Como investir em fundos imobiliários – 6 Passos para incluir FII na carteira

Investir em fundos imobiliários é uma boa maneira de conseguir proventos mensais e diversificar a carteira de investimentos em renda variável.

Para os investidores que estão construindo patrimônio, o mais recomendado é que os dividendos sejam reinvestidos. Porém, para as pessoas que já estão vivendo de renda, os dividendos podem ser uma boa fonte de renda passiva.

Seja qual for o objetivo, investir em fundos imobiliários não é difícil, com apenas seis passos, você é capaz de incluir os fundos na sua carteira de investimentos, confira abaixo como fazer isso:

6 passos para investir em fundos imobiliários

Investir em fundos imobiliários é uma boa alternativa para as pessoas que desejam obter renda passiva através da distribuição mensal de dividendos. Sendo assim, caso você ainda não saiba como investir em fundos imobiliários, siga o passo a passo:

1- Funcionamento dos fundos imobiliários

O primeiro passo para investir em fundos imobiliários, é entender como eles funcionam. Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) funcionam como uma reunião de investidores, cujo patrimônio é aplicado em imóveis ou títulos ligados ao setor imobiliário.

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Os investidores são chamados de cotistas e o responsável por fazer os investimentos do fundo é o gestor. Desse modo, os cotistas possuem a vantagem de contar com um profissional para avaliar profundamente os ativos e fazer os aportes de acordo com as políticas pré-estabelecidas do fundo.

Um detalhe importante sobre o funcionamento dos FIIs, são as oscilações. Como eles fazem parte da renda variável, as cotas passam por constantes mudanças de preços. Ou seja, é importante não confundir os fundos imobiliários com renda fixa, já que eles passam por oscilações que podem valorizar ou desvalorizar as cotas.

2- Escolha um tipo de FII

De acordo com o tipo de fundo imobiliário e a estratégia de investimento adotada, os fundos podem ser mais ou menos arriscados. Por isso, é preciso considerar qual o tipo de fundo imobiliário se encaixa melhor no seu perfil de investidor.

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• Fundos de tijolo: Também chamados de fundos de renda, os FIIs de tijolo investem em imóveis para alugar ou vender. Dessa maneira, o fundo pode ser focado em um único tipo de imóvel, como hospitais, salas comerciais e shoppings ou podem aplicar em diferentes tipos de empreendimentos.
• Fundos de papel: Os fundos de papel aplicam em títulos ligados ao setor imobiliário, como por exemplo: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou cotas de outros FIIs.
• Híbridos: Como o próprio nome sugere, os FIIs híbridos investem tanto em imóveis reais, quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

3- Custos

O valor mínimo para investir em fundos imobiliários, é o preço de uma cota. Contudo, existem alguns custos que o investidor deve analisar antes de investir. O primeiro deles é a taxa de administração cobrada pela gestão e administração do fundo.

Outra taxa cobrada em alguns fundos é a taxa de performance, que funciona como uma bonificação ao gestor quando ele supera o rendimento esperado. Ambas as taxas possuem valores diferenciados, por isso, vale a pena comparar os valores cobrados pelos fundos.

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Existe ainda a taxa de corretagem e custódia que as corretoras podem cobrar pela intermediação na compra e venda de cotas e pelo armazenamento dos papéis. Por fim, é preciso considerar ainda os custos com Imposto de Renda (IR) nos fundos imobiliários:

• Rendimento: Os dividendos distribuídos aos acionistas pessoas físicas são isentos de imposto de renda, desde que o fundo tenha mais de 50 cotas, o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo e de que os papéis sejam negociados apenas na bolsa ou em balcão organizado.
• Ganhos de capital: Sempre que as cotas dos FIIs forem vendidas com lucro, o investidor deve pagar 20% de IR em cima dos ganhos.

4- Conheça as vantagens e desvantagens dos FIIs

O quarto passo para investir em fundos imobiliários é conhecer as vantagens e desvantagens dessa opção de investimento. A primeira vantagem, é a distribuição mensal de dividendos isentos de IR. Outra vantagem é que o cotista conta com um profissional responsável por analisar os ativos e investir.

Temos ainda a vantagem de que o investidor pode aplicar com pouco dinheiro e, posteriormente, pode vender as cotas na bolsa e lucrar com a valorização. Além disso, existe a vantagem de que o investidor não precisa lidar com as burocracias dos imóveis, já que isso é papel do gestor do fundo.

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Por outro lado, temos a desvantagem das taxas de administração e performance. Para os investidores mais experientes, os FIIs também podem ser limitantes, já que eles não podem tomar decisões em relação aos aportes do fundo, pois isso é papel exclusivamente do gestor.

5- Analise os fundos imobiliários antes de investir

Depois de realizar todos os passos anteriores, é provável que você tenha encontrado alguns fundos que se encaixam em seus objetivos. Sendo assim, está na hora de analisar esses fundos imobiliários em potencial para investir.

Primeiramente, analise a composição do portfólio do fundo. Nessa etapa, verifique quais os tipos de ativos o fundo possui e a localização deles. A localização serve como um indicativo da futura valorização do fundo.

Por exemplo, um fundo de tijolo com imóveis distribuídos nos grandes centros, geralmente possui maior facilidade para alugar esses imóveis e garantir a renda dos aluguéis. Analise também a pluralidade de inquilinos, o histórico de vacância do fundo e a liquidez das cotas na bolsa.

Rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura dos fundos imobiliários. Entretanto, analisar a performance histórica do fundo antes de investir é fundamental para verificar se ele conta com uma boa gestão. Além disso, através da rentabilidade histórica, é possível analisar como a carteira do fundo se comporta em diferentes períodos do mercado.

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Por fim, ao analisar um fundo, você pode utilizar dois indicadores, o P/VP e o DY. O P/PV, ou preço sobre valor patrimonial, serve para indicar se uma cota está cara ou barata.

Sendo que, se as cotas estiverem sendo negociadas abaixo do seu valor patrimonial, significa que o mercado não está avaliando corretamente o fundo ou que o FII pode estar com problemas.

Já o Dividend Yield (DY), é a taxa de retorno de dividendo e serve para analisar como está a distribuição de proventos do fundo. Com o DY é possível também comparar os fundos e escolher o que distribui melhores dividendos. Para calculá-lo, basta dividir o valor dos proventos pelo preço das cotas.

6- Invista em fundos imobiliários

Finalmente, depois de realizar todos os passos anteriores, resta apenas comparar os dados dos fundos e escolher um para investir. Depois de escolher os FIIs que se encaixam em seu perfil de investidor e seus objetivos, está na hora de fazer uma transferência bancária para a conta na corretora e investir nos fundos imobiliários escolhidos.

Lembre-se de reinvestir os proventos recebidos, assim você se beneficia dos efeitos dos juros compostos. Se o seu objetivo for usar os FIIs para viver de renda, veja o vídeo de Raul Sena:

Enfim, agora que você sabe como investir em fundos imobiliários, aproveite para aprender Como declarar fundos imobiliários? Declaração de FIIs em 3 etapas

Fontes: F., Rico e Infomoney

Imagens: Habiarte, Bsbflash, Agência address, Rio verde, Educa investidor e Imóvel magazine