Entenda o que é hipoteca e como isso funciona no Brasil

Hipoteca é o nome de uma linha de crédito bem popular nos Estados Unidos. Por meio dela, um imóvel serve como garantia para conseguir um empréstimo com juros mais baixos e prazos mais longos.

O que é hipoteca

Em resumo, hipoteca é uma linha de crédito. Na prática, na hipoteca um imóvel é colocado como garantia para obter um empréstimo com juros mais baixos e prazos mais longos.

Este tipo de crédito é bem popular nos Estados Unidos. Certamente você já ouviu este termo em algum filme ou série norte-americana!

No Brasil, a maior parte dos bancos deixaram de trabalhar com hipoteca nos últimos anos. Isso porque esse modelo de crédito envolve várias barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável.

Com isso, a solução encontrada pelas instituições financeiras no Brasil foi o empréstimo com garantia de imóvel, que conta com o recurso da alienação fiduciária.

A diferença entre a hipoteca e o empréstimo com garantia de imóvel é o tipo de contrato estabelecido entre a instituição financeira e o cliente.

O empréstimo com garantia de imóvel vem crescendo no Brasil. Sendo que ele é uma opção mais barata do que os empréstimos tradicionais.

Mesmo sendo cada vez mais conhecido entre os brasileiros, muitas pessoas confundem este tipo de empréstimo com a hipoteca.

Afinal de contas, em ambos um imóvel é posto como garantia na operação de crédito. No entanto, é preciso não confundir os dois, já que o tipo de contrato usado é diferente.

Como funciona

A hipoteca funciona como uma forma de uma pessoa conseguir um empréstimo, ao dar o seu imóvel como garantia. Neste caso, o imóvel continua no nome da pessoa.

Para as instituições financeiras isso pode ser um problema. Isso porque o imóvel no nome da pessoa pode dificultar a retomada do bem pela instituição em caso de não pagamento da dívida.

Sendo assim, se a cobrança for inevitável e for preciso reaver o imóvel, os procedimentos são feitos de forma judicial. Isso significa que o processo pode levar anos até ser concluído.

Existe ainda o fato de que a Lei nº 10.406/2002, Art. 1.475, permite que o proprietário negocie o imóvel com outra pessoa ou instituição financeira, mesmo que o imóvel esteja sendo usado como garantia em uma hipoteca.

Se isso ocorrer, o crédito hipotecário expira e o devedor deve quitar o empréstimo à vista. Apesar disso, essa situação gera uma certa insegurança aos credores.

Alienação fiduciária ou empréstimo com garantia de imóvel

No empréstimo com garantia de imóvel, o dono faz a transferência da propriedade fiduciária do imóvel para a instituição financeira, até que o contrato chegue ao fim.

O dono do imóvel continua morando na casa, porém, a matrícula do imóvel consta a alienação fiduciária.

Dessa forma, a instituição tem posse indireta do imóvel. Por outro lado, o dono tem a posse indireta e pode continuar usufruindo do imóvel.

Isso é feito para que a retomada do imóvel seja mais fácil. Sendo que é um processo extrajudicial e feito por meio do Cartório de Registro de Imóveis.

No fim das contas, isso garante uma maior segurança para os bancos. Já para os clientes, pode ser uma forma de ter taxas de juros menores, já que o risco é menor.

De acordo com o Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, a diferença entre as duas operações é bem grande.

Tapai explica que: “O instituto da alienação fiduciária foi criado com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial.

Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor”. Sendo que o processo de retomada e venda da propriedade por uma instituição leva de 120 a 180 dias.

Como funciona a hipoteca nos EUA

É importante que você saiba a diferença entre a hipoteca dos EUA e a brasileira, já que as duas funcionam de formas diferentes.

Em resumo, a hipoteca dos EUA é parecida com o que nós conhecemos como financiamento imobiliário. Ou seja, ela é usada para comprar o 1º imóvel.

Dessa forma, quando o dono do imóvel o comprou por meio de hipoteca e usou seu bem como garantia para outro empréstimo, temos o que é conhecido como segunda hipoteca.

Esse modelo de crédito ficou bem popular por oferecer um prazo de pagamento mais longo e um aporte maior de crédito. Por exemplo, o cliente pode dar uma entrada pequena e parcelar o restante em até 30 anos.

Esse tipo de operação é bem comum nos EUA. Na prática, o credor empresta o dinheiro em troca do título de propriedade do devedor como garantia da operação.

Sendo que esse título é um documento que possa formalizar a negociação e aquisição de uma propriedade. Inclusive, a crise financeira de 2008 foi causada pela indústria hipotecária norte-americana.

Isso porque as instituições faziam empréstimos sem muitos critérios. Com isso, elas acabavam emprestando dinheiro para pessoas que não podiam pagar.

Apesar disso, hoje em dia o setor de hipotecas ainda é muito forte. De fato, este é um dos principais setores financeiros dos EUA. Sendo que ele conta com vários programas de incentivo do governo.

Para você ter uma ideia, com mais de 8,6 trilhões de dólares emprestados, as hipotecas representaram 67,8% do crédito para pessoa física nos EUA no 1º trimestre de 2017.

Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária são formas dos bancos fazerem o refinanciamento de um imóvel.

No entanto, na alienação fiduciária o credor tem uma facilidade maior de tomar o bem. Neste caso, ele não precisa entrar com recursos judiciais.

Sendo assim, essa prática tem um risco menor para os credores. Por outro lado, na hipoteca retomar um bem pode ser bem difícil.

É por isso que no Brasil é bem difícil encontrar uma instituição que trabalhe com hipotecas. Um detalhe importante é que o menor risco da operação pode resultar em juros menores para os devedores.

Ou seja, a alienação pode ter juros menores, pois o risco é menor do que na hipoteca. Além disso, o limite de crédito costuma ser maior.

Enfim, gostou de aprender o que é hipoteca? Então aproveite para descobrir se vale mais a pena comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários.

Fonte: Creditas.