A conta que me fez começar a comprar imóveis

Muita gente que fala de investimentos na internet torce o nariz para imóveis. Na minha visão, boa parte faz isso por não entender o assunto. A conta costuma ser a mesma: pegam a valorização média do Brasil inteiro e concluem que imóvel, no máximo, acompanha a inflação. Só que o Brasil não é um país único. São Paulo é completamente diferente do Ceará, e o Pará não tem nada a ver com Goiás.

Não estou aqui para brigar com ninguém. Quero mostrar alguns números que explicam por que eu invisto em imóveis e quando isso faz sentido.

Itapema, em Santa Catarina, é um exemplo extremo que não se repete no resto do país. De janeiro de 2018 a agosto de 2026, o preço do metro quadrado subiu 166%. Quem pagou R$ 5.786 pelo m² hoje tem um imóvel avaliado em R$ 15.403. A inflação no mesmo período foi de 55%.

Entre as dez cidades que mais se valorizaram desde 2018, seis estão em Santa Catarina:

• Itapema: 166%
• Vila Velha (ES): 162%
• Vitória (ES): 144%
• Itajaí (SC): 136%
• São José (SC): 135%
• Balneário Camboriú (SC): 122%
• São José dos Campos (SP): 110%
• Blumenau (SC): 105%
• Goiânia (GO): 104%
• Florianópolis (SC): 102%

Em Santa Catarina, todas as cidades acompanhadas bateram a inflação. Joinville, por exemplo, subiu 87%.

Veja também: 5 FIIs para renda vitalícia com o setor em baixa

Para onde as pessoas estão indo?

Os dados do IBGE mostram que São Paulo e Rio de Janeiro, as capitais que historicamente mais concentraram população, estão perdendo habitantes. As pessoas procuram mais segurança e melhores oportunidades de emprego. Os destinos favoritos são Santa Catarina, Espírito Santo, o interior de São Paulo e Goiás.

Entre 2010 e 2022, a população cresceu 21,8% em Santa Catarina, 20,5% no Mato Grosso e 17,5% em Goiás. A média do Brasil foi de 6,5%. O Rio Grande do Sul cresceu 1,8% e o estado do Rio de Janeiro, 0,4%. Onde tem gente chegando e emprego forte, tem demanda por imóvel.

Em Goiânia, o m² subiu 104% desde 2018 e hoje custa R$ 8.482. Mas esse crescimento não é linear, nem uniforme. Já comprei um lote por R$ 120 mil que, dois ou três anos depois, valia R$ 300 mil. A valorização acontece em regiões específicas, como Marista, Jardim Goiás e Alto da Glória, e às vezes em apenas três ou quatro avenidas.

Quem comprou na rua certa ganhou 300%, quem comprou na rua ao lado ganhou 100%. Quem comprou a cinco quadras de distância, muitas vezes só empatou com a inflação. Por isso, imóvel exige conhecimento técnico e uma análise do que está funcionando naquele lugar. Esse conhecimento, eu desenvolvi com muita conversa com gente do setor.

A boa notícia é que quando uma região está se valorizando, ela tende a continuar assim por bastante tempo, porque o boom do mercado imobiliário se concentra ali.

O outro lado

Na mesma comparação, São Paulo capital subiu só 40%, Rio Grande do Sul e Distrito Federal, 38%, Pernambuco, 37%, e o Rio de Janeiro, 14%. Das 50 cidades acompanhadas pelo FipeZAP desde 2018, 28 ganharam da inflação e 22 perderam.

O Rio é um caso emblemático. Quem comprou no pico de 2014, com a Copa do Mundo e os estrangeiros descobrindo a cidade, saiu no prejuízo real. A violência pesa nesse resultado. Regiões mais seguras valorizaram mais que regiões com criminalidade alta. A praia, depois da pandemia e do home office, virou um desenho muito favorável.

Imóvel x inflação x CDI em 20 anos

Pela média, um imóvel de R$ 100 mil comprado há 20 anos virou R$ 512 mil. Só para acompanhar a inflação, ele teria virado R$ 297 mil. Ou seja, a inflação multiplicou o valor por 3, o preço do imóvel por 5,1 e o CDI por 6,9. Somando o aluguel, o imóvel multiplicou 15,7 vezes.

O aluguel rende pouco, em média 6,3% ao ano, bem abaixo do CDI. Mas ele é constante e é reajustado por índices como o IGP-M, o que preserva o poder de compra. Nos últimos 20 anos (2006 a 2026), o preço do imóvel no Brasil subiu 72% acima da inflação, contra 11% nos Estados Unidos. Considerando todo o período de 10 anos desde 2001, o imóvel ganhou da inflação só com preço em 60% das vezes, e em 100% das vezes quando somamos o aluguel.

Também não é sempre um mar de rosas. Entre 2014 e 2019, o preço médio ficou praticamente parado (0%), enquanto a inflação foi de 32%.

Em Goiânia, R$ 500 mil em 2018 viraram R$ 774 mil corrigidos pela inflação. No imóvel, esse mesmo valor virou cerca de R$ 1,02 milhão em preço, mais R$ 329 mil de aluguel recebidos, totalizando R$ 1,35 milhão. Claro que o imóvel não fica alugado todos os meses, então é preciso considerar vários cenários na conta.

Financiamento, contraciclo e para quem vale a pena

O financiamento imobiliário no Brasil tem subsídio. Se for o seu primeiro imóvel, eu recomendo quitar. Se for o segundo, dá para manter o financiamento, porque a Selic vai demorar a ficar abaixo do que você paga nele.

Imóvel também anda em ciclo diferente da bolsa. Nos anos em que o Ibovespa andou de lado, o mercado imobiliário foi muito bem. E quando a Selic cai, a bolsa sobe e o aluguel permanece, o que ajuda quem precisa de renda.

Minha recomendação por faixa de patrimônio:

• Menos de R$ 1 milhão: imóvel não é o seu lance. Fica caro e a sobrecarga nos anos ruins aperta.
• Casa própria: recomendo para todo mundo. Ninguém consegue morar em fundo imobiliário.
• A partir de R$ 2 ou 3 milhões: ao diversificar a carteira, vale ter um imóvel, nem que seja 10% a 15% do patrimônio, numa boa região em valorização.

Cuidados antes de comprar

Na internet contam só metade da história sobre imóveis. O enredo completo é que a média esconde uma enorme diferença entre cidades, bairros e até ruas.

Minha carteira de imóveis rendeu bem mais que as médias que mostrei aqui. Quando você identifica a oportunidade certa, tem poucos ativos no Brasil que dão tanta segurança de correção ao longo do tempo. Quer entender melhor sobre tudo isso e sobre como invisto em imóveis? Então, assista ao vídeo em que conto mais sobre!

E se você quer aprender a investir, te convido a conhecer a AUVP, que é nossa escola de investimentos. Faça a sua análise de perfil e se você receber aprovação, além de utilizar um sistema inteligente para a gestão de seus ativos, você vai aprender a investir no Brasil e no mundo inteiro.

E para ficar por dentro das principais informações do mercado financeiro, acompanhe os conteúdos do canal @investidorsardinha e do perfil @oraulsena no Instagram.

Leia também: 7 tipos de investimento que você usa do jeito errado