Investir em imóveis: melhores formas, riscos e erros comuns

Investir em imóveis pode ser uma boa estratégia de investimentos e é uma opção bem popular no Brasil. Quando falamos em investir em imóveis, a maioria das pessoas pensa na compra de um imóvel físico. O que muitos não sabem, entretanto, é que é possível investir indiretamente em imóveis.

Por exemplo, você pode investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), um tipo de fundo que aplica em imóveis físicos ou ativos no setor imobiliário. O responsável por lidar com burocracias e inquilinos é o gestor, então o investidor não tem essa dor de cabeça.

Além disso, os FIIs costumam distribuir proventos de forma mensal, logo, eles são uma ótima opção para quem deseja uma renda passiva recorrente. A desvantagem dos FIIs é que você tem alguns custos para investir.

Enfim, para saber qual tipo de investimento no setor imobiliário é o melhor para você, vale a pena analisar os prós e os contras dos ativos disponíveis, levando em conta os seus objetivos pessoais com a aplicação.

É bom investir em imóveis?

O investimento em imóveis físicos é uma das opções mais procuradas por quem decide investir no setor imobiliário, mas isso não significa que ela seja a melhor opção. Existem várias vantagens em investir em imóveis físicos, como você vai conferir neste texto, mas também existem muitos riscos.

Os riscos de se investir em imóveis variam de acordo com o tipo de investimento que será feito no setor imobiliário. Ao investir na compra de um imóvel, você corre o risco de pagar mais do que ele vale. Sendo assim, é fundamental realizar uma pesquisa de mercado antes, comparando preços de imóveis similares. 

Assim como diversos outros setores, o setor imobiliário também é afetado pelas mudanças no cenário econômico. Desse modo, ao investir em imóveis, é preciso analisar indicadores como a taxa de desemprego e a taxa de juros. 

Outro risco de investir em imóveis é que existe uma incerteza em relação à valorização do imóvel. Esse risco será maior ou menor, de acordo com a região em que o imóvel está situado e as condições do mercado. Uma forma de diluir este risco é diversificar os imóveis ao invés de aplicar em um único grande empreendimento. 

Temos também o risco da baixa liquidez, já que nem sempre o investidor consegue vender rapidamente um imóvel, o que pode o levar a ofertar o imóvel por um valor abaixo do que vale.

Enfim, para saber se investir em imóveis é uma boa opção para você, leve em conta os seus objetivos com o investimento e os prós e contras desse tipo de aplicação.

Quais são as vantagens desse tipo de investimento?

Algumas das vantagens de investir em imóveis físicos são:

1- Segurança ao investir em imóveis

Se você parar para pensar, a existência de um imóvel residencial ou comercial envolve vários aspectos da nossa vida. Por exemplo, é preciso de imóveis para morar, para fazer academia, compras, trabalhar e etc.

Se muitas atividades envolvem a existência de um imóvel, então significa que sempre existirá demanda por imóveis residenciais ou comerciais. Sendo assim, isso contribui para a segurança desse tipo de investimento, já que os imóveis sempre serão necessários.

Além disso, existe o fato de que os imóveis físicos estão imunes às quebras dos bancos e não podem ser congelados pelo governo, como já aconteceu com a poupança. Por fim, historicamente, o investimento em imóveis é mais estável, o que contribui para a segurança desse tipo de aplicação.

2- Investir em imóveis: Valorização da região

Ao escolher um imóvel não deixe de levar em conta a região que ele está inserido. A região é muito importante, pois pode valorizar ou desvalorizar o imóvel. Por exemplo, se o imóvel está próximo a hospitais, supermercados e escolas, ele tende a valorizar.

Mas se o imóvel estiver localizado em uma região distante, sem água ou energia ele dificilmente vai se valorizar. Basicamente, você deve verificar os planos do poder público (tais como abertura de hospitais e estações de metrô) e os projetos de iniciativa privada (como a construção de shopping centers).

Portanto, analise bem a região e o que existe nas proximidades do imóvel antes de comprar. No geral, os bairros próximos à região central da cidade costumam ser opções com maior potencial de valorização.

3- Demanda por imóveis

No Brasil, existe um déficit habitacional de milhões de residências, de acordo com os números do IBGE. Esse déficit somado ao aumento populacional, resulta no aumento consistente na demanda por imóveis.

Com o aumento da procura, a tendência é a valorização dos imóveis prontos. As empresas do setor precisam de um certo prazo para conseguirem construir novos imóveis e lidar com essa demanda. Sendo assim, quem tem imóveis prontos pode se aproveitar desse aumento.

4- Formação de patrimônio ao investir em imóveis

Comprar imóveis é uma forma de contribuir para a construção de um patrimônio diversificado. É claro que comprar um imóvel não substitui a aplicação em ativos financeiros. Mas a ideia é investir em diferentes tipos de ativos e setores, para construir um patrimônio forte e diversificado.

Inclusive, para quem gosta do setor imobiliário, existem várias opções de investimentos nesse setor como, por exemplo, os fundos imobiliários e as Letras de Crédito Imobiliário. Sendo que os investimentos têm a vantagem da liquidez e do alto retorno financeiro.

5- Investir em imóveis: Geração de renda

Uma das grandes vantagens dos imóveis é a geração de renda por meio da locação. Esse é um tipo de renda passiva, já que você não precisa trabalhar ativamente por ela, basta alugar o imóvel. Contudo, essa opção tem algumas desvantagens como, por exemplo, ter que lidar com inquilinos.

Outra desvantagem é que você precisa fazer reformas periódicas no imóvel, pagar Imposto sobre a renda do aluguel e lidar com burocracias. Se essas desvantagens te desanimou, você pode optar pelos fundos imobiliários, uma vez que eles também geram renda mas a parte da dor de cabeça fica por conta do gestor do fundo.

6- Diversificação ao investir em imóveis

A diversificação é uma forma de reduzir os riscos que envolvem a construção de um patrimônio. Por exemplo, se você tem apenas um imóvel, basta ele ficar vago para você perder toda a sua fonte de renda passiva. No entanto, se você tiver 1 imóvel e participação em vários FIIs, você ainda tem os proventos dos FIIs.

O ideal é diversificar nos tipos e nos setores de ativos. Por exemplo, se você gosta de investir no setor imobiliário, não invista apenas em imóveis, aplique também em fundos imobiliários, títulos relacionados ao setor imobiliário e ações de empresas que atuam no setor imobiliário.

Além disso, vale a pena investir em outros setores que não tenham relação com imóveis, pois se o setor imobiliário passar por uma crise, você não sofre tanto, já que tem aplicações em outros setores.

7- Proteção da inflação

Em resumo, a inflação é o excesso de dinheiro em circulação no mercado, que faz com que a demanda seja superior à oferta, ocasionando o aumento generalizado dos produtos e serviços. Sendo assim, a inflação faz com que você precise de cada vez mais dinheiro para manter o seu padrão de vida, pois ela corrói o seu poder de compra.

Se proteger da inflação é essencial para aumentar o patrimônio e manter ou subir o padrão de vida. Uma das formas de se proteger contra a inflação é investindo em ativos que proporcionem um retorno maior do que o aumento da inflação.

Uma das opções para isso é justamente investir em imóveis, pois transações como o valor dos aluguéis e o valor das parcelas de compra de um apartamento são atualizados pelo (Índice Nacional da Construção Civil), um índice de inflação de preços do setor da construção civil.

Portanto, investir em incorporação imobiliária ou no aluguel de um imóvel pode te ajudar a se proteger contra a perda do poder de compra causada pela inflação.

8- Proteção para a família

Por fim, outra vantagem dos imóveis é que eles podem funcionar como uma proteção para a família. Por exemplo, vamos supor que você seja o gerador da renda principal da sua família e que vocês dependem dessa renda para viver. No caso da perca dela, sua família pode ficar em um situação crítica.

Contudo, se você tiver imóveis alugados, a renda dos imóveis pode ajudar a suprir as necessidades da sua família até que a sua renda seja restabelecida. A mesma lógica funciona para outros tipos de investimentos geradores de renda. Por exemplo, você pode investir em FIIs e obter renda mensal.

Vale destacar que o ideal é, antes de fazer qualquer tipo de investimento, construir uma reserva de emergência. Em resumo, uma reserva de emergência é uma quantia que deve ser usada apenas em casos de imprevistos.

Geralmente essa reserva equivale a 6 meses dos gastos mensais da família, mas pode ser um valor maior para proporcionar uma proteção maior. Portanto, não deixe de construir uma reserva antes de investir em imóveis ou outros tipos de ativos.

É vantajoso investir em imóveis para alugar?

Muitas pessoas quando pensam em investir em imóveis ou em formas de obter renda passiva, pensam em comprar um imóvel para alugar. Algumas das vantagens de investir em imóveis para alugar são: reajuste dos aluguéis, recebimento de renda passiva e expectativa de valorização.

No entanto, essa opção também tem suas desvantagens, tais como: manutenções necessárias no imóvel, impostos, inadimplência, períodos de vacância (sem inquilinos), custos burocráticos e etc.

Antes de comprar um imóvel para alugar pense bem nas vantagens e desvantagens e analise se é melhor investir em outros tipos de ativos. Por exemplo, você pode investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e receber proventos mensais.

Como começar?

Existem algumas opções para começar a investir em imóveis:

1- Comprar imóveis na planta

Nessa opção, a ideia é comprar o imóvel na planta com o objetivo de fazer a revenda após 1 ou 2 anos do início da obra. Ou seja, antes mesmo do imóvel ficar pronto e o investidor pegar as chaves, o imóvel já será vendido. 

A vantagem dessa estratégia é que os imóveis na planta costumam ser mais baratos do que os imóveis prontos. Sendo assim, você pode comprar o imóvel na planta no começo da construção e esperar até quase estar pronto para vender por um preço mais alto.

Contudo, essa opção tem um certo nível de risco, já que o imóvel ainda está em fase de construção e vários problemas podem acontecer na obra.

2- Ter bons imóveis para alugar

Investir em imóveis para locação é uma opção para as pessoas que querem gerar uma renda passiva. É importante que, ao comprar um imóvel para alugar, você leve em conta a região, o estado do imóvel e o potencial de valorização. Ou seja, pesquise bem alternativas de imóveis antes de investir.

3- Investir em terrenos

Ao comprar um terreno, é importante avaliar a localização. Se a região se valorizar, você pode vender o terreno por um valor muito superior ao preço de compra. Investir em terrenos pode ser uma boa forma de obter lucro a médio e longo prazo.

4- Reformar imóveis usados

Nessa opção, o objetivo é encontrar imóveis usados, reformar e vendê-los com uma boa margem de lucro. Para usar essa estratégia, você precisa pesquisar bastante para encontrar imóveis com potencial de se valorizar com uma reforma. E que essa reforma seja o mais barato possível.

Antes de escolher essa opção, tenha em mente o quanto você possui em dinheiro para investir. Isso porque, além do valor da compra do imóvel, você também precisará de recursos para a reforma do imóvel.

Investir em imóveis no mercado financeiro

1- FIIs

Os FIIs são uma das alternativas mais populares para investir indiretamente em imóveis. Nessa opção, o investidor aplica em um fundo e o responsável por lidar com os imóveis e inquilinos é o gestor. 

Apesar de ser mais prática, essa opção possui algumas desvantagens como taxa de administração e performance. Mesmo com as desvantagens, os FIIs costumam ser mais vantajosos do que a compra de um imóvel para alugar.

2- CRI

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de crédito nominativos e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários.

Uma característica dessa opção para investir em imóveis é que os CRIs só podem ser emitidos por companhias securitizadoras, não podendo ser emitidos por instituições financeiras formadas por sociedades de ações. 

3- LCI

As Letras de Crédito Imobiliário são títulos emitidos por bancos, com o intuito de captar recursos que serão destinados ao setor imobiliário. Eles são considerados como investimentos de renda fixa, logo, têm baixo risco. 

As LCIs possuem a vantagem de isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas. Além disso, ele é protegido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante a devolução de até R$ 250 mil por CPF, conta e instituição em caso de calote.

4- Ações de incorporadoras e construtoras

Por fim, você pode comprar ações de incorporadoras ou construtoras que estão listadas na bolsa de valores. Essa é uma opção para os investidores arrojados e moderados, pois a renda variável tem um risco maior.

A dica para reduzir o risco é analisar profundamente a empresa antes de comprar as ações e manter o foco sempre no longo prazo.

Enfim, para conhecer alguns outros erros comuns ao investir em fundos imobiliários, veja o vídeo de Raul Sena:

Fontes: Urbe.me, Embracon, Toro investimentos,  Infomoney, Quero ficar rico, Magnetis.