5 FIIs para renda vitalícia com o setor em baixa

Quando o índice de fundos imobiliários (IFIX) cai com força, ninguém quer saber do assunto. A explicação é simples: a Selic chegou a 15%. Nesse cenário qualquer investidor, mesmo sem experiência, consegue um bom retorno comprando Tesouro Selic, um CDB ou um fundo de Tesouro.

Historicamente, porém, os períodos de pessimismo são aqueles em que o investimento em FIIs faz mais sentido, e é nesses momentos que vale analisar o setor com calma.

Veja também: Ibovespa x IFIX: quais as diferenças?

Renda fixa e renda variável: papéis diferentes

Renda fixa não é melhor nem pior que fundo imobiliário. As duas têm funções distintas na carteira.

Renda fixa (Tesouro, CDB, LCI, LCA) funciona como reserva de emergência e proteção contra a inflação. Você empresta dinheiro e recebe juros e o retorno é ditado pela Selic. Quando os juros caem, o que você recebe cai junto. Em 2016, a taxa girava em torno de 13,8%, caiu para cerca de 4,5% em 2019 e voltou a subir depois. Quem trava uma taxa e a vê vencer precisa reinvestir no cenário daquele dia. Por isso o nome “renda fixa” engana: o retorno pode variar bastante.

Renda variável (ações e FIIs) coloca você como dono. Seu retorno vem do lucro da empresa ou do aluguel do imóvel, não há vencimento e, enquanto tiver a cota, você continua recebendo. A função aqui é fazer o patrimônio crescer.

E nenhum dos dois está livre de risco. Quem aplicou em papéis de instituições com problemas, como o Banco Master, perdeu dinheiro na renda fixa. O risco depende de saber escolher.

O que é um FII?

O fundo compra imóveis, que podem ser galpões, shoppings, lajes corporativas ou lojas de varejo e milhares de investidores se juntam para comprar esses ativos.

Uma gestora administra tudo. Ela escolhe os imóveis, negocia contratos, cuida da vacância e cobra uma taxa por isso. Escolher bem a gestora é responsabilidade sua.

Os inquilinos pagam aluguel, em contratos longos corrigidos pela inflação e você recebe o rendimento mensal. Por lei, no mínimo 95% do resultado é distribuído, e para pessoa física o rendimento é isento de imposto de renda (respeitadas as regras vigentes). As cotas partem de cerca de R$ 100, não têm vencimento e podem ser vendidas pelo home broker quando você quiser.

Fundo de papel x fundo de tijolo

Esta lista é focada apenas em fundos de tijolo e a escolha é intencional.

Um fundo de papel compra dívida imobiliária (CRIs), ou seja, empresta dinheiro. Rende CDI ou IPCA mais um prêmio e é parecido com um CDB que financia empresas do setor imobiliário. É um bom complemento, mas acompanha o ciclo de juros e exige análise de crédito, que é bem mais difícil do que avaliar um prédio. Se a empresa que tomou o empréstimo quebra, o fundo sofre. Boa parte das reclamações sobre FIIs vem de gente que comprou papel sem saber que estava comprando papel.

O fundo de tijolo é dono de imóveis físicos. Você pode analisar o ativo, as características e quanto está pagando por ele. O aluguel é corrigido pela inflação e, quando a Selic cai, os imóveis tendem a se valorizar e as cotas acompanham. A renda hoje pode ser menor, mas é perene e crescente, e é o que mais se aproxima de ser dono de imóveis pelo resto da vida.

Como escolher bons FIIs?

Filtros eliminatórios:

• Prefira segmentos resilientes: Logística, shoppings, lajes corporativas triple A e renda urbana. Ficam de fora hotéis, hospitais, residencial, desenvolvimento e fundos de fundos (FOFs), nos quais você paga taxa em dobro e pode acabar com muita coisa misturada.
  
• Patrimônio acima de R$ 1 bilhão. A escala reduz a concentração em um único imóvel ou inquilino e melhora a liquidez da cota, o que facilita sair se precisar.
  
• Mais de 5 anos de bolsa, com histórico que inclua crises, como a de 2020.
  
• Custo total de até 1,1% ao ano. Taxas altas corroem a renda e só se justificam com histórico muito forte.
  
• Prefira gestoras de primeira linha, com experiência em FIIs, relatórios claros, transparência e boa governança.

Critérios de desempate:

• Vacância baixa.
• P/VP abaixo de 1, ou seja, você paga menos do que o patrimônio vale. Com P/VP de 0,90, você paga R$ 900 mil por R$ 1 milhão em imóveis.
• Dividendo sustentado pelo aluguel, e não por venda de ativos.
• Um fundo por segmento, para diversificar.

