Freddie Mac: o que é, características e relação com a crise de 2008
21 de outubro de 2020, por Sidemar Castro
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A empresa de hipotecas dos Estados Unidos, Freddie Mac, foi uma das companhias envolvidas na crise de 2008. Isso porque ela desenvolveu um modelo de negócio que, ao sair de controle, trouxe sérias consequências.
Basicamente, a empresa opera por meio do mercado secundário, com a venda de títulos lastreados em hipotecas. O montante resultante da venda desses títulos para os investidores é repassado para as instituições financeiras que, posteriormente, emprestam o dinheiro para os mutuários.
Em resumo, entender sobre a Freddie Mac e a sua atuação na crise de 2008 é uma maneira de compreender o que causou a crise e como não repetir o erro. Continue a leitura.
O que é Freddie Mac
A Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), comumente conhecida como Freddie Mac, é uma empresa patrocinada pelo governo dos Estados Unidos (GSE), com ações negociadas publicamente e com sede em Tysons, Virgínia.
A FHLMC foi criada em 1970 para expandir o mercado secundário de hipotecas nos EUA. Juntamente com sua organização irmã, a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), a Freddie Mac compra hipotecas, agrupa-as e vende-as como um título lastreado em hipotecas (MBS) para investidores privados no mercado aberto.
Este mercado secundário de hipotecas aumenta a oferta de dinheiro disponível para empréstimos hipotecários e aumenta o dinheiro disponível para novas compras de casas. Em 7 de setembro de 2008, o diretor da Federal Housing Finance Agency (FHFA), James B. Lockhart III, anunciou que havia colocado a Fannie Mae e a Freddie Mac sob a tutela da FHFA.
A Freddie Mac é classificada como a número 45 na lista Fortune 500 de 2023 das maiores corporações dos Estados Unidos por receita total, e tem $3.208 trilhões em ativos sob gestão.
Como funciona a Freddie Mac?
A Freddie Mac funciona principalmente comprando hipotecas de diversos bancos, o que garante a liquidez do mercado imobiliário. Essas hipotecas são então agrupadas e vendidas como títulos lastreados em hipotecas (MBS) para investidores privados no mercado aberto. Este mercado secundário de hipotecas aumenta a oferta de dinheiro disponível para empréstimos hipotecários e aumenta o dinheiro disponível para novas compras de casas.
A empresa ganha dinheiro principalmente cobrando uma taxa de garantia sobre os empréstimos que comprou e securitizou em títulos lastreados por hipotecas (MBS). Os investidores, ou compradores dos MBS da Freddie Mac, estão dispostos a deixá-la manter essa taxa em troca de assumir o risco de crédito.
Em 2008, a Freddie Mac e sua organização irmã, a Fannie Mae, foram colocadas sob a tutela da Federal Housing Finance Agency (FHFA) devido à crise financeira. Desde então, a empresa se recuperou e voltou a ser lucrativa.
Qual é a relação entre a Freddie Mac e a crise de 2008?
A Freddie Mac teve um papel significativo na crise de 2008, embora não tenha sido a única responsável. No início dos anos 2000, algumas originadoras de hipotecas começaram a distribuir seus empréstimos por meio de títulos lastreados em hipotecas (MBS) de marcas privadas, em vez de usar a Freddie Mac ou a Fannie Mae como intermediárias. Isso fez com que a Freddie Mac perdesse a capacidade de monitorar e controlar os riscos dos originadores de hipotecas.
A competição por empréstimos entre a Freddie Mac e as securitizadoras privadas minou ainda mais o poder da companhia e fortaleceu os originadores de hipotecas. Consequentemente, houve um declínio nos padrões de qualidade dos contratos, sendo esta uma das principais causas da crise de 2008.
Em 2008, com o estopim da crise imobiliária e com a saúde financeira seriamente afetada, a Freddie Mac chegou a perder 91% de seu valor de mercado. Para salvá-la da falência, o governo americano precisou aportar US$ 100 bilhões na empresa, adquirindo cerca de 80% de suas ações preferenciais.
Hipotecas arriscadas
Entre os anos 2001 e 2003, houve um grande volume de refinanciamento nas instituições financeiras, por causa da taxa de juros que estava baixíssima. Desse modo, as instituições tiveram bons rendimentos. Porém, quando as taxas subiram novamente, essas empresas tentaram continuar com altos rendimentos.
Para isso, elas baixaram os padrões das hipotecas e MBS que disponibilizavam. Com a distribuição de MBS de marca privada e a oferta de hipotecas arriscadas, essas instituições financeiras conseguiam manter a alta rentabilidade, já que elas ganhavam no volume de serviço ofertado.
A consequência disso tudo, foi o aumento generalizado da securitização de marca própria, juntamente com a falta de regulamentação.
Dessa forma, houve o excesso de financiamentos imobiliários subvalorizados. Em outras palavras, a quantidade de pessoas pegando empréstimos de qualidade ruim, os chamados subprimes, aumentou exponencialmente no ano de 2006.
Paralelo ao aumento das execuções hipotecárias, os valores das casas começaram a abaixar. Ou seja, que muitas residências estavam vazias sem ter uma demanda para suprir.
E como está atualmente?
A Freddie Mac, assim como a Fannie Mae, foram resgatadas pelo governo dos EUA durante a crise financeira de 2008. Desde então, a Freddie Mac tem operado sob a tutela da Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Atualmente, a Freddie Mac, continua a desempenhar um papel crucial no mercado de financiamento imobiliário. Ela oferece suporte aos proprietários e inquilinos, atuando como uma força estabilizadora no sistema de financiamento habitacional dos EUA.
Além disso, a taxa de juros para hipotecas de 30 anos fixas tem variado em torno de 7%, com uma tendência de queda nas últimas semanas.
Fontes: Suno, Mais retorno