XPFP: o que é e como funciona?

A XPFP é uma referência no mercado imobiliário. É preciso conhecer bem antes de fazer qualquer movimentação nesse meio. Clique e aprenda mais sobre!

16 de dezembro de 2025 - por Diogo Silva

O XPFP vem ganhando destaque entre investidores que buscam entender melhor o desempenho dos fundos imobiliários de papel, aqueles que investem em títulos de crédito do mercado imobiliário, como os CRIs. Criado pela XP Investimentos, o índice surgiu para facilitar a leitura desse segmento e oferecer uma visão mais clara sobre suas tendências e resultados.

Mais do que um simples indicador, o XPFP se tornou uma referência no mercado, ajudando investidores a acompanhar o comportamento médio dos principais FIIs de papel listados na B3. Ele mostra, de forma prática e acessível, como esse setor está se movimentando, e por que continua sendo um dos mais procurados por quem busca rendimento e estabilidade.

O que é o XPFP?

O XPFP, ou Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel, é um indicador criado pela XP para mostrar como anda o desempenho dos fundos imobiliários que investem em títulos de crédito do setor imobiliário, como os CRIs, que significa ‘Certificados de Recebíveis Imobiliários’.

Em vez de comprar imóveis físicos, esses fundos aplicam em papéis que rendem juros e correção monetária , por isso o nome “fundos de papel”. O XPFP serve como uma espécie de termômetro do mercado, mostrando se esse tipo de investimento está em alta ou enfrentando momentos de queda.

Na prática, ele ajuda investidores a acompanhar tendências, comparar resultados e entender o comportamento desse segmento do mercado imobiliário.

Qual o objetivo do XPFP?

O XPFP tem como principal objetivo mostrar, de forma simples e clara, como está o desempenho dos fundos imobiliários de papel.

Como foi dito acima, ele funciona como um termômetro do mercado, ajudando investidores a entender se esse tipo de fundo está passando por um bom momento ou não.

Em vez de precisar acompanhar vários fundos um por um, o XPFP reúne tudo em um só indicador, tornando mais fácil comparar resultados e perceber tendências.

Quais os critérios para compor o XPFP?

1. Segmento papel

O primeiro critério é que o fundo seja realmente do tipo “papel”. Isso significa que ele precisa investir majoritariamente em títulos de crédito imobiliário, como os CRIs, ou em outros fundos que tenham esse foco.

Em outras palavras, o índice XPFP representa exclusivamente os FIIs que trabalham com recebíveis imobiliários, e não aqueles que compram e administram imóveis físicos.

2. Listagem e liquidez mínima

Para fazer parte do índice, o fundo precisa estar listado na B3 e apresentar uma boa frequência de negociação. A XP exige que ele tenha presença em pelo menos 95% dos pregões dos últimos doze meses e que suas cotas não tenham preço médio abaixo de R$1,00.

Isso evita incluir fundos com pouca movimentação ou baixa liquidez, garantindo que o XPFP reflita o que realmente está sendo negociado no mercado.

3. Índice de negociabilidade

Outro critério importante é o nível de negociabilidade, que mede o quanto o fundo é ativo no mercado, considerando tanto o volume financeiro quanto o número de negócios realizados. Apenas os fundos mais líquidos entram para o XPFP, normalmente os 15 com melhor desempenho nesse quesito.

Dessa forma, o índice se mantém representativo e espelha com precisão o comportamento dos fundos mais relevantes do segmento.

4. Rebalanceamento periódico

A carteira teórica do XPFP não é fixa! Ela passa por revisões a cada quatro meses, sempre na primeira segunda-feira útil de janeiro, maio e setembro. Nesse rebalanceamento, a XP reavalia quais fundos continuam atendendo aos critérios e faz os ajustes necessários.

Assim, o índice permanece atualizado e acompanha as mudanças naturais do mercado de fundos imobiliários.

5. Ponderação por valor de mercado

Dentro do índice, cada fundo tem um peso proporcional ao seu valor de mercado, ou seja, quanto maior for o tamanho do fundo, maior será sua influência no desempenho do XPFP. No entanto, existe um limite de participação para evitar que apenas um ou dois fundos dominem o resultado.

Esse limite gira em torno de 15% por fundo, garantindo uma diversificação equilibrada entre os participantes.

6. Inclusão de fundos novos

Fundos que abriram oferta pública recente (IPO ou follow-on) também podem entrar no índice, mesmo que ainda não tenham um histórico completo de negociação. Para isso, precisam atender aos mesmos requisitos de liquidez e presença mínima em pregão.

Essa regra permite que o XPFP acompanhe a evolução do mercado e inclua novos fundos relevantes que surjam ao longo do tempo.

Veja também: IPO vs. ICO: o que é e quais as diferenças?

Qual a composição do XPFP?

1. KNIP11

Este fundo aparece na carteira do XPFP com cerca de 14,98% de participação. Ele compõe porque é um FII de papel, que investe em títulos de crédito imobiliário, o que encaixa perfeitamente no critério de fundos de papel.

A participação relativamente alta indica que ele tem bom tamanho de mercado e liquidez, ou seja, é negociado com frequência.

2. KNCR11

Com cerca de 13,10% de participação na carteira. Outro fundo de papel relevante, que por seu valor de mercado e nível de negociação torna-se um dos mais representativos no segmento. Sua inclusão ajuda a refletir o desempenho desse nicho de mercado de forma mais robusta.

3. IRDM11

Participa com aproximadamente 9,70%. Esse fundo também trabalha com recebíveis imobiliários e tem liquidez/volume suficientes para estar entre os maiores nesse segmento. A composição do XPFP privilegia justamente fundos desse tipo.

4. HFOF11

Com cerca de 7,89% de participação. Este é um fundo de fundos, ou seja, ele investe em outros fundos imobiliários. Ainda que seja um pouco diferente do simple fundo de recibíveis, os FoFs de papel também se encaixam no índice porque investem em títulos ou fundos desse segmento.

Sua presença mostra que o XPFP não é somente CRI puro, mas inclui estratégias mais amplas dentro de papel.

5. MXRF11

Participação de cerca de 7,82%. Também investe em instrumentos de crédito imobiliário, o que o torna elegível para o XPFP. É mais um integrante que ajuda a compor o mix de fundos de papel com diferentes tamanhos e estratégias, mas todos dentro da mesma categoria.

6. CPTS11

Com participação em torno de 7,03%. Mais um fundo de papel, reforçando a diversificação do índice, ou seja, em vez de o XPFP ficar dependente apenas de 2 ou 3 grandes fundos, ele traz uma gama de participantes menores (mas ainda relevantes) para garantir que o índice represente o segmento amplo

7. BCFF11

Participação de aproximadamente 6,60%. Outro fundo de fundos, o que reforça o caráter híbrido do XPFP: nem só “recebíveis diretos”, mas também veículos que investem em fundos de papéis ou veículos similares. Isso amplia o “universo” de papel que o índice busca retratar.

8. RECR11

Com cerca de 5,70% de participação. Um dos fundos mais tradicionais do segmento de recebíveis, sua presença mostra que o XPFP incorpora também os grandes nomes desse mercado, o que dá credibilidade ao índice.

9. HGCR11

Participação em torno de 4,95%. Apesar de menor peso em relação aos grandes, continua relevante. Isso ajuda a manter o equilíbrio; o índice não fica completamente dominado pelos gigantes, permitindo que fundos médios e menores também contribuam.

10. RBRF11

Com cerca de 4,58% de participação. Mais um fundo de fundos/multiestratégia de papel. Sua entrada mostra que o índice encara papel de forma mais ampla, não apenas CRIs simples, mas diferentes formatos dentro desse universo.

Tem como investir no Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel?

Não dá para investir diretamente no XPFP, porque ele não é um fundo, nem um ativo que você possa comprar; ele é um índice de referência, criado para mostrar o desempenho médio dos principais fundos imobiliários de papel do mercado.

Em outras palavras, o XPFP serve como um retrato do setor, mostrando se esse tipo de fundo está indo bem ou enfrentando quedas.

Mas, mesmo sem investir no índice em si, você pode investir nos fundos que fazem parte dele, como KNIP11, KNCR11, IRDM11, MXRF11 e vários outros. Todos esses fundos estão disponíveis na B3 e podem ser comprados facilmente por meio de uma corretora.

Assim, você consegue montar uma carteira parecida com a do XPFP e acompanhar o mesmo tipo de movimento que o índice reflete.

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Importância do XPFP

O XPFP tem uma grande importância porque funciona como um ponto de referência para quem investe ou acompanha o mercado de fundos imobiliários de papel.

Ele mostra, de forma simples e objetiva, como está o desempenho médio dos principais FIIs desse tipo, que investem em títulos de crédito imobiliário.

Com isso, o investidor não precisa analisar fundo por fundo para entender se o setor está em alta, estável ou em queda, basta olhar para o índice.

Além de facilitar a leitura do mercado, o XPFP também ajuda a comparar resultados. Por exemplo, um investidor pode ver se o fundo que ele tem está rendendo mais ou menos do que a média do segmento, o que traz mais clareza na hora de decidir se vale manter, aumentar ou reduzir a posição.

Outro ponto importante é que o índice traz mais transparência e previsibilidade para o mercado. Ele mostra de forma consolidada o comportamento dos fundos mais líquidos e relevantes, ajudando tanto investidores iniciantes quanto experientes a enxergarem tendências e a entenderem o impacto das mudanças econômicas, como variações na taxa de juros, sobre os FIIs de papel.

Histórico do XPFP

O XPFP nasceu da ideia de tornar o mercado de fundos de papel mais fácil de entender e acompanhar.

Criado pela XP Investimentos, ele surgiu para preencher uma lacuna. Até então, quem queria saber como andava esse tipo de fundo precisava analisar cada um separadamente.

O índice veio justamente para resumir esse cenário em um só lugar, mostrando o desempenho médio dos principais fundos de papel da B3.

Desde então, o XPFP vem sendo atualizado a cada quatro meses, sempre com os fundos mais relevantes e negociados do mercado. Com o tempo, ele se tornou uma referência importante para investidores, analistas e curiosos que desejam entender como anda o setor.

Mais do que um simples indicador, o XPFP representa a maturidade e a transparência que o mercado de fundos imobiliários de papel vem conquistando no Brasil.