O que é hipoteca? Como funciona, prós e contras, tipos e como fazer

10 de fevereiro de 2021 - por Jaíne Jehniffer


A hipoteca é uma forma de conseguir empréstimos com prazos de pagamento longos e juros bem mais baixos do que outros tipos de crédito. Em resumo, o funcionamento da hipoteca se dá por meio da colocação de um bem como garantia de pagamento do empréstimo. 

Enquanto o imóvel está hipotecado ele continua no nome do devedor. Sendo assim, o devedor pode continuar usufruindo do bem, enquanto estiver pagando as parcelas do empréstimo em dias. 

No entanto, caso não pague a dívida, a instituição financeira aciona a justiça e toma o imóvel. O maior risco de uma hipoteca é justamente a possível perda de bens, caso o devedor não consiga honrar os pagamentos do empréstimo. 

O que é hipoteca?

A hipoteca é o oferecimento de um bem como garantia em empréstimos. Em outras palavras, hipoteca é pegar um empréstimo e colocar um bem como garantia. Sendo que o bem geralmente usado, é o imóvel. O objetivo é conseguir empréstimos com juros baixos e prazos longos.

O que é hipoteca? Como funciona, prós e contras, tipos e como fazer

Duarte moral

A hipoteca não deve ser confundida com o penhor. Isso porque, na hipoteca, o devedor continua usufruindo do bem enquanto realiza o pagamento do empréstimo. Já no penhor, a pessoa entrega o bem como garantia e só tem acesso a ele novamente quando quitar a dívida. 

Como no Brasil existe muita burocracia, que acaba por tornar a operação pouco rentável, a hipoteca não é muito utilizada. Dessa maneira, no Brasil nós temos o empréstimo com garantia de imóvel. 

Como funciona?

Ao hipotecar um imóvel ele continua registrado no nome da pessoa que pegou o empréstimo. Desse modo, se a pessoa não realizar os pagamentos das parcelas corretamente, a instituição financeira aciona a justiça para tomar o imóvel. 

Como o imóvel continua sendo propriedade do devedor enquanto ele paga a dívida, ele pode realizar a sua venda. Entretanto, caso pare de pagar o empréstimo, o imóvel pode ser tomado pela justiça, mesmo que ele não pertença mais ao devedor. 

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Apesar dos imóveis residenciais serem os bens mais colocados como garantia na hipoteca, alguns outros bens também podem ser hipotecados, como por exemplo: navios, aeronaves, outros tipos de imóveis, recursos naturais e estradas de ferro. 

Uma peculiaridade é que, segundo a Lei nº 10.406/2002, as pessoas podem hipotecar um imóvel duas vezes, mesmo que ainda não tenham terminado de pagar a primeira hipoteca. Ou seja, a pessoa pega uma hipoteca, começa a pagar e, antes de terminar, pode conseguir outro empréstimo ao hipotecar a casa novamente. 

Contudo, de acordo com a Lei que permite essa espécie de dupla hipoteca, o crédito hipotecário expiraria e o devedor deverá realizar o pagamento do empréstimo à vista. Porém, como as instituições financeiras não acreditam que seja seguro operar dessa forma, muitas delas deixaram de realizar hipotecas. 

Tipos

Apesar de não ser muito praticada no Brasil, existem três tipos de hipotecas disponíveis:

1- Convencional: Esse é o tipo mais comum. No convencional, o devedor dá o imóvel como garantia para o credor. 

O que é hipoteca? Como funciona, prós e contras, tipos e como fazer

Immoscoop

2- Legal: A hipoteca legal é prevista em lei para algumas situações específicas, já que não depende do aval do devedor. Na prática, ela é pouco utilizada, funcionando sobretudo como um instrumento previsto na legislação, que serve para prevenir ou compensar possíveis prejuízos.

3- Jurídica: A jurídica ocorre somente por determinação da justiça, que pode colocar um bem do réu em hipoteca, como uma forma de garantir o cumprimento da condenação final. 

Hipoteca no Brasil x EUA

No Brasil, a hipoteca funciona como uma maneira de baratear os juros dos empréstimos, já que o imóvel é colocado como garantia. Porém, em outros países, como Estados Unidos, ele é um dos tipos de garantia mais utilizados. 

No entanto, nos Estados Unidos, o significado de hipoteca não é o mesmo que no Brasil. Isso porque, nos EUA, a hipoteca é uma espécie de financiamento imobiliário que as pessoas realizam para a compra do primeiro imóvel. 

O que é hipoteca? Como funciona, prós e contras, tipos e como fazer

Grupo zap

A hipoteca é tão utilizada nos Estados Unidos, que ela foi uma das causadoras da crise de 2008. Em síntese, no começo dos anos 2000, vários bancos norte-americanos começaram a conceder empréstimos hipotecários com taxas de juros pós-fixadas, para clientes que não possuíam um bom histórico de pagantes. 

O  aumento da taxa de juros no país, fez com que muitos devedores não conseguissem pagar suas hipotecas. O resultado disso tudo foi uma crise financeira que se alastrou para diversos setores da economia e impactou o mundo todo.

Prós e contras

A vantagem da hipoteca é a possibilidade de conseguir empréstimos altos com juros menores e prazos maiores do que outras modalidades de crédito. Portanto, é possível conseguir juros consideravelmente menores do que empréstimos como cheque especial, financiamentos ou empréstimo pessoal. 

O que é hipoteca? Como funciona, prós e contras, tipos e como fazer

Ibrep

Em contrapartida, temos a desvantagem de que o devedor pode perder o imóvel caso ele deixe de pagar as prestações. Ou seja, se o devedor tiver colocado como garantia o único imóvel da família e não conseguir pagar a dívida, a família pode acabar sem ter onde morar. 

A possibilidade de perder o imóvel é o principal risco de se hipotecar um bem. Afinal de contas, mesmo que tenha pago quase todo o empréstimo, se o devedor não quitar a dívida, ele perde integralmente o bem dado como garantia. 

Hipoteca X empréstimo com garantia de imóvel

Tanto no empréstimo com garantia de imóvel, quanto na hipoteca, o imóvel é usado como garantia ao solicitar o empréstimo. Entretanto, no caso da hipoteca, o imóvel continua no nome do devedor enquanto ele paga as prestações do empréstimo. 

Money time

Já no empréstimo com garantia de imóvel, o bem é transferido para a instituição financeira que tiver concedido o crédito. Dessa maneira, o credor fica com a posse indireta do bem, até que o devedor quite a dívida. 

Ambos os tipos possuem o risco de perda do imóvel caso a dívida não seja paga. Sendo que no empréstimo com garantia de imóvel, o devedor pode  solicitar a reintegração de posse ou realizar a venda em leilão público. 

Como fazer uma hipoteca

Primeiramente, antes de solicitar uma hipoteca, pense bem. Analise os prós e contras e decida se essa é a melhor escolha. Nesse processo, é fundamental que você faça uma pesquisa e descubra quais instituições concedem empréstimos hipotecários e qual a qualidade do serviço prestado por elas.

O segundo passo é pesquisar quais são as taxas de juros cobradas. Geralmente, estes dados podem ser encontrados facilmente na internet. É recomendado fazer um comparativo entre as taxas cobradas pelas diversas instituições financeiras, assim você evita pagar mais juros do que o necessário.

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Para que você consiga fazer uma hipoteca, o imóvel precisa estar registrado no seu nome por meio do Cartório de Registro de Imóveis. Os contratos de hipoteca do tipo convencional e jurídica também são obrigatoriamente registrados em cartório, como uma maneira de garantir que os termos acordados entre devedor e credor sejam cumpridos. 

Por fim, além de ter o imóvel em seu nome, para que a instituição financeira aceite pegar o bem como hipoteca de um empréstimo, ele deve ter um seguro. Sendo assim, antes de solicitar a hipoteca, contrate um seguro que cubra perdas resultantes de enchentes, roubos, tempestades e incêndios. 

Enfim, agora que você sabe o que é hipoteca, aproveite para aprender como ter um Controle financeiro, o que é? Conceito, como fazer e dicas para alcançar.

Fontes: Capital research, Dicionário financeiro e Cashme

Imagens: Grupo zap, Cyrela, Duarte moral, Immoscoop, Advieskantoor bogaert, Ibrep, Money time e Star property

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