REITs, o que são? Como funciona, diferenças entre FIIs e como investir

Os REITs, são equivalentes aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil. Contudo, eles possuem regras de funcionamento diferentes, já que são um tipo de empresa e não de ativo. 

Ou seja, os REITs são empresas focadas em adquirir ativos imobiliários para gerar renda. Sendo que para que uma companhia seja considerada como REIT, ela precisa ter no mínimo 75% da sua receita bruta derivada de ativos imobiliários. 

Os investidores que possuem cotas de REITs podem ter ganhos de duas formas: primeiro, é possível lucrar com a valorização das cotas. A outra maneira é o recebimento de dividendos, já que os REITs são obrigados a distribuir 90% do seu lucro tributável anualmente para os acionistas.

O que são REITs?

A sigla REITs deriva de Real Estate Investment Trusts, um tipo de investimento que funciona através de empresas donas de imóveis e que operam esses ativos com o objetivo de gerar renda. Portanto, podemos comparar os REITs com os fundos imobiliários brasileiros.

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Dessa forma, assim como os FIIs, o investidor de REITs também pode lucrar com a valorização das cotas e com a distribuição de dividendos. Porém, as regras de funcionamento dos REITs e FIIs são diferentes.

Uma das principais diferenças entre os dois, é que os REITs são empresas. Sendo assim, eles podem contrair dívidas, o que pode acelerar o crescimento da companhia. Em contrapartida, os FIIs são apenas fundos, logo, não podem contrair dívidas. 

Como os REITs funcionam?

Para que uma empresa seja considerada como REIT, a maior parte dos seus ativos e rendimentos devem ser ligados ao setor imobiliário. Outro critério, é que ele precisa distribuir no mínimo 90% do seu lucro tributável anualmente para os acionistas, no formato de dividendos.

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Como se trata de uma empresa, os REITs precisam cumprir diversas regras. Primeiramente, eles devem possuir um conselho de diretores ou administradores. No primeiro ano como REIT, a empresa deve possuir pelo menos 100 acionistas.

Eles não podem ter mais de 50% das ações pertencentes a cinco ou menos pessoas durante a última metade do ano tributável. Além disso, um REIT precisa aplicar ao menos 75% dos seus ativos totais em ativos imobiliários. Sendo que, no mínimo 75% da sua receita bruta deve ser resultado dos ativos imobiliários, como juros de hipotecas e aluguéis. 

Tipos

No Brasil existem diferentes tipos de FIIs de acordo com o ativo que ele investe. Nesse sentido, também existem diferentes tipos de REITs:

1- Equity: Os REITs Equity são o tipo mais comum nos EUA. Em síntese, eles investem em imóveis físicos e são equivalentes aos fundos de tijolos do Brasil. Portanto, a intenção desses REITs é gerar renda através de imóveis como apartamentos, escritórios, galpões e hospitais.

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2- Mortgage: São parecidos com os nossos fundos de papel. Desse modo, eles não investem em imóveis físicos como os REITs Equity, ao invés disso, eles aplicam em títulos e recebíveis, sobretudo atrelados à inflação.

3- Hybrid: Por fim, temos ainda os REITs híbridos, que aplicam tanto em imóveis físicos, quanto em títulos relacionados ao mercado imobiliário. 

Diferenças entre REITs e FIIs

Os Real Estate Investment Trusts possuem algumas semelhanças com os FIIs brasileiro. Entretanto, apesar de os dois serem voltados para o setor imobiliário, ambos possuem regras de funcionamento diferentes. Primeiramente, os FIIs são fundos de investimentos, já os REITs são empresas.

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Outra diferença é que os REITs precisam distribuir 90% dos seus lucros aos acionistas, ao passo em que os FIIs devem distribuir 95%. Como os REITs são empresas, eles podem contrair dívidas, diferente dos FIIs que não podem se alavancar.

Temos ainda a diferença de que os FIIs contam com isenção de Imposto de Renda (IR) nos dividendos e são tributados em 20% em cima dos lucros com as vendas de cotas. Por serem empresas, os REITs devem respeitar as normas de tributação das empresas norte-americanas.

Como investir?

Os REITs são uma espécie de fundo imobiliário norte-americano. Sendo assim, para adquirir cotas de um REIT, o investidor deve abrir uma conta em uma corretora internacional. A abertura de conta geralmente é gratuita e fácil de ser realizada.

Trisul

Essa facilidade deriva do fato de que atualmente existem corretoras focadas no público brasileiro com plataforma toda em português. Após abrir sua conta faça uma transferência e invista. Não se esqueça de analisar o histórico do REIT, a performance e os custos envolvidos na operação.

Além disso, vale a pena aproveitar suas contas na corretora internacional para diversificar sua carteira de investimentos com outros ativos no exterior, como, por exemplo, ações e ETFs. Se você estiver em dúvidas sobre o momento correto para começar a investir no exterior e como escolher uma corretora internacional, veja o vídeo de Raul Sena:

Enfim, agora que você sabe como os REITs funcionam, aprenda como Investir no exterior – Como funciona, vantagens e formas de investir

Fontes: Infomoney, Remessa online e Urbe

Imagens: Investnews, Viver de dividendos, Corporate finance institute, Rio verde, Es Brasil e Trisul