23 de junho de 2026 - por raulsena1
Saiu uma matéria no Money Times falando sobre os fundos imobiliários e por que os investidores institucionais ainda não entraram com tudo nesse mercado. Achei o tema interessante e quero trazer os pontos principais que foram citados pra você.
Veja também: O erro mais comum de quem começa em FIIs
Quem investe em FIIs hoje?
Os fundos imobiliários atingiram no primeiro trimestre de 2026 a marca de 3,1 milhões de investidores, um crescimento de cerca de 9% em relação aos 2,7 milhões registrados no início de 2025. Parece bastante, mas isso representa apenas 1,4% da população brasileira.
O dado mais interessante, porém, é sobre quem é dono desse dinheiro. Cerca de 74% da base de cotistas dos FIIs é formada por pessoas físicas, enquanto apenas 21% pertence a institucionais, e os 5% restantes são de investidores estrangeiros.
Para efeito de comparação, na bolsa como um todo, a participação institucional é bem mais relevante: apenas 14% do estoque de ações está na mão de pessoas físicas. Lá fora, a diferença também aparece. Nos Estados Unidos, os REITs (o equivalente americano aos FIIs) têm mais da metade da participação institucional.
Por que os investidores institucionais ficam de fora?
Segundo o analista do Santander que assina a matéria, o principal entrave é a falta de liquidez e o perfil de retorno do produto e os números confirmam isso. Nos primeiros meses de 2026, os FIIs apresentaram volume diário de negociação de R$ 519 milhões, uma alta de 60% em relação a 2025, mas ainda muito distante dos cerca de R$ 25,8 bilhões negociados diariamente no mercado de ações. Isso é uma diferença de cerca de 50 vezes.
Faz sentido essa distância, porque a natureza dos produtos é diferente. Quem compra fundo imobiliário geralmente busca renda mensal, enquanto quem compra ações busca ganho de capital via trade. Não existe muito espaço para especulação em cima de um FII, já que a valorização dele segue muito mais a inflação e o valor dos imóveis do que notícias de mercado.
A estratégia da troca de cotas
Sem fluxo relevante de dinheiro novo entrando, os gestores de fundos imobiliários têm recorrido à troca de cota por imóveis como forma de crescer. Em vez do fundo pagar em dinheiro pela aquisição, ele entrega cotas ao vendedor.
O ponto negativo dessa estratégia é que, no curto prazo, pode gerar pressão vendedora quando investidores que receberam as cotas decidem se desfazer delas, já que queriam dinheiro e não papel. O TRX F11 é um exemplo citado na matéria: o fundo fez diversas aquisições pagando com cotas e isso impactou seu preço no curto prazo. Por outro lado, esse mesmo movimento tem gerado mais liquidez para o fundo a médio prazo.
Minha opinião sobre essa lógica
Particularmente, não concordo com a lógica de que os FIIs precisam crescer no perfil institucional para serem considerados maduros. Os fundos imobiliários são um veículo excelente para o investidor brasileiro comum, que normalmente busca renda mensal, uma alternativa muito mais líquida do que ter um imóvel físico alugado.
Não vejo necessidade de trazer mais especulação institucional para essa classe de ativo. No geral, isso tende a prejudicar o pequeno investidor.
O que eu gostaria de ver crescer é a diversidade de setores dentro dos FIIs: mais fundos de cemitérios, hospitais bem geridos, estádios, torres de telefonia e principalmente mais fundos residenciais, segmento que ainda é muito pouco explorado no Brasil.
Quer entender melhor sobre essa matéria que comentei e o que foi dito a respeito? Confira o vídeo em que falo mais sobre!
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