilidade do futuro e as taxas de juros.

Dessa maneira, se por algum motivo você não conseguir mais pagar as prestações, você pode perder o imóvel e todo o dinheiro gasto até então. 

Uma solução contra isso seria poupar durante alguns anos e depois comprar uma casa ou apartamento à vista. Neste caso, você pode investir seu dinheiro, assim ele rende mais do que se ficar na poupança. 

O que acontece se você deixar de pagar

O primeiro ponto a se considerar em caso de atrasos no pagamento das parcelas, são os juros e as multas. A multa por atraso não deve ultrapassar 2% do valor total da dívida, já os juros são de no máximo 1% do total da dívida.

Essas porcentagens podem parecer pequenas, mas elas são altas já que são consideradas em cima do valor total.

Por outro lado, se o cliente deixar de pagar as prestações, ele ficará inadimplente e o banco pode tomar algumas medidas legais. Desse modo, o banco pode entrar com uma ação judicial, com o intuito de ficar com o imóvel, que posteriormente será leiloado. 

Com o leilão da casa ou apartamento, o dinheiro é usado para quitar a dívida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que o banco teve. Caso ocorra sobre dinheiro, ele é devolvido ao cliente.  

Como fazer um financiamento imobiliário

Existem algumas etapas a serem seguidas ao pedir um financiamento imobiliário. Por isso, preparamos um passo a passo para você não ficar perdido:

1- Planejamento

O primeiro passo para comprar uma casa ou apartamento, é o planejamento. Por se tratar de uma dívida de longo prazo, é importante que você pense bem sobre os prós e contras antes de fazer um financiamento. 

Se você realmente quiser fazer um financiamento imobiliário, é importante fazer um controle financeiro e se programar para lidar com esta dívida.

Também é preciso reservar uma verba para a entrada. Afinal, nenhum financiamento cobre 100% do valor do imóvel, a entrada sempre será necessária. 

2- Condições

O primeiro passo é escolher um banco. Vários bancos oferecem financiamento imobiliário, o que os difere são as condições de pagamento. Dessa forma, o que vai mudar são os valores das taxas de juros, o valor do imóvel e a duração dos contratos. 

Sendo assim, antes de optar por um banco, é importante pesquisar quais são as condições que mais se encaixam com seus planos. Depois disso, basta ir até uma agência e conversar com o gerente. 

Um ponto importante é que você não precisa ser cliente do banco escolhido. Porém, ser cliente do banco pode te proporcionar ofertas melhores e a aprovação do crédito com maior agilidade.

3- Documentos para o financiamento imobiliário

Ao pedir um financiamento imobiliário ao banco, alguns documentos serão solicitados, como: cópias do RG, CPF e comprovante do estado civil.

Outro documento muito importante que será solicitado, é o comprovante de renda. Por meio dele, o banco analisa a capacidade que o cliente tem de pagar as prestações. Sendo assim, as contas não podem exceder 30% da renda familiar bruta. 

Nessa etapa do processo, também é realizada a análise cadastral do cliente, onde o banco verifica se a pessoa tem o nome sujo.

Depois disso, o banco libera o crédito com validade que varia seguindo as políticas do banco. Neste momento, ocorre apenas a liberação de crédito, não do dinheiro. 

4- Avaliação do imóvel

A quarta etapa, será o envio de um profissional por parte do banco, para avaliar o imóvel. O objetivo é confirmar o valor do imóvel que será financiado e elaborar o contrato. 

5- Liberação do dinheiro

Depois que o banco elaborou o contrato, resta apenas ler todas as letras miúdas e assinar o documento. Este documento deve ainda ser registrado em cartório e levado de volta para o banco. 

Por fim, o dinheiro é liberado e o banco paga o vendedor da casa ou apartamento. A partir deste momento, o cliente tem uma dívida com o banco. Geralmente, a primeira prestação já vence depois de 30 dias da assinatura do contrato. 

Enfim, agora que você sabe tudo sobre financiamento imobiliário, aproveite para aprender formas de Economizar dinheiro – Dicas para poupar e onde investir seu dinheiro

Fontes: Tegra incorporadora, Uol, JusBrasil, Mag, Wikihaus e Exame

Imagens: Imóvel magazine, Trisul, Edific empreendimentos, Publicidade imobiliária, Brasil brokers, Acordo certo, C3 clube, Infomoney, Jornal semanário, Donno imóveis, Imobiliário Paraná, FDR e Tarjab