Fundos imobiliários (FIIs) e LCI: qual a diferença e qual escolher?

Investir no setor imobiliário não significa, necessariamente, comprar um imóvel. Hoje existem alternativas mais acessíveis e seguras, como os fundos imobiliários (FIIs) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que permitem participar desse mercado de maneiras bem diferentes.

Enquanto os FIIs oferecem a chance de receber dividendos e negociar cotas na bolsa de valores, as LCIs trazem a segurança da renda fixa e a proteção do Fundo Garantidor de Créditos. Vamos saber mais sobre isso? Vem com a gente!

O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Os fundos imobiliários, conhecidos como FIIs, são uma forma de investimento coletivo em que várias pessoas aplicam seu dinheiro em um mesmo fundo voltado para o mercado imobiliário.

Esse fundo reúne o patrimônio dos investidores e, com ele, pode adquirir imóveis físicos (como shoppings, hospitais, prédios comerciais, galpões logísticos e agências bancárias) ou investir em títulos ligados ao setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Na prática, cada investidor se torna dono de uma “fatia” do fundo ao comprar cotas, que funcionam como pequenas partes desse patrimônio. O rendimento vem, em geral, da distribuição dos aluguéis recebidos pelos imóveis ou dos lucros obtidos com os ativos financeiros.

Além disso, as cotas também podem se valorizar ao longo do tempo, o que abre espaço para ganhos na venda.

Um dos atrativos dos FIIs é a possibilidade de acessar o mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro, lidar com burocracia ou se preocupar diretamente com inquilinos.

Portanto, essa é uma maneira de investir no setor com mais praticidade e liquidez, já que as cotas são negociadas na bolsa de valores.

• Leia também: O que são fundos imobiliários (FIIs)? Guia para iniciantes

Características dos FIIs

Os FIIs têm algumas particularidades que chamam a atenção de quem busca investir no setor imobiliário:

• Liquidez: como as cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores, é possível comprar e vender essas cotas com relativa facilidade, sem precisar esperar anos para se desfazer de um imóvel físico.
• Aporte inicial acessível: isso significa que não é necessário ter uma grande quantia para começar.
• Isenção de Imposto de Renda nos rendimentos: os dividendos são isentos de IR para pessoas físicas, desde que algumas regras sejam respeitadas, como o fundo ter pelo menos 50 cotistas e suas cotas serem negociadas em bolsa. Essa característica costuma ser um dos grandes atrativos dos FIIs.
• Diversificação: ao investir em um fundo imobiliário, o dinheiro é aplicado em diferentes projetos ou ativos do setor, o que ajuda a diluir os riscos. Em vez de depender de um único imóvel, o investidor pode se expor a vários empreendimentos ao mesmo tempo, como shoppings, lajes corporativas, hospitais ou galpões logísticos.

Além disso, os FIIs contam com uma gestão profissional, responsável por administrar os ativos, buscar oportunidades e distribuir os resultados entre os cotistas. Isso torna o investimento mais prático para quem prefere não lidar diretamente com a burocracia do mercado imobiliário.

O que é Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

A LCI, ou Letra de Crédito Imobiliário, é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras, como bancos. O objetivo desses papéis é captar recursos para financiar projetos ligados ao setor imobiliário, como a construção e compra de imóveis.

Em troca, o investidor que aplica em uma LCI recebe uma remuneração definida no momento da aplicação, que pode ser prefixada (com taxa fixa de juros), pós-fixada (geralmente atrelada ao CDI) ou até atrelada à inflação (IPCA).

Uma das principais vantagens da LCI é que ela oferece isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que torna o rendimento líquido mais atrativo em comparação a outros investimentos de renda fixa que sofrem tributação.

Além disso, essas letras contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que protege investimentos de até R$ 250 mil por CPF e por instituição, em caso de problemas com o banco emissor.

Outro ponto positivo é a facilidade de acesso, uma vez que muitas instituições oferecem LCIs com valores de aplicação inicial relativamente baixos, o que permite que mais investidores participem.

No entanto, é importante observar o prazo de carência, já que, em muitos casos, não é possível resgatar o dinheiro antes do vencimento.

Características da LCI

A LCI tem alguns pontos que a tornam bastante atrativa para quem busca segurança e praticidade na renda fixa:

• Acessibilidade: muitas instituições oferecem LCIs com valores iniciais baixos, permitindo que investidores com diferentes perfis tenham acesso ao produto.
• Isenção de Imposto de Renda: os rendimentos obtidos por pessoas físicas são livres de tributação, o que aumenta o ganho líquido em comparação a outros investimentos.
• Emissão por instituições financeiras: bancos e outras instituições emitem as LCIs para captar recursos destinados ao financiamento do setor imobiliário.
• Modalidades de rentabilidade: pode ser prefixada (com taxa definida no momento da aplicação), pós-fixada (atrelada a indicadores como o CDI) ou híbrida (geralmente combinando IPCA + juros fixos).
• Prazo de carência: toda LCI possui um período mínimo em que o dinheiro não pode ser resgatado. Por isso, é importante planejar bem o prazo do investimento.
• Baixo risco: além de serem títulos de renda fixa, as LCIs contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que cobre até R$ 250 mil por CPF e por instituição em caso de problemas com o emissor.

Qual a diferença entre fundos imobiliários(FIIs) e LCI?

Primeiro ponto: os FIIs são classificados como investimentos de renda variável, já que o valor das cotas pode oscilar conforme o mercado. O rendimento vem, em grande parte, da distribuição de aluguéis ou dos lucros obtidos pelos imóveis do fundo.

Como as cotas são negociadas na bolsa de valores, o investidor tem mais liquidez, mas também precisa lidar com a volatilidade e os riscos do mercado.

Já a LCI é um título de renda fixa, emitido por bancos para captar recursos destinados ao setor imobiliário. Nesse caso, o investidor tem uma boa previsibilidade de ganhos, pois a rentabilidade pode ser prefixada, pós-fixada ou híbrida.

Além disso, outro ponto bem importante é que, como a gente já viu, a LCI conta com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que protege até R$ 250 mil por CPF e por instituição, o que, claro, aumenta a segurança.

Quando o assunto é risco, a diferença fica clara: a LCI oferece mais segurança e previsibilidade, mas exige respeitar o prazo de carência e tende a ter um potencial de rentabilidade mais limitado.

Já os FIIs podem proporcionar ganhos maiores e isenção de imposto de renda nos dividendos, além da facilidade de negociação na bolsa, mas estão sujeitos às oscilações do mercado e, também, à performance dos imóveis.

Fundos imobiliários(FIIs) e LCI: qual escolher?

A escolha entre FIIs e LCI depende muito do perfil do investidor e do quanto de risco cada pessoa está disposta a assumir.

Logo, para quem prefere segurança, previsibilidade de ganhos e não quer lidar com oscilações do mercado, a LCI pode ser a melhor opção. Ela oferece isenção de Imposto de Renda, é protegida pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e garante maior estabilidade, apesar de exigir um prazo mínimo de carência.

Já os FIIs podem ser mais atrativos para quem aceita correr um pouco mais de risco em busca de rendimentos maiores e quer participar ativamente do mercado imobiliário, mas de forma prática e com liquidez na bolsa.

Além disso, os dividendos distribuídos pelos fundos são isentos de IR, o que costuma ser um grande atrativo.

Portanto, a LCI costuma ser indicada para quem busca conservadorismo e segurança, enquanto os FIIs chamam a atenção de quem deseja diversificação e potencial de ganhos, mesmo que isso envolva lidar com oscilações no valor das cotas.

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Fonte: Genial Blog, Como Investir, FinanceOne.