As armadilhas

Dividend yield alto é consequência, não causa. Quando um fundo paga muito acima da média do setor, desconfie. Às vezes a cota caiu tanto que o yield subiu sem o aluguel melhorar. Em outros casos, o fundo vendeu um imóvel e distribuiu o ganho, o que não se repete no ano seguinte. Leia sempre o relatório gerencial, que é gratuito e mostra vacância, prazo dos contratos e inadimplência.

5 FIIs para renda vitalícia

1. HGLG11 (logística)

O maior fundo logístico da B3 tem galpões em São Paulo, Minas Gerais e Pernambuco, alugados principalmente por empresas ligadas ao e-commerce. Distribui renda há mais de 15 anos, inclusive em 2020. A gestão é ativa, comprando, reformando e vendendo galpões.

• Cota: R$ 147,55 | Dividend yield: 9% | P/VP: 0,89
• Patrimônio: R$ 7,6 bilhões | Taxa de administração: 0,60%
• Atenção: o yield é menor que o de fundos de papel, pois você paga pela previsibilidade. O excesso de galpões novos também pode pressionar os aluguéis na renovação dos contratos.

2. XPML11 (shoppings)

O maior fundo de shoppings do país tem participação em dezenas de empreendimentos em várias regiões. A receita cresce com o consumo, é reajustada pela inflação e inclui estacionamento e mídia. O rendimento mensal vem do resultado operacional, não de eventos extraordinários.

• Cota:R$ 98 | Dividend yield: 11,2% | P/VP: 0,89
• Patrimônio: R$ 7,1 bilhões | Rendimento: cerca de R$ 0,92 por cota ao mês
• Atenção: é muito sensível ao ciclo econômico, como ficou claro na pandemia. O crescimento por aquisições também exige atenção à alavancagem.

3. KNRI11 (híbrido: escritórios e galpões)

Um dos fundos mais antigos e sólidos da bolsa, com imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. A diversificação em dois segmentos, vacância em queda e o histórico de nunca ter interrompido a distribuição são seus pontos fortes. A cota subiu mais de 20% em 12 meses.

• Cota: R$ 154 | P/VP:0,94 | Patrimônio: R$ 4,6 bilhões
• Cotistas: cerca de 313 mil
• Atenção: tem a taxa mais alta da lista (1,11%) e o dividendo mais baixo. É um fundo para quem prioriza dormir tranquilo.

4. HGRU11 (renda urbana)

Imóveis alugados para redes de supermercado, varejo e instituições de ensino, com contratos atípicos de longo prazo. O inquilino não pode sair antes sem pagar multa. Os dividendos estão entre os mais previsíveis dos fundos de tijolo, com correção pela inflação. A gestão recicla o portfólio, vende com lucro e distribui o ganho.

• Cota: cerca de R$ 115 | Dividend yield: 10,4% | P/VP: 0,89
• Patrimônio: R$ 3 bilhões | Taxa de administração: 0,70%
• Atenção: a concentração em poucos inquilinos grandes pode pesar no resultado, e a renovação dos contratos pode vir com aluguel menor.

5. PVBI11 (lajes corporativas triple A)

Prédios de altíssimo padrão na região da Faria Lima, com vacância muito baixa e inquilinos de grande porte. A tese é de valorização: o mercado negocia o fundo a 65% do valor patrimonial, e quando os juros caírem o tijolo de escritório é o que mais tende a subir.

• P/VP: 0,65 | Dividend yield: 7,8% |Patrimônio: R$ 2,9 bilhões
• Taxa de administração: 1%
• Atenção: o dividendo está baixo e a cota caiu nos últimos 24 meses, o que exige paciência. Escritórios são muito sensíveis aos juros.

O que ainda pode dar errado

Mesmo fazendo tudo certo, existem riscos.

A vacância pode subir, inquilinos saem e imóveis ficam vazios, mesmo em fundos com centenas de imóveis. A taxa de juros altos por muito tempo, pressionam as cotas dos fundos de tijolo para baixo. O aluguel pode ser estável, enquanto o valor da cota oscila.

Hoje os rendimentos são isentos, mas isso pode mudar. Nunca se sabe. A gestora pode trocar a equipe, fazer uma emissão ruim ou comprar imóveis caros. A principal forma de tentar se defender disso é lendo os relatórios mensais.

Por isso, os FIIs devem ser uma fatia da carteira, não a carteira inteira. Uma carteira completa tem reserva de emergência, renda fixa, ações, investimentos internacionais e, também, fundos imobiliários.

Não é uma renda 100% passiva, já que exige acompanhamento, mas é um esforço pequeno diante do que ela pode entregar no longo prazo.

Quer entender melhor como e quando investir em FIIs? Então, assista ao vídeo em que explico detalhadamente sobre!

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