Especulação imobiliária: o que é, como funciona e efeitos

De maneira geral, a especulação é sinônimo de aposta. Nesse sentido, a especulação imobiliária é quando um especulador aposta na valorização futura de um imóvel. Ou seja, o especulador imobiliário é aquele que compra um imóvel, sem nenhuma finalidade específica, apenas por acreditar na sua valorização futura.

Sendo assim, o lucro do especulador deriva justamente da diferença entre o valor de compra e o preço de venda do imóvel. Logo, quanto mais o imóvel se valorizar em menos tempo, maior é o rendimento do especulador.

Já a valorização pode ser resultado de diversos fatores, como, por exemplo, a demanda da região onde o imóvel está localizado ou ainda o desenvolvimento de projetos que deixem a região mais atrativa.

O que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária consiste em adquirir imóveis para alugar ou vender no futuro. Logo, o objetivo não é comprar o imóvel para habitar o espaço, mas sim para vender em algum momento no futuro. Os bens imóveis podem ser de vários tipos como terrenos vazios, centros comerciais, edifícios ou ainda shoppings centers.

Dessa forma, o intuito de quem faz especulação imobiliária é que o imóvel se valorize até o momento da venda, gerando lucro. Portanto, quanto mais o imóvel se valorizar e maior for a diferença entre o preço de compra e de venda, maior é o lucro do especulador.

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Como o lucro deriva da valorização do imóvel, é importante que o especulador analise bem o espaço geográfico no entorno do imóvel, pois isso influencia e muito no valor do imóvel.

O retorno com a especulação imobiliária pode ser maior que os investimentos mais conservadores. Porém, é preciso considerar que o retorno depende da valorização do imóvel, que por sua vez precisa de tempo.

Portanto, ao fazer especulação imobiliária, a pessoa não tem um lucro imediato, ela precisa esperar durante um tempo indeterminado até o imóvel se valorizar. Como é preciso esperar um tempo indeterminado, esse não é o tipo de aplicação que se encaixa em todos os tipos de objetivos financeiros.

Como funciona?

A especulação imobiliária funciona como uma aposta na valorização de um imóvel no futuro. O preço dos imóveis está diretamente relacionado com a oferta e demanda. Logo, quanto mais pessoas estão interessadas em adquirir os imóveis, mais caro ele se torna.

Nesse sentido, o especulador que acertar em sua aposta pode vender o imóvel quando a demanda for alta e obter grandes lucros. É claro que como se trata de uma aposta, não existe nenhum tipo de garantia de que o especulador terá lucros. Sendo assim, se a região se desvalorizar, a pessoa pode ter prejuízos.

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Enfim, a especulação imobiliária geralmente assume duas formas. A primeira é quando o especulador compra o imóvel e espera que ele se valorize acima da inflação. A segunda maneira é quando o especulador adquire o imóvel e toma atitudes para que ele se valorize, como, por exemplo, reformando o imóvel.

Valorização do imóvel

A valorização de um imóvel pode ser resultante de diversos fatores, como a construção de outros estabelecimentos nas redondezas. A valorização também pode ser resultante do desenvolvimento infraestrutural da área, como, por exemplo, redes de esgoto, rede elétrica e construção de parques na região do imóvel.

Já nas grandes metrópoles, o desenvolvimento infraestrutural que pode valorizar um imóvel é a mobilidade urbana, como a criação de linhas de ônibus, estações de metrô e implantação de ciclovias próximas ao imóvel.

A mobilidade é tão importante nas grandes metrópoles, pois facilita a chegada e a saída da região, o que aumenta a circulação de pessoas e a demanda por imóveis nesses locais.

Sendo que, os empreendimentos realizados nos entornos também contribuem com o aumento das atividades da região, o que gera empregos e atrai consumidores e moradores. É uma espécie de efeito em cadeia que atrai alguns investidores iniciais e pode chamar a atenção de mais investidores e empreendedores.

Com o aumento da quantidade de pessoas acreditando no potencial daquela região, a tendência é que os preços se elevem. Nesse sentido, as pessoas que compram os imóveis primeiro fazem uma espécie de aposta, já que eles especulam sobre o potencial da região.

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Se essa aposta for acertada, eles atraem a atenção de outros investidores e podem vender seus imóveis com lucros. Entretanto, não existe nada que garanta que os imóveis terão valorização. Podem ocorrer casos em que os imóveis se desvalorizarem e os especuladores não obtêm os lucros esperados.

Fatores que podem causar valorização

Os fatores que podem causar a valorização dos imóveis são:

1. Expansão da cidade: com a expansão da área urbana, os imóveis que estão mais próximos se valorizam, já que aumenta a demanda de imóveis.
2. Infraestrutura: Como dito anteriormente, as melhorias na infraestrutura podem causar a valorização de um imóvel. Sendo que, essas melhorias estão diretamente relacionadas com o poder público.
3. Escassez de terrenos: quando a quantidade de pessoas interessadas em viver em determinada região é maior que a quantidade de terrenos disponíveis, a tendência é que os preços sejam elevados.

Efeitos da especulação imobiliária

A especulação imobiliária possui diversos efeitos no local onde é efetuada. Isso porque, com a possibilidade de que a região seja desenvolvida, áreas que antes não eram muito povoadas, podem se tornar grandes polos sociais.

Com o aumento da quantidade de pessoas interessadas nos imóveis, os preços se elevam, já que a quantidade de imóveis e terrenos é limitada.

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A especulação imobiliária pode causar tanto o ressurgimento de um bairro, quanto alguns problemas, como, por exemplo, a existência de imóveis ociosos em regiões com boas infraestruturas, esperando apenas por valorização. Os especuladores podem lucrar com os investimentos públicos realizados para a valorização da região.

Ou seja, neste caso os imóveis deixariam de cumprir sua função social, o que faz com que a cidade precise de expandir e as populações mais pobres precisem viver cada vez mais longe dos grandes centros, sendo que existem imóveis desabitados nas regiões centrais esperando pela valorização.

Essa situação pode contribuir para diversos problemas, como, por exemplo, a sobrecarga dos sistemas de transporte coletivo. Além disso, o fato de que empresas ou até mesmo pessoas físicas estão investindo na região, faz com que aumente o preço do solo.

Isso porque, se o local recebeu um investimento, é esperado que o mercado tente forçar a obtenção de lucros na região. O resultado disso é o aumento dos preços, o que dificulta para as pessoas adquirem imóveis nessas regiões.

Essa dificuldade em comprar imóveis pode resultar no aumento de locais desabitados e de lotes vagos, o que pode dificultar a urbanização dessas áreas.

Bolha especulativa

Quanto maior for a demanda por determinada região, maior será o valor dos imóveis. Nesse sentido, o papel do especulador é justamente tentar prever qual será a região que passará por um aumento de demanda no futuro. Além disso, os especuladores precisam saber o momento certo de vender.

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Caso contrário, eles podem ser iludidos pela crescente valorização, segurar mais tempo o imóvel e gerar uma escassez artificial que contribui para o aumento dos preços e pode resultar em uma bolha especulativa.

Em outras palavras, quando a demanda pelos imóveis de determinada região aumentam, os especuladores podem ficar animados e decidirem manter os imóveis por mais tempo para obterem maiores valorizações.

Desse modo, eles geram uma escassez artificial que resulta no aumento dos preços, gerando uma bolha especulativa. O problema é que em algum momento essa bolha estoura, os preços caem e os especuladores podem ter prejuízos.

Se você tem interesse em aplicar em imóveis, saiba que é possível fazer isso de outras maneiras, que não envolve especulação. Por exemplo, você pode investir em fundos imobiliários e em Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Descubra mais algumas formas de Investir em imóveis – Formas de investir, riscos, vantagens e erros comuns

Fontes: Brasil escola, Inco, Archdaily e Casa mineira

Imagens: Onze, Axis21, Casas em orlando, Confiart imóveis, Trisul, e Genial investimentos