Por que eu não compro casa para alugar? (escute com humildade)

Uma dúvida frequente entre meus clientes é por que eu não compro casas para alugar. Afinal, essa sempre foi uma forma tradicional de investimento no Brasil, vista como segura e ligada à ideia de aposentadoria. Muitas pessoas veem o investimento em imóveis como algo muito mais seguro do que investir em outros ativos financeiros. Por isso, hoje quero explicar por que, afinal, não faço esse tipo de investimento.

Lembrando que essa é a minha visão pessoal sobre o assunto, não quero desestimular quem já investe em imóveis, só trazer a minha visão sobre o assunto.

Veja também: Ativos reais x Ativos financeiros: qual a diferença?

Rentabilidade baixa

Muita gente calcula a rentabilidade de um imóvel de forma simplista: divide o valor do aluguel pelo valor de compra. Por exemplo, se você tem um imóvel de R$ 350 mil que gera R$ 1.750 de aluguel, conclui que está recebendo 0,5% ao mês.

No entanto, essa conta ignora vários fatores importantes como: depreciação do imóvel, períodos sem inquilinos, gastos com manutenção, taxas de condomínio e IPTU, possíveis calotes em contas de água, luz ou até mesmo no próprio aluguel, etc.

Por isso, quando tudo isso é considerado, a rentabilidade líquida costuma ser bem menor, muitas vezes abaixo dos 0,5% do cálculo simples.

Os custos que quase ninguém coloca na conta

Já tive imóveis para alugar, um comercial e um residencial, e acabei vendendo. Não tive grande dor de cabeça com inquilino, mas o dinheiro que ficava com a imobiliária e as despesas atrapalhavam a conta.

O primeiro ajuste é o valor do imóvel. A avaliação do dono é muito diferente da real: o valor de mercado é o preço pelo qual o último vizinho vendeu, não o que você pede. Como imóvel tem baixíssima liquidez, é esse número que vale para a conta.

Depois, entram os custos:

• ITBI, escritura e cartório na compra;
• reforma e seguro;
• condomínio e contas nos meses em que o imóvel fica vazio;
• comissão da imobiliária;
• um fundo de reserva para as reformas entre um inquilino e outro;
• inadimplência e o inquilino que demora três, quatro meses para sair;
• o tempo que você gasta administrando tudo isso.

Se o aluguel ficar abaixo de 0,5% do valor do imóvel por mês, é um péssimo negócio, independentemente do que te digam. Perto de 1% ao mês, a conta fica interessante.

Vale mais alugar ou investir?

Vamos fazer uma conta simples. Suponha que você tenha um imóvel avaliado em R$350.000, alugado por R$1.750/mês. Isso representa 0,5% ao mês, ou 6% ao ano.

Mas e se você investisse esse valor na renda fixa?

Quando gravei o vídeo, em meados de 2025, com a Selic em 14,75%, era possível encontrar CDBs ou LCIs pagando em torno de 14% ao ano antes do imposto de renda (dependendo do prazo e da instituição). Isso significaria algo em torno de R$3.800 por mês, em média, ao longo de três anos de rendimento com reinvestimento, ou seja, mais que o dobro do aluguel.

Se você já tem imóveis alugados, não precisa se desesperar e sair vendendo tudo. Mas é importante fazer uma análise fria: vale a pena manter esse patrimônio parado com uma rentabilidade baixa? Ou seria melhor considerar outras alternativas que oferecem retorno maior com menos dor de cabeça?

Não se trata de dizer que investir em imóveis é errado, mas de comparar com outras opções e avaliar se ainda faz sentido dentro da sua estratégia pessoal.

No fim das contas, o mais importante é ter clareza dos números e ser honesto consigo mesmo.

Quando ter imóvel faz sentido

Isso não quer dizer que eu ache imóvel ruim. Gosto de lote, acho muito interessante ter casa própria e vejo valor em casas e lotes dentro de condomínio fechado.

Uma carteira de imóveis é muito boa quando você já tem investimentos no mercado financeiro. Você junta a liquidez do mercado, que permite sacar o dinheiro e aproveitar uma crise, com o imóvel protegendo parte do patrimônio.

O que eu acho triste é ver alguém que ainda não tem patrimônio sólido fazer do primeiro investimento um apartamento para alugar. Essa pessoa perde a chance de ter uma carteira que rende mais e é mais líquida, e fica com a falsa sensação de segurança de ter tudo imobilizado.

A renda fixa também tem risco, e ele está na instituição para quem você empresta. Por isso vale dividir entre instituições dentro do limite do FGC, que garante até R$ 250 mil por CPF em cada instituição, com teto de R$ 1 milhão a cada quatro anos, ou emprestar para o Tesouro Nacional.

Como diversificar seus investimentos (sem vender seus imóveis)?

Diversificar a carteira de investimentos pode parecer assustador no começo, especialmente se você está acostumado com aplicações mais tradicionais, como imóveis. No entanto, a verdade é que dá para começar de forma gradual, sem grandes rupturas.

A dica principal é: não precisa vender tudo que você tem para começar. Pegue a rentabilidade dos seus imóveis, por exemplo, e vá aplicando aos poucos em outros ativos.

Investir exige confiança, e confiança se constrói com tempo e experiência. Então, invista um pouco, estude, entenda os movimentos do mercado e comece aos poucos.

Quer entender melhor como você pode começar? Então, assista ao vídeo completo!

E se você quer aprender mais sobre investimentos, para fazer isso com mais segurança, te convido a conhecer a AUVP, que é nossa escola de investimentos. Faça a sua análise de perfil e se você receber aprovação, além de utilizar um sistema inteligente para a gestão de seus ativos, você vai aprender a investir no Brasil e no mundo inteiro.

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Leia também: Por que morar de aluguel é BURRICE da classe média?

Perguntas frequentes

Como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado?

Divida o aluguel pelo valor pelo qual o imóvel realmente seria vendido, que é o preço que os vizinhos conseguiram, não o que o dono pede. Depois desconte condomínio nos meses vazios, manutenção, taxa da imobiliária, calotes e o tempo sem inquilino.

Qual aluguel indica um bom negócio?

Como referência, aluguel abaixo de 0,5% do valor do imóvel por mês indica um negócio ruim. Perto de 1% ao mês, como acontece em alguns imóveis de regiões de praia, a conta fica interessante.

Preciso vender meus imóveis para investir de outro jeito?

Não. Comece aplicando aos poucos a renda dos aluguéis em outros investimentos, estude e ganhe confiança antes de mudar qualquer coisa.

Então imóvel nunca vale a pena?

Vale em vários casos: casa própria, lotes, imóveis em condomínio fechado e como proteção de parte do patrimônio de quem já tem investimentos no mercado financeiro. O problema é quando o primeiro investimento de alguém é um imóvel para alugar.