Tipos de fundos imobiliários: TODAS as opções de FIIs

No texto de hoje vou te contar quais são os tipos de fundos imobiliários que existem. São muitas opções para você escolher o que melhor se encaixa com o seu perfil de investidor e objetivos ao investir.

O que são fundos imobiliários

Os fundos, de maneira geral, são como uma reunião de investidores focados em investir em um ativo ou setor em específico.

Desse modo, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são fundos focados em aplicar em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário. Sendo que o tipo de FII vai depender do tipo de imóvel que ele investe.

Por exemplo, um FII de shopping investe a maior parte do seu patrimônio em shoppings. Vale destacar que os FIIs podem tanto comprar imóveis prontos para alugar, quanto construir imóveis.

Para investir em FIIs você precisa comprar cotas na bolsa de valores, de forma similar à negociação de ações. No entanto, antes de investir não deixe de considerar alguns fatores importantes como, por exemplo:

1. Qual é o seu perfil de investidor;
2. Nível de risco do fundo;
3. Liquidez das cotas;
4. Taxa de vacância e de ocupação;
5. Quem é a gestora do fundo;
6. Desempenho histórico do fundo;
7. Dividend Yield do FII;
8. Indicadores do FII no geral.

Tipos de fundos imobiliários

Os tipos de fundos imobiliários são:

1- Shoppings

Como o próprio nome indica, os FIIs de shopping têm como foco comprar shoppings e alugar os espaços disponíveis.

Com a pandemia, esses FIIs passaram por uma grande desvalorização. Afinal de contas, os shoppings ficaram fechados durante um tempo.

No entanto, o comércio já está voltando ao normal. Sendo assim, os FIIs de shopping podem voltar a se valorizar.

2- FIIs de lajes corporativas

As lajes corporativas são também chamadas de edifícios comerciais. A vantagem é que os contratos de locatários das lajes corporativas costumam ser de longo prazo.

Desse modo, os contratos costumam ter um prazo em média de cinco anos e com possibilidade de revisão depois de 3 anos. Sendo que o rompimento do contrato pode gerar multa.

É por isso que esse tipo de FII tem uma certa estabilidade na geração de receita. Apesar disso, ele ainda é vulnerável às fases de valorização e desvalorização do mercado.

3- FIIs de Hotéis

Os FIIs de hotéis possuem 3 formas básicas de valorização patrimonial:

1. A 1º forma de valorização patrimonial é por meio da participação em hotéis para explorar a renda das locações dos quartos.
2. Essa forma envolve a comercialização das unidades hoteleiras.
3. Por fim, existe ainda a opção da valorização dos ativos em si.

Vale destacar que, como contam com grande rotatividade, é importante que os imóveis desse tipo de FII estejam localizados nos grandes centros. Se a região tiver uma demanda comercial e turística, melhor ainda.

4- FIIs de galpões logísticos

Os galpões logísticos servem para a gestão de estoque, seleção e despacho de mercadorias. Eles podem ser locados por um ou mais clientes.

O mercado de galpões logísticos é concentrado na região sudeste do Brasil, sobretudo em São Paulo. O Brasil é muito dependente da malha rodoviária para transportar as mercadorias, o que exige uma rede de galpões na região.

Enfim, os contratos de locação dos galpões logísticos podem ser:

1. Convencionais. São os contratos típicos. Desse modo, eles têm uma duração de 5 anos.
2. Atípicos. Em resumo, os contratos atípicos costumam ter prazos mais longos do que os contratos convencionais. Sendo assim, eles podem durar até 15 anos.

5- Tipos de fundos imobiliários: educacional

Esse tipo de FII tem como foco as instituições de ensino. Uma vantagem dos FIIs educacionais é que, em sua maioria, eles têm contratos atípicos. Ou seja, contratos de longa duração.

Desse modo, como a duração do contrato é maior, existe uma certa estabilidade nos rendimentos do fundo. Além disso, esses imóveis contam com um bom potencial de valorização.

6- Hospitais

Esse tipo de FII surgiu como uma forma de ajudar a financiar o segmento de saúde no Brasil. Contudo, até o momento, eles não cresceram muito.

Portanto, são poucos os FIIs que atuam neste segmento e, geralmente, cada FII conta com apenas um imóvel cada. Isso é uma desvantagem, já que o ideal é ter mais de um imóvel.

No entanto, esse tipo de FII tem a vantagem de não depender tanto de situações financeiras. Isso porque os hospitais costumam ter alta frequência de público, independente do cenário econômico nacional.

7- FIIs de fundos

Os FIIs de fundos são fundos de fundos. Ou seja, são fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários. A grande vantagem desse tipo de FII é a diversificação que ele proporciona na carteira.

Além disso, eles podem ser vantajosos para os investidores que não conhecem muito sobre o mercado. Por outro lado, existe a desvantagem de que existe uma espécie de pagamento duplo de taxas.

8- Tipos de fundos imobiliários: agências bancárias

Esse tipo de fundo atua na aquisição e personalização de áreas onde a locação é de interesse de bancos. Dessa forma, o risco de crédito é bem baixo, principalmente se o inquilino for uma empresa de grande porte.

Em outras palavras, quando grandes instituições financeiras fazem a locação de um imóvel, o risco de calote é pequeno. Até porque os bancos estão entre as empresas com maior credibilidade.

Por fim, existe ainda a vantagem de que os contratos de locação de agências bancárias costumam ser bem longos. Sendo assim, o FII tem uma garantia de fluxo de caixa por um longo período.

9- FIIs de desenvolvimento

Esse tipo de FII é tido como mais arriscado. Isso porque ele investe na construção de imóveis com o intuito de vender e obter lucro com essa negociação.

No entanto, no mundo dos investimentos existe uma relação entre risco e retorno. Portanto, como são mais arriscados, eles podem proporcionar um retorno mais alto.

Vale destacar que geralmente esse tipo de fundo imobiliário é voltado apenas para investidores qualificados. Mas também existem algumas opções para os demais investidores.

10- FIIs híbridos

São os fundos imobiliários que investem tanto em imóveis, quanto em títulos relacionados ao setor imobiliário. Ou seja, o fundo pode tanto comprar um imóvel para alugar, quanto investir em títulos como LCIs, por exemplo.

Dessa maneira, eles têm a vantagem de proporcionar uma boa diversificação na carteira do investidor.

11- Recebíveis Imobiliários

Por fim, temos os FIIs de Recebíveis Imobiliários, também conhecidos como fundos de papel.

Esse tipo de FII tem como foco a aplicação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em síntese, os CRIs são títulos de renda fixa.

Apesar de fazerem parte da renda fixa, os CRIs não contam com a proteção do FGC – Fundo Garantidor de Créditos. Logo, eles são títulos mais arriscados e que oferecem um retorno mais alto.

É por isso que os fundos de papel costumam ter bons retornos. De fato, se fizermos uma comparação entre os FIIs que mais estão pagando dividendos, os fundos de papel saem na frente.

Enfim, agora que você sabe quais são os tipos de fundos imobiliários (via Warren), que tal descobrir também opções de FIIs para a aposentadoria?