Fundos imobiliários, o que são? Definição, principais tipos e como investir


Os fundos imobiliários são uma reunião de investidores com o intuito em comum de investir em um imóvel para venda ou locação. Portanto, com os fundos, é perfeitamente possível viver do dinheiro de aluguel de imóveis sem ter que se preocupar com condomínios, IPTU e, ainda, sem precisar comprar um imóvel.

Isso porque, ao investir em fundos imobiliários, apesar do cotista não ter o poder de decisão, ele também não tem as responsabilidades que, por vezes, desmotivam as pessoas a comprar imóveis e colocá-los para alugar. Dessa forma, o responsável por todos os encargos é o gestor.

Apesar de ter diversas características de renda fixa, os fundos imobiliários são bastante atrativos pela sensação de segurança. Contudo, na verdade, os fundos são renda variável, já que estão sujeitos às oscilações da bolsa de valores.

Fundos imobiliários

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O que são fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são uma espécie de reunião de investidores, com a finalidade em comum de comprar, construir, vender ou ainda locar imóveis.

Os fundos de investimento imobiliários também são chamados de FII, e têm como principal característica o fato de ser uma sociedade com um único objetivo.

Todos os que participam de um fundo imobiliário contribuem com uma porcentagem dos recursos, que são captados para, posteriormente, serem investidos na compra ou construção de imóveis.

Ou seja, a maior vantagem dos fundos imobiliários é que você investe e, em seguida, tem retorno financeiro, tudo isso sem precisar lidar diretamente com inquilinos ou alugueis.

Fundos imobiliários

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O total do recurso captado é chamado de patrimônio. O patrimônio é dividido em frações de fundo, ou seja, são cotas do fundo. Portanto, o investidor que investe em fundos imobiliários é um cotista.

As cotas, por sua vez, são nomeadas por um código, também chamado de ticker. Por outro lado, um ticker é formado por quatro letras maiúsculas e terminado no número 11, podendo, ainda, ter uma letra ao final.

Portanto, como cotista, o investidor é em parte proprietário do imóvel ou vários imóveis que fazem parte dos fundos investidos. Contudo, os investidores, ou cotistas, não podem participar das tomadas de decisões.

Por outro lado, ele também não fica responsável pelas consequências das decisões tomadas. Dessa maneira, quem toma as decisões e arca com as responsabilidades dos fundos imobiliários são os administradores de cada fundo. 

Como funcionam os fundos imobiliários

Como dito anteriormente, os fundos imobiliários formam um patrimônio. Dessa maneira, o patrimônio é investido em imóveis com o intuito de gerar lucro. Portanto, o fundo pode ser usado para construir ou comprar imóveis que, depois, são vendidos ou locados. 

Posteriormente, o lucro do empreendimento é dividido entre os acionistas. É claro que, essa divisão, é baseada no investimento inicial de cada cotista. Em outras palavras, o lucro é dividido de forma proporcional ao percentual investido por cada cotista.

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Quem decide onde o fundo será investido é o gestor do fundo. É ele quem escolhe os imóveis, os métodos de aplicação do fundo, além de, também, arcar com as responsabilidades de fazer o melhor investimento possível. 

Contudo, o patrimônio dos fundos imobiliários não precisa ser aplicado todos em um único empreendimento. O patrimônio pode possuir um portfólio de investimentos variados entre as 3 categorias existentes:

Fundos de papel: esse grupo é também chamado de fundo recebível. Isso porque, os investidores preferem comprar títulos que possuam ligação com o mercado imobiliário do que comprar imóveis. 

Fundos de tijolo: Também conhecido como fundo de renda, os investidores costumam investir em imóveis com o objetivo de receberem aluguéis. 

Fundos Híbridos: Como o próprio nome sugere, os fundos híbridos são uma mistura de fundos de tijolo com fundos de papel. Em outras palavras, investem tanto em papéis quanto em imóveis. 

Tipos de fundos imobiliários

Existem vários tipos de fundos imobiliários diferentes. É importante conhecer e analisar bem cada um deles antes de decidir em qual investir. 

Desenvolvimento para venda: Esse tipo de fundo é caracterizado por investir em empreendimentos que ainda estejam em fase de projeto ou construção para posteriormente realizar a sua venda. Dessa forma, eles aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido do fundo. 

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Desenvolvimento para renda: Com o intuito de gerar renda com a venda ou a locação do imóvel, esse tipo de fundo investe acima de dois terços de seu patrimônio na incorporação ou desenvolvimento de empreendimento em construção ou que ainda estejam no projeto.  

Renda: caracterizado por investir mais de dois terços do patrimônio líquido com a finalidade de alugar ou vender os imóveis. 

Híbridos: Os híbridos não se limitam a nenhum dos tipos acima, preferindo navegar entre eles. 

Segurança

Assim como todo investimento, os fundos imobiliários têm uma porcentagem de risco. Contudo, comparado à ações de empresas, os fundos imobiliários são mais seguros. Isso se deve ao fato de que os imóveis são investimentos mais estáveis, por exemplo, um imóvel dificilmente vai ter uma quebra, coisa que qualquer empresa na bolsa de valores pode ter.

O índice Iflix mostra as oscilações nos preços dos fundos imobiliários e ainda o impacto da distribuição de renda das carteiras. Dessa forma, através desse índice, é possível ficar sempre de olho no mercado dos fundos imobiliários. Entretanto, ainda assim existem riscos, os dois principais são:

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Falta de Liquidez: A liquidez é o que mede a facilidade em que um investidor consegue vender suas ações para ficar com o dinheiro. Nos fundos imobiliários, nenhuma cota é vendida com facilidade. Portanto, esse pode ser um investimento de baixa liquidez o que, às vezes, pode representar um problema. 

Vacância: O motivo que leva os imóveis a ficarem vagos varia muito. Por exemplo, uma crise econômica ou a localização do imóvel ser em um lugar perigoso. Tudo pode influenciar direta ou diretamente. 

Lucros com fundos imobiliários

Por lei, periodicamente, ao menos uma vez por semestre, os fundos imobiliários devem fazer a distribuição de rendimentos. Entretanto, existem muitos fundos imobiliários que preferem fazer essa partilha de maneira mensal. Fundos com essa política de divisão podem passar a sensação de que são rendas fixas. Porém, eles não o são.

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Isso porque, mesmo que alguns fundos imobiliários façam periodicamente a distribuição dos rendimentos, eles não são considerados como um investimento de renda fixa.

Isso porque, não existe garantia de que os rendimentos continuarão no futuro. Afinal, o imóvel pode ficar vago ou um inquilino pode deixar de pagar o aluguel. 

Enfim, os fundos também podem sofrer oscilações na bolsa, o que significa que não é certeza que os fundos imobiliários darão rendimento futuro. 

Além disso, pode haver, ainda, a amortização, ou seja, a devolução do valor investido em um fundo, caso o fundo seja liquidado ou quando o fundo vende seus imóveis sem previsão de reinvestir. 

Como investir

Assim investir em ações, para investir em fundos imobiliários é preciso da intermediação de uma corretora. Portanto, o primeiro passo para investir em fundos imobiliários é encontrar uma boa corretora e abrir uma conta.

Posteriormente, basta acessar o home broker e investir. Outra forma é através de ofertas públicas feitas pelos órgãos competentes. 

A Redação

É importante lembrar que as corretoras costumam cobrar uma taxa de corretagem. Além desse custo, ao investir, existe ainda uma taxa cobrada pelos serviços de gestão e administração dos fundos imobiliários.

Em relação aos impostos, os fundos imobiliários são isentos, ao mesmo que tempo que devem pagar imposto. Isso porque, os investimentos distribuídos periodicamente são totalmente isentos se o cotista se encaixar em alguns quesitos. Dessa forma, se o cotista se encaixar nessas regras ele é isento de imposto:

  • Se o fundo imobiliário tiver no mínimo 50 cotistas;
  • Se as cotas forem negociadas apenas na bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
  • Caso o cotista detiver menos de 10%. 

Por outro lado, os ganhos dos cotistas decorrentes da valorização dos fundos imobiliários na bolsa, são cobrados impostos de 20% em cima do rendimento.

Agora que você sabe tudo sobre investimento de fundos imobiliários, saiba também Renda variável, o que é? Definição, vantagens, riscos e como investir

Fontes: Infomoney, Fiis e Suno

Imagens: Kinvo, A redação, Infor channel, Infomoney, Cinq, Trisul, Uol e Master

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