Renda imobiliária: o que é, como funciona e passos para investir

Basicamente, a renda imobiliária é o ganho proveniente da exploração e investimento no mercado imobiliário. No entanto, esse rendimento pode vir de dois fatores determinantes.

O primeiro fator é a valorização do imóvel. Contudo, a maioria dos investidores prefere estar atento para um segundo fator: o fluxo de caixa.

Este fluxo é gerado pela exploração destas propriedades que se dá primeiramente pelo recebimento de aluguéis periódicos quando se trata de aplicações imobiliárias diretamente físicas.

Vale lembrar que existem investimentos em Fundos de Investimentos Imobiliários ( FIIs) que se relacionam a imóveis de forma indireta. Estes investimentos acontecem em fundos de tijolos e de papel. A seguir, neste texto veremos a diferença dessas aplicações

Alguns problemas a respeito da renda imobiliária

Ccoge

O principal problema que reside na renda imobiliária, e que causa algumas ineficiências, é o custo alto relativo aos imóveis, como:

• Registro dos imóveis em cartório imobiliário: taxas de cartório de 1% sobre o valor venal do imóvel;
• Escritura em cartórios de notas: varia entre 2 e 3% do valor venal do imóvel;
• Imposto de renda sobre o pagamento de aluguel;
• Pagamento de ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis): 2 a 4% do valor venal do imóvel (valor avaliado pela prefeitura).

Renda imobiliária e FIIs

Portokoll

A renda imobiliária não está somente atrelada diretamente aos imóveis físicos, ela também pode ser adquirida com investimentos em fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Estes fundos são ótimos investimentos para quem tem objetivo de diversificar a sua carteira.

Basicamente, eles são compostos por investimento no setor imobiliário e podem ser divididos em dois tipos;

• Fundos de tijolo: são compostos por imóveis físicos, como salas corporativas, shoppings centers, galpões e outros.
• Fundos de papel: aplicações financeiras com lastro do setor imobiliário como: CRA, CRI. LCI, LCA

Nos FIIs, o patrimônio mobiliário é dividido por cota iguais, em que o aluguel destas grandes áreas é dividido pelos acionistas. Vale lembrar que estes fundos são centralizados em um gestor responsável que faz o acompanhamento do patrimônio e do mercado.

Rentabilidade dos FIIs

Suno

A rentabilidade deste fundo é variável, vários fatores interferem no seu resultado, como o valor da cota, a situação do setor e como o patrimônio é composto. Vale lembrar que estes fatos são característicos dos fundos de tijolo.

Para dar um exemplo sobre a composição do patrimônio relativa aos imóveis, se o imóvel tem uma boa estrutura e localização vai ser mais valorizado. Portanto, este fator se assemelha ao investimento em um bem imobiliário físico.

Por outro lado, com relação ao valor das cotas também existem oscilações, justamente pelo pagamento de aluguéis mensais, pois o imóvel pode ser desocupado e a renda deixar de existir.

Contudo, existem oscilações também com os investimentos de papel, pois os aluguéis estão relacionados ao comportamento de determinados indexadores: CDI IGP-M E taxa Selic. Estes índices influem diretamente sobre os dividendos. Assim, se eles sobem, sobem também os dividendos.

Renda imobiliária e alguns passos para investir em FIIs

Gazinatacado

• Constância e cautela: Se você quer garantir renda imobiliária, faça aportes constantes, comece com pouco e siga comprando e acumulando cotas para conquistar um valor para reinvestimento. Neste sentido, você pode tirar proveito dos juros compostos.
• Solidez do patrimônio: O investidor deve focar mais na solidez patrimonial do que na rentabilidade. Vale lembrar que o foco na rentabilidade é um erro de muitos investidores, pois é um fator imprevisível.  Assim, é importante ter conhecimento da solidez da empresa locadora de um imóvel.
• Diversificação: ter uma carteira diversificada em FIIs é muito importante. Por exemplo, quem investiu somente em escritórios corporativos, perdeu rendimento por causa da pandemia e do home office. No entanto, se o investidor investiu em galpões de logísticas, ganhou rendimento, pois o setor de logística foi o que mais cresceu durante este período.

Como viver de renda com investimento em FIIs?

Milhasaéreas

Primeiramente, é tentador para todo mundo viver de renda, ter uma renda mensal fixa e poder realizar seus planos e sonhos. No entanto, esta meta é diferente para cada pessoa.

Neste sentido, tem pessoas que precisam  em torno de 20.000 reais para realizar os seus planos. Por outro lado, tem pessoas que 10.000 ou menos já bastariam para seus padrões.

Enfim, para mais ou para menos existem muitas variações quanto às metas pessoais em relação à renda imobiliária. Contudo, em FIIs, o rendimento patrimonial é de 0,5 %.

Fazendo as contas, se você quer um padrão de 20.000, é preciso ter um patrimônio de 4 milhões em cotas.

Renda imobiliária em galpões de logísticas

Galpões Logísticos

Atualmente, o setor que mais cresceu foi o comércio eletrônico, já que as pessoas passaram a comprar produtos via internet. Assim, os setores comerciais de e-commerce precisam aumentar seus espaços de armazenagem de produtos para entrega.

Basicamente, estas estruturas são voltadas em gestão para atividades de estoque de produtos bem como recebimento, separação e despacho de itens. A propósito, existem galpões que são utilizados por mais de uma empresa, como é o caso dos galpões modulares. Portanto, é importante atentar que o setor logístico de galpões faz parte dos investimentos em FIIs e que está atualmente muito aquecido, gerando renda imobiliária.

Contudo, é preciso saber que nos estatutos dos FIIs existe a exigência que estes imóveis sejam destinados somente a fins logísticos. Enfim, o setor imobiliário é bastante amplo como vimos neste artigo, por isso o investidor precisa estar atualizado sobre os acontecimentos atuais.

Assim, para você ter mais conhecimento sobre o setor imobiliário, leia também, Especulação imobiliária: o que é. como funciona e efeitos.

Fontes: Vitreo, Suno, Exame, Exame

Imagens: Suno, ccoge, Portokoll, Suno, Gazinatacado, Milhasaéreas, Galpões Logísticos