Incorporação imobiliária: o que é e como funciona essa atividade

A incorporação imobiliária compreende as atividades executadas com o objetivo de realizar a construção de edificações com unidades que serão vendidas.

As empresas que realizam este tipo de serviço precisam analisar diversos aspectos para verificar se a incorporação vale a pena, como, por exemplo, a análise da vizinhança de onde será realizado o empreendimento.

Alguns investidores optam por comprar imóveis na planta de incorporadoras, como uma forma de investimento. No entanto, é preciso cuidado ao escolher uma incorporadora.

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária são as atividades desenvolvidas com a intenção de promover ou efetivar a construção total, parcial de edificações ou grupos de edificações. Ela também engloba a comercialização total ou parcial das unidades em planta, ou em construção, o que resulta em recursos que são utilizados na construção dos imóveis.

Além disso, a incorporação imobiliária também ocorre quando é construído um imóvel dentro de um terreno que pertence a outra pessoa. Neste caso, ocorre a incorporação da obra no terreno. Nesse mercado, o incorporador é quem comercializa o projeto e os inquilinos são os investidores. Sendo que, por vezes, o proprietário é pago com unidades da edificação.

Docket

A atividade de incorporação imobiliária é regulada pela Lei n.4.591 de 1964, conhecida como a Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária. Sendo assim, é esta a Lei que regula a atuação dos incorporadores e trata do processo de formalização legal de um projeto a ser executado. 

O que é uma incorporadora?

De acordo com a Lei n.4.591, uma incorporadora imobiliária é uma pessoa física ou jurídica que realiza a construção e venda de forma total ou parcial de uma obra constituída de unidades autônomas. Sendo que a natureza e destino das unidades não importam.

Nesse sentido, o incorporador imobiliário pode ser o dono do terreno, o cessionário do local, a pessoa que contrata a construção de prédios para construir condomínios ou ainda o promitente-cessionário. Dessa maneira, o incorporador imobiliário é a pessoa ou empresa que irá entregar a obra finalizada dentro do prazo e pelo preço previamente estabelecido.

Um detalhe importante é que a Lei n.4.591 estabelece o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação para a incorporação imobiliária. Em resumo, o patrimônio de afetação garante que as unidades sejam construídas e entregues aos donos mesmo que o incorporador quebre ou caia em insolvência.

Mestre da obra

É importante destacar que uma incorporadora é diferente de uma construtora. A incorporadora é a responsável por todo o projeto e ela deve contratar a construtora que irá realizar o empreendimento. Por outro lado, a construtora é a responsável por realizar de fato a construção do imóvel.

Portanto, a principal diferença entre elas é que a incorporadora faz a administração da construção com o proprietário e vende as unidades. Em contrapartida, a construