Comprar imóvel com inquilino: como funciona, vale a pena?

Ao comprar imóvel com inquilino, alguns cuidados específicos, conforme a Lei do Inquilinato, devem ser tomados.

Além de um bom conhecimento do mercado imobiliário, é fundamental que o comprador verifique a situação do inquilino e do contrato de locação antes de adquirir um imóvel ocupado. Recomenda-se a assessoria jurídica especializada para evitar problemas futuros.

Quer saber mais sobre esse tipo de compra de imóvel? Continue a leitura.

Como funciona a compra de imóvel com inquilino?

Comprar um imóvel que já está alugado envolve algumas considerações importantes. A primeira delas é verificar o contrato de locação.

O comprador deve identificar se ele está registrado na matrícula do imóvel. Se estiver registrado, o novo proprietário ficará obrigado a cumprir integralmente o acordo de aluguel.

Caso o contrato não esteja registrado, o comprador pode denunciar a locação após 90 dias da data de aquisição. Ademais, o inquilino tem prioridade na compra do imóvel.

Se o imóvel estiver em regime de arrendamento há mais de dois anos, o inquilino pode exercer esse direito.

O comprador deve entregar ao inquilino uma carta com as condições de pagamento, preço, prazos e data.

Além disso, o vendedor deve seguir a Lei do Inquilinato. Antes de anunciar a venda do imóvel, é necessário procurar o inquilino, oferecer o imóvel a ele e aguardar a resposta. Caso o inquilino não tenha interesse na compra, o imóvel pode ser vendido.

Entretanto, as mesmas regras se aplicam a pessoas físicas e jurídicas. No caso de inquilinos jurídicos, é importante verificar se as licenças e inscrições fiscais estão atualizadas.

Finalmente, é importante também de verificar se as contas de consumo (água, luz etc.) estão quitadas para evitar problemas futuros.

Quais cuidados tomar ao comprar um imóvel com inquilino?

Comprar um imóvel que já tenha inquilino pode ser uma oportunidade de investimento, mas também requer atenção especial. Aqui estão alguns cuidados importantes a serem considerados:

1) Verificar Preferência de Compra do Inquilino

Ao comprar imóvel com inquilino, deve-se tomar o cuidado de saber que o inquilino tem o direito de ser informado sobre a venda do imóvel. Ou seja, ele tem a preferência de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

O vendedor precisa notificar o inquilino por escrito com antecedência mínima de 30 dias da assinatura do contrato de compra e venda. O inquilino, então, tem 30 dias para decidir se quer exercer o direito de preferência.

Se o inquilino optar por comprar o imóvel, ele terá os mesmos prazos e condições de pagamento que o comprador original.

Portanto, é importante que o comprador verifique se o contrato de locação está registrado na matrícula do imóvel. Se o contrato não estiver registrado, o inquilino perde o direito de preferência.

2) Cláusula de Vigência

Ainda em relação ao contrato de locação, é muito importante ver a cláusula de vigência. É ela que determina se o contrato continua em vigor após a venda do imóvel. Em outras palavras, se o inquilino continua no imóvel após a compra, caso você pretenda usá-lo ou passar para alguma outra pessoa.

Há dois tipos de cláusulas. A cláusula de vigência legal, em que o contrato continua em vigor até o término do prazo, mesmo que o imóvel seja vendido. E a cláusula de vigência contratual, quando o contrato pode ser rescindido pelo novo proprietário com antecedência mínima de 30 dias.

O comprador deve verificar qual tipo de cláusula de vigência está presente no contrato de locação. Se a cláusula for legal, o comprador precisará esperar até o término do contrato para ocupar o imóvel.

3) Fazer Vistoria do Imóvel

É importante que o comprador faça uma vistoria no imóvel antes de comprar, mesmo que o imóvel esteja alugado.

O comprador deve verificar o estado geral do imóvel, incluindo as instalações hidráulicas e elétricas, a pintura, o piso e os revestimentos. Também é importante verificar se há algum problema estrutural no imóvel.

É recomendável que o comprador esteja acompanhado de um profissional durante a vistoria do imóvel.

4) Negociar o Aluguel

Se o comprador pretende manter o inquilino no imóvel, ele precisará negociar um novo contrato de aluguel com ele.

Ademais, o novo aluguel deve ser justo e compatível com o mercado. Também é importante definir as regras de pagamento do aluguel. Isso inclui as responsabilidades pelas despesas do imóvel e o prazo de vigência do novo contrato.

Portanto, é importante ter uma boa comunicação com o inquilino para negociar um novo contrato de aluguel.

5) Documentação

O comprador deve verificar toda a documentação do imóvel antes de comprar, incluindo o contrato de locação, o registro do imóvel e o IPTU.

O comprador deve verificar se a documentação está em ordem e se não há nenhuma pendência judicial com o imóvel. É recomendável que o comprador consulte um advogado para verificar a documentação do imóvel.

Solicite uma cópia do contrato de arrendamento e avalie a viabilidade do negócio. Verifique se o imóvel não possui contratos de arrendamento vitalícios ou pessoas residindo sem contrato.

O advogado pode ajudar o comprador a entender seus direitos e obrigações, negociar o contrato de compra e venda e verificar a documentação do imóvel.

Portanto, a assessoria jurídica pode evitar problemas futuros para o comprador.

6) Imprevistos

É preciso estar ciente de que podem ocorrer imprevistos durante a compra de um imóvel com inquilino. Pode acontecer de o inquilino se recusar a desocupar o imóvel ou o contrato de locação ter algum problema.

O comprador deve ter um plano para lidar com imprevistos. Por exemplo, ele pode contratar um seguro de inadimplência ou guardar dinheiro para arcar com as despesas de uma eventual ação de despejo.

Comprar um imóvel com inquilino pode ser um bom negócio, mas é importante tomar alguns cuidados para evitar problemas. Ao seguir as dicas acima, você poderá aumentar suas chances de ter uma compra tranquila e segura.

Vale a pena comprar imóvel com inquilino?

Comprar um imóvel com inquilino pode ser uma boa oportunidade de investimento, mas requer alguns cuidados:

Se o objetivo for investir, já ter um locatário pagante pode garantir renda desde o primeiro dia. Porém, se a intenção for ocupar o imóvel, é preciso analisar atentamente o contrato de locação.

Alguns pontos importantes a verificar:

• Contrato de locação registrado: Se estiver registrado na matrícula há pelo menos 30 dias, o novo proprietário deve respeitá-lo integralmente.
• Direito de preferência do inquilino: O proprietário deve notificar formalmente o inquilino sobre a intenção de vender, que terá 30 dias para decidir se compra o imóvel nas mesmas condições.
• Contas de consumo quitadas: O comprador deve se certificar que as contas de água, luz e outras estão pagas, pois pendências podem gerar corte de fornecimento.
• Vigência do contrato: Se tiver cláusula de vigência registrada, o comprador deve respeitá-la. Caso contrário, pode pedir a desocupação em 30 dias após a compra.

Portanto, comprar um imóvel com inquilino pode ser vantajoso, mas é fundamental verificar a situação do contrato e do locatário antes da aquisição, para evitar problemas futuros. A assessoria jurídica especializada é recomendada nesse tipo de transação.

• Leia mais: Se você gostou de saber sobre como comprar imóvel com inquilinos, então também vai gostar de conhecer 10 dicas para se planejar financeiramente para mudar de cidade

Fontes: Inteligência Financeira, SP Imóvel, Imóveis Estadão, Lage e Portilho Jardim