XPFI: o que é e como funciona?

O XPFI é o Índice XP de Fundos Imobiliários e foi desenvolvido para servir como um guia de referência no mercado de FIIs. Ele mede o comportamento médio dos preços dos fundos mais relevantes listados na bolsa de valores.

Ao longo deste texto, você vai descobrir o que é esse índice e entender melhor seu funcionamento.

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O que é o XPFI?

O XPFI é um índice criado pela XP Investimentos para servir como um termômetro do mercado de fundos imobiliários negociados na B3. Ele reúne os fundos mais líquidos e relevantes para formar uma carteira teórica para acompanhar tanto a variação dos preços das cotas quanto os proventos distribuídos por esses fundos.

Para que um fundo faça parte deste índice, ele precisa atender a alguns critérios importantes: estar listado na B3 ou em mercado de balcão, não ser “penny stock” (ou seja, valendo menos de R$ 1), ter boa liquidez (presença consistente em pregão) e compor o grupo que representa grande parte da negociabilidade dos FIIs.

Além disso, sua carteira teórica é revisada periodicamente (a cada quatro meses) para garantir que permaneça representativa.

Portanto: o XPFI funciona como uma espécie de “barômetro” para investidores de fundos imobiliários, permitindo avaliar como está o desempenho médio desses fundos no mercado, não como um fundo para comprar, mas como uma referência para comparação e análise.

Qual o objetivo do XPFI?

Para o investidor, o XPFI serve como um ponto de referência para entender o pulso do mercado de Fundos Imobiliários (FIIs).

• Sua missão é acompanhar a performance média dos preços de uma seleção de fundos imobiliários que são bem ativos na B3.
• Ele ajuda a medir se o mercado de FIIs está em alta ou em baixa, funcionando como um benchmark (parâmetro) para que você possa comparar se a sua própria carteira de investimentos está indo bem ou não, em relação à média geral desses ativos.
• É uma ferramenta para visualizar a saúde e a direção dos FIIs de maior liquidez.

Quais os critérios para compor o XPFI?

1) Negociação ativa na B3

O fundo precisa ser negociado regularmente na bolsa, o que garante liquidez e facilita a entrada e saída de investidores.

2) Volume médio diário

É exigido um volume financeiro mínimo negociado nos últimos seis meses. Isso evita a inclusão de fundos com pouca movimentação, que poderiam distorcer o índice.

3) Boas práticas de governança

Os fundos devem seguir padrões elevados de transparência e respeito aos direitos dos cotistas, reforçando a credibilidade do índice.

4) Diversificação setorial

O índice busca representar diferentes segmentos do mercado imobiliário, como lajes corporativas, logística, shopping centers e renda urbana.

5) Distribuição de proventos

O XPFI é um índice de retorno total, ou seja, considera não apenas a valorização das cotas, mas também os rendimentos pagos aos investidores.

6) Revisão periódica

A carteira do índice é revisada a cada quatro meses, garantindo que os fundos incluídos continuem atendendo aos critérios estabelecidos.

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Qual a composição do XPFI?

1) Fundos de Papel e de Tijolo

O XPFI reúne os dois principais tipos de fundos imobiliários em uma única carteira teórica. Isso inclui tanto os fundos que investem em títulos de dívida do setor (os “de papel”) quanto aqueles que são donos de imóveis físicos para exploração comercial (os “de tijolo”), oferecendo uma visão ampla do mercado.

2) Foco em Títulos de Renda Fixa Imobiliária (Papel)

Na parte de “papel”, o índice seleciona fundos que têm sua carteira composta por ativos como CRI e LCI. O desempenho desses fundos está mais ligado à taxa de juros e à saúde do crédito no país.

3) Foco em imóveis físicos (Tijolo)

Na parte de “tijolo”, o índice abrange fundos que possuem e administram uma variedade de tipos de imóveis, desde galpões industriais até shoppings e prédios de escritórios. Seu desempenho está atrelado ao sucesso comercial desses empreendimentos e ao mercado de locação.

4) Critério de liquidez

Um dos filtros mais importantes para um fundo entrar no índice é possuir um alto volume de negociação. Isso significa que o XPFI prioriza os fundos que os investidores compram e vendem com mais frequência, refletindo um segmento mais dinâmico e acessível do mercado.

5) Ponderação pelo tamanho do fundo

A importância de cada fundo no cálculo do índice é proporcional ao seu valor de mercado. Dessa forma, as movimentações de preço dos grandes fundos impactam mais o resultado final do XPFI do que as dos fundos menores, espelhando a real influência de cada um no universo dos FIIs.

Tem como investir no índice de fundos imobiliários da XP?

Sim, é possível investir no índice de fundos imobiliários da XP, mas não de maneira direta. O XPFI funciona como um termômetro do mercado, reunindo os FIIs mais relevantes.

Para colocar seu dinheiro nessa carteira teórica, você deve procurar por um ETF, que é um fundo que compra uma cesta de ativos para replicar um indicador.

A XP, por meio da sua gestora Horizons, criou o ETF XMAL11, que tem a missão de acompanhar de perto o desempenho do índice XPFI.

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Importância do XPFI

O XPFI é importante porque ele funciona como uma bússola de alta precisão para quem investe em Fundos Imobiliários (FIIs).

• Referência de mercado: Ele é mais um indicador, juntamente com o IFIX, que mostra se o mercado de FIIs, como um todo, está evoluindo de forma positiva ou negativa.
• Foco na liquidez: A grande diferença e utilidade do XPFI é que ele se concentra em monitorar os fundos com maior liquidez, ou seja, aqueles que são mais fáceis de comprar e vender. Isso dá uma visão mais direta de onde o dinheiro está se movimentando ativamente.
• Benchmark para sua carteira: Sabendo a performance do XPFI, você pode compará-la com o rendimento dos seus próprios fundos. Se sua carteira está superando o XPFI, é um bom sinal de que sua estratégia de investimento está no caminho certo.

Histórico do XPFI

Em torno de 2020, a XP Investimentos lançou o XPFI como um índice que busca medir de forma abrangente como os fundos imobiliários negociados na bolsa estão se comportando.

Naquele mesmo momento, foram criados também dois outros índices para segmentos mais específicos: um para fundos “tijolo” (XPFT) e outro para fundos “papel” (XPFP). Esse movimento ampliou as referências para o mercado de FIIs.

Desde seu surgimento, o XPFI tem sua carteira teórica aperfeiçoada regularmente, com a composição revisada para garantir que os fundos mais negociados e relevantes estejam de fato representados.

Vale lembrar que, por ter sido instituído recentemente, o XPFI ainda não cobre décadas de história, o que torna importante observar seu comportamento no contexto mais amplo dos FIIs.

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Fontes: Mais Retorno, XPI, Suno, Clube Fii.