Leilão de imóveis: como funciona e vale a pena?

O leilão de imóveis é um processo de venda que oferece economia, transparência e inúmeras oportunidades para os compradores. Saiba mais.

14 de junho de 2024 - por Sidemar Castro


Um leilão de imóveis é um processo de venda de imóveis, como casas, apartamentos, terrenos e prédios, onde os bens são oferecidos ao público para compra em uma sessão única, com preços inicialmente definidos. O leilão é conduzido por um leiloeiro, que é responsável por manter a ordem e a transparência durante a sessão.

Os leilões de imóveis podem ser realizados em diferentes formatos, inclusive judicialmente.

Em resumo, é um processo de venda de imóveis que oferece economia, transparência e inúmeras oportunidades para os compradores. Saiba mais sobre o leilão de imóveis na matéria a seguir.

O que é um leilão de imóveis?

Um leilão de imóveis é uma forma de vender uma propriedade, como uma casa ou apartamento, para a pessoa que fizer a oferta mais alta durante o leilão. Essa pode ser uma maneira eficaz de comprar ou vender propriedades, especialmente quando se busca um processo de venda rápido ou oportunidades de compra com preços competitivos⁴.

Existem basicamente dois tipos de leilão de imóvel, o judicial e o extrajudicial, que explicaremos mais adiante.

Os leilões de imóveis podem ser uma boa alternativa para quem tem interesse em adquirir propriedades com preço abaixo do valor de mercado, podendo as ofertas representarem uma economia de até 50%. No entanto, é preciso ter alguns cuidados para participar desse tipo de empreitada, afinal, geralmente onde estão grandes lucros também estão os riscos.

Para trazer mais segurança a essas transações e para que a aquisição realmente seja lucrativa é altamente recomendável o auxílio do advogado imobiliário.

Como funciona um leilão de imóveis?

Aqui estão os passos de como funciona um leilão de imóveis:

  1. Anúncio do Imóvel: O leiloeiro anuncia um imóvel, sempre em um edital, com um valor mínimo estipulado.
  2. Participação no Leilão: O interessado entra no site da leiloeira ou vai pessoalmente ao local combinado para o leilão.
  3. Oferta de Lance: Nesse ambiente, ele dá um lance e aguarda para saber se arrematou (arrematar é dar o lance mais elevado durante o leilão conseguindo comprar o bem).
  4. Aprovação da Oferta: Se a oferta for aprovada, o interessado recebe as devidas orientações sobre documentação e pagamento.

Tipos de Leilões de Imóveis

Existem basicamente dois tipos de leilão de imóvel:

  1. Leilão Judicial: É uma consequência de um processo de execução, ou seja, quando o devedor não tem dinheiro para quitar uma dívida, é preciso vender seus bens para garantir o pagamento.
  2. Leilão Extrajudicial: Acontece quando uma pessoa física ou jurídica quer se desfazer de um imóvel de forma rápida e sem muita burocracia ou quando o dono do imóvel fica inadimplente no pagamento das parcelas do financiamento.

Cada tipo de leilão tem suas próprias regras e requisitos. É importante lembrar que, apesar de se apresentarem grandes oportunidades em leilões, é preciso ter alguns cuidados para participar desse tipo de empreitada, afinal, geralmente onde estão grandes lucros também estão os riscos.

Quais são os tipos de imóveis que vão à leilão?

1) Imóveis Residenciais

Casas e apartamentos são os tipos mais comuns de imóveis que vão a leilão. Eles podem ser leiloados por várias razões, como inadimplência no pagamento de um financiamento ou como resultado de um processo judicial.

2) Imóveis Comerciais

Prédios de escritórios, lojas, restaurantes e outros tipos de imóveis comerciais também podem ser leiloados. Isso geralmente ocorre quando o proprietário do imóvel não consegue pagar suas dívidas.

3) Imóveis Rurais

Fazendas, sítios e outros tipos de imóveis rurais também podem ser leiloados. Isso pode acontecer quando o proprietário do imóvel rural não consegue pagar suas dívidas ou como resultado de um processo judicial.

4) Imóveis Retomados por Instituições Financeiras

Quando um proprietário não consegue pagar as parcelas de um financiamento, o imóvel pode ser retomado pela instituição financeira e leiloado para recuperar o valor do empréstimo.

5) Imóveis Penhorados por Decisão Judicial

Imóveis que foram penhorados por decisão judicial também podem ser leiloados. Isso geralmente ocorre quando o proprietário do imóvel é incapaz de pagar uma dívida e o imóvel é penhorado como parte do processo de execução da dívida.

Lembrando que, apesar de se apresentarem grandes oportunidades em leilões, é preciso ter alguns cuidados para participar desse tipo de empreitada, afinal, geralmente onde estão grandes lucros também estão os riscos.

Quais são as vantagens de comprar imóveis em leilão?

1) Economia

A principal vantagem de comprar um imóvel em leilão é a economia. Os preços dos imóveis em leilões costumam ser cerca de 60% mais baixos do que os de avaliação de venda. Isso significa que você pode adquirir um imóvel por um valor significativamente menor do que o valor de mercado.

2) Menos Tempo de Espera

A compra de um imóvel em leilão pode ser um processo mais rápido do que a compra de um imóvel por meios tradicionais. Isso pode ser especialmente vantajoso se você estiver procurando adquirir um imóvel rapidamente.

3) Oportunidade de Obter Lucros

Se você está comprando um imóvel como um investimento, um leilão pode oferecer a oportunidade de obter lucros significativos. Isso ocorre porque o preço de compra baixo pode permitir que você venda o imóvel por um preço mais alto no futuro.

4) Condições de Pagamento

Muitos leilões oferecem condições de pagamento flexíveis, o que pode tornar a compra de um imóvel mais acessível do que durante uma negociação tradicional.

5) Chance de Realizar um Sonho

Para muitas pessoas, a compra de um imóvel é um sonho. Participar de um leilão de imóveis pode oferecer a chance de realizar esse sonho a um custo mais acessível.

6) Transparência e Menos Burocracia

A transparência, agilidade e menos burocracia são pontos positivos desse processo. No entanto, é importante pesquisar e analisar as informações disponíveis antes de participar de um leilão, para evitar surpresas desagradáveis.

Quais são os riscos ao arrematar imóveis em leilões?

1) Pagar Caro

Para valer a pena, é importante que o valor de arrematação do imóvel seja bem menor que o seu valor de mercado. Caso contrário, você pode pagar caro demais pelo que o imóvel realmente vale.

2) Problemas Jurídicos Graves

É fundamental uma análise jurídica do imóvel que será arrematado. Todo imóvel que vai à leilão, por definição, tem alguma questão jurídica a ser resolvida. Um problema jurídico grave pode atrasar muito a regularização do imóvel e impactar negativamente o retorno do seu investimento.

3) Demora na Posse ou Regularização

Após a arrematação, o investidor deverá começar imediatamente a trabalhar para transferir a propriedade do imóvel para o seu nome e garantir a posse do imóvel. A demora nesse processo pode prejudicar o investimento.

4) Anulação do Leilão

Existe o risco de anulação do leilão, principalmente se houver alguma irregularidade durante o procedimento. Nesse caso, embora o valor pago retorne para o arrematante, isso pode levar alguns meses.

5) Gastos Inesperados

Além do valor de arrematação, existem outros custos associados à compra de um imóvel em leilão, como custos de regularização, assessoria e por vezes o pagamento de dívidas pendentes. Esses gastos podem ser inesperados e aumentar o custo total do imóvel.

6) Estado de Conservação Desconhecido

Na grande maioria dos casos, não será possível visitar o imóvel antes do leilão, por isso, o seu estado real de conservação pode ser desconhecido. Isso pode resultar em custos adicionais de reforma após a arrematação.

Vale a pena?

Sim, vale a pena participar de um leilão de imóveis, desde que você esteja ciente dos riscos e faça uma análise cuidadosa antes de participar. Para participar de um leilão de imóveis de forma eficaz, é recomendável:

  1. Verificar as regras: Entenda as regras e restrições locais aplicáveis ao leilão, incluindo as condições de venda e pagamento.
  2. Analisar a documentação: Verifique a documentação do imóvel, incluindo a situação legal e as dívidas pendentes, para evitar surpresas negativas.
  3. Contratar um especialista: Considere contratar um advogado especializado em direito imobiliário para obter aconselhamento e ajudar a evitar problemas legais.

Portanto, participar de um leilão de imóveis pode ser uma boa oportunidade para investidores que estejam cientes dos riscos e realizem uma análise cuidadosa antes de participar.

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Fontes: Empiricus, Jus Brasil, Portal Zuk, Facililte, Vivareal, Diário do Porto, Conteúdos, Nord Investimentos e Auxiliadora Predial

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