12 de julho de 2021 - por Bárbara Ackerman
Os fundos logísticos são aqueles que englobam estruturas amplas. São comumente destinados à função de receber as mercadorias e depois liberar estoques para diferentes empresas. Dessa forma, esses fundos de logística não lidam com o produto em si, mas apenas com o ganho oriundo do imóvel destinado para locação.
Assim, eles geralmente se referem a fundos de investimentos que tem como propósito de atuação imóveis com relação aos serviços logísticos. Por exemplo, galpões, espaços de armazenamento e centros de distribuição. São fundos que costumam ter atratividade no mercado de fundos imobiliários.
Logo, como esses fundos lidam com a logística e não com produtos, um mesmo local pode ser utilizado como facilitador de logística de diferentes companhias. Além disso, os imóveis também costumam ter localizações técnicas e estratégicas. Ou seja, o foco se dá mediante exploração de uma área com locação.
Como funcionam os Fundos de Logística?
Como Investir
Esse tipo de fundo, chamado de Fundo de Investimento Imobiliário Logístico, ou FII’s Logísticos, funciona como todas as outras modalidades de fundos imobiliários. Isso significa que os investidores aplicam capital com um objetivo comum. E o objetivo comum, nesse caso, é destinar tais recursos para o setor de logística.
Logo depois de receber essa arrecadação, o gestor responsável avalia os ativos disponíveis no setor. Depois da aquisição, esse espaço vai para a locação, e essa é a fonte de renda do empreendimento. Após descontar os custos, o lucro é comumente distribuído para os cotistas desses fundos logísticos.
Em resumo, os investidores colocam o dinheiro nesse fundo de investimento e a maior ou menor representatividade no fundo vai depender da sua participação financeira. Com o valor arrecadado, o gestor vai poder trabalhar com a aquisição do imóvel, que seja o mais vantajoso e estratégico.
Então, chegou a hora de locar esse espaço para outras empresas que usaram ele visando o desenvolvimento e gerenciamento de suas atividades logísticas. Dessa forma, a cadeia financeira investe, pois, as empresas pagam um aluguel mensal pelo espaço que vai ser compartilhado com os cotistas pelo gestor. Por fim, esses que vão ser os rendimentos do fundo.
Vantagens e desvantagens desses fundos
Convicta Tecnologia
Primeiramente, em relação aos cenários econômicos, como com o crescimento do e-commerce, é um cenário vantajoso para esse investimento. Contudo, no cenário de recessão econômica, o imóvel pode ser desocupado, por exemplo. Esse é um dos principais problemas em se investir em fundo imobiliários, a chamada vacância, que faz o fundo deixar de ser atrativo.
Outro ponto vantajoso desse fundo é que ele geralmente apresenta um crescimento recorrente. Principalmente, falando em relação aos já citados e-commerces. Afinal, mesmo com os produtos sendo comercializados de forma digital, ainda existe a necessidade de um estoque físico considerável. Além da organização e entrega desses produtos.
Também, há vantagem para quem contrata esses serviços e para os clientes que irão receber os produtos. Pois, espaços logísticos com uma boa localização podem permitir que entregas possam ser realizadas no mesmo dia ou em um período de tempo muito mais curto. Por isso que a vacância é mais difícil de ser um problema com esse tipo de fundo.
Vale a pena o investimento?
Exame Invest
Em relação ao imposto de renda, por exemplo, os fundos imobiliários devem repassar 95% dos seus lucros aos cotistas e não sofrem a cobrança do IR. A duração do contrato, também se mostra positiva, pois tendem a ser mais longas, isso reduz os impactos de vacância.
Dessa forma, o fluxo de caixa pode ser planejado de forma mais assertiva. Mas, caso o imóvel apresente essa vacância os rendimentos são diretamente afetados.
Por ser um fundo de renda variável, assim como todo fundo imobiliário, sempre há riscos maiores envolvidos. Logo, esses riscos precisam ser mensurados antes da compra das cotas. Outra questão para se prestar atenção é que esses fundos podem sofrer desvalorização ao longo do tempo. Então, se o gestor se desfaz dos ativos com prejuízo, isso vai afetar os outros investidores.
Outro risco é a inadimplência por parte dos locatários. Essa cobrança faz parte de uma das responsabilidades do gestor. Porém, é um fator que irá influenciar no lucro desse fundo e consequentemente os cotistas.
Como investir nos fundos de logística?
Zahl
Esse tipo de investimento pode ser feito por meio da Bolsa de Valores. Por esse motivo, é preciso abrir uma conta em uma corretora de valores e escolher o fundo que deseja investir.
É um investimento que pode ser bom a longo prazo, por conta do índice de vacância. Pelo fato de ser um investimento variável, antes de investir, é preciso avaliar o cenário, as perspectivas além do projeto por trás do fundo.
Saiba melhor como investir em FII’s Como investir em fundos imobiliários – 6 Passos para incluir FII na carteira
Fontes: Suno; Status Invest; Mais Retorno e Uol Economia.
Imagens: UCB; Como Investir; Convicta Tecnologia; Exame Invest e Zahl.