Diferença entre valor venal e valor real

Quando o assunto é mercado imobiliário, dois conceitos costumam gerar muitas dúvidas: valor venal e valor real. Embora ambos estejam ligados à avaliação de imóveis, cada um tem uma função diferente e pode impactar diretamente em situações como pagamento de impostos, compra, venda e até financiamentos.

Neste texto, a gente fala mais sobre isso. Vamos lá?

O que é valor venal?

O valor venal é um termo bastante comum no universo fiscal e tributário, especialmente quando se fala em imóveis.

Ele corresponde a uma estimativa de quanto um bem vale em determinado momento, sendo esse valor definido pelos órgãos públicos responsáveis, como as prefeituras no caso de imóveis urbanos.

A principal função do valor venal é servir de base para a cobrança de impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Por isso, não deve ser confundido com o preço de mercado, que é aquele pelo qual o imóvel poderia ser vendido em uma negociação entre comprador e vendedor.

Vale lembrar que esse valor não é fixo, já que passa por atualizações periódicas e pode variar de acordo com critérios estabelecidos pelo poder público.

Entre os fatores que influenciam no cálculo estão a localização do imóvel, a metragem do terreno e da construção, o padrão construtivo, a idade da edificação, a destinação do bem (residencial ou comercial) e até mesmo a infraestrutura da região.

Assim, a gente pode dizer que o valor venal funciona como um parâmetro administrativo e fiscal, garantindo uma base padronizada para a tributação e evitando que cada caso seja analisado de forma subjetiva.

Como valor venal é determinado?

O valor venal de um imóvel não é fixo e pode variar conforme os critérios adotados por cada prefeitura, já que cabe ao município definir as regras para o cálculo. Apesar disso, a avaliação segue parâmetros técnicos que buscam padronizar a estimativa do valor do bem.

Entre os fatores mais comuns considerados estão:

• Área do terreno ou da edificação (m²): quanto maior a metragem, maior tende a ser o valor venal.
• Valor do metro quadrado na região: o preço médio praticado no bairro influencia diretamente o cálculo.
• Idade e obsolescência da construção: imóveis mais antigos ou que exigem manutenção costumam ter valor venal menor.
• Tipo de terreno: inclinação, formato e aproveitamento do espaço podem impactar o resultado.
• Profundidade e testada do terreno: medidas que influenciam a valorização em áreas urbanas.
• Localização (logradouro): ruas mais valorizadas ou próximas a centros comerciais elevam o cálculo.
• Função da edificação: imóveis residenciais, comerciais ou industriais recebem tratamento diferenciado.
• Pertencimento a condomínio: em alguns casos, fatores como segurança, áreas comuns e serviços influenciam.
• Reformas e melhorias: ampliações, modernizações e benfeitorias agregam valor.

Embora cada cidade adote regras próprias, muitas utilizam uma fórmula-base para chegar ao valor venal, que costuma seguir este modelo:

V= A × VR × I × P × TR

Cada item pode ser interpretado como:

• V= Valor venal
• A= Área do imóvel
• VR= Valor do metro quadrado da região
• I= Fator de idade e conservação da edificação
• P= Padrão construtivo ou de acabamento
• TR= Tipo ou uso do terreno

Esse cálculo garante certa padronização, mas ainda assim o valor final pode variar de município para município, já que cada prefeitura tem liberdade para definir os coeficientes aplicados.

O que é valor real?

O valor real corresponde ao preço de mercado de um imóvel, ou seja, quanto ele efetivamente vale em uma negociação no cenário atual.

Diferente do valor venal, que é uma estimativa feita pelo poder público para fins fiscais, o valor real é definido pelas condições do mercado imobiliário e pelas negociações entre comprador e vendedor.

Esse valor sofre grande influência de fatores como a oferta e a procura na região, a conjuntura econômica do país, a valorização ou desvalorização do bairro, e até mesmo características mais subjetivas, como o estado de conservação do imóvel ou o interesse de potenciais compradores.

Além disso, o valor real pode variar bastante em curtos períodos de tempo, já que oscila conforme o mercado.

Por exemplo, em regiões em crescimento, com novos empreendimentos e melhoria da infraestrutura, o preço tende a subir; já em locais com queda na demanda, pode haver desvalorização.

Logo, ele representa, de fato, o quanto o mercado está disposto a pagar por determinado bem em um dado momento.

Como valor real é determinado?

O valor real de um imóvel é definido a partir de uma análise mais ampla, já que busca refletir o preço de mercado em um momento específico.

Diferente do valor venal, que segue critérios padronizados estabelecidos pelo poder público, o valor real considera aspectos práticos e econômicos que influenciam diretamente na negociação entre comprador e vendedor.

Entre os principais fatores levados em conta estão:

• Características físicas do imóvel: tamanho, metragem total, número de cômodos, disposição dos ambientes e layout da construção.
• Estado de conservação e manutenção: imóveis bem cuidados, reformados ou modernizados tendem a alcançar preços mais altos.
• Acabamentos e benfeitorias: materiais de qualidade, áreas gourmet, piscinas, varandas ou outros diferenciais valorizam o bem.
• Localização: bairros em valorização, proximidade a centros comerciais, escolas, transporte público e infraestrutura urbana são elementos decisivos.
• Oferta e demanda: quando há muita procura por imóveis em uma região específica, os preços sobem; já em locais com pouca procura, podem cair.
• Comparação com vendas recentes: o mercado costuma usar como parâmetro os valores praticados em imóveis semelhantes.

Além desses pontos, fatores macroeconômicos, como taxa de juros, inflação, facilidade de crédito imobiliário e estabilidade econômica, também influenciam o valor real, já que impactam diretamente a disposição do público em comprar ou investir em imóveis.

Qual a diferença entre valor venal e valor real?

A diferença essencial entre valor venal e valor real está no objetivo que cada um atende.

Como vimos anteriormente, enquanto o valor venal é uma estimativa padronizada, calculada pelo poder público para servir de base em cobranças de impostos como IPTU e ITBI, o valor real é o preço de mercado, definido pelas condições econômicas e pela negociação entre comprador e vendedor.

Em outras palavras, o valor venal cumpre uma função administrativa e fiscal, oferecendo um parâmetro oficial para a tributação, sem refletir fielmente o que o imóvel vale no mercado.

Já o valor real representa o quanto as pessoas estão dispostas a pagar por aquele bem, levando em conta fatores como oferta e demanda, valorização da região, infraestrutura, estado de conservação do imóvel e momento econômico.

Outro ponto importante é que, na prática, o valor venal costuma ser bem inferior ao valor real. Isso acontece porque ele é calculado com critérios mais gerais e padronizados, sem considerar todas as nuances que influenciam o mercado imobiliário.

Por isso, embora ambos se refiram ao “valor” de um imóvel, servem a finalidades distintas: um é voltado para a tributação e o outro para a compra e venda.

Importância do valor venal e do valor real

O valor venal é relevante porque funciona como uma espécie de referência oficial estabelecida pelo poder público. Embora não reflita diretamente o preço de mercado, ele serve como base para cálculos e procedimentos administrativos.

Por isso, corretores de imóveis costumam fazer uso dele como ponto de partida para determinar um valor mínimo de negociação, ainda que o preço final seja ajustado conforme as condições reais do mercado.

Entre as situações em que o valor venal tem grande importância, destacam-se:

• Cobrança de impostos e taxas municipais: como IPTU, taxa de coleta de lixo e taxa de conservação urbana.
• Processos de inventário e partilha de bens: quando é necessário avaliar imóveis para divisão de herança.
• Transferência de titularidade: no cálculo de impostos como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
• Questões judiciais ou contratuais: em disputas envolvendo financiamentos, garantias e execução de dívidas.

Já o valor real ganha importância em um contexto diferente: o das transações imobiliárias. Ele é a referência principal para compra, venda e financiamento, pois indica quanto o mercado está disposto a pagar por determinado imóvel.

Por fim, vale mencionar que o valor real é usado por bancos em avaliações para concessão de crédito imobiliário e por investidores que buscam medir a rentabilidade de um bem.

• Leia também: É melhor imóvel PRONTO ou na PLANTA?

Fonte: Paulo Cesar, Exame, Cherpinski Engenharia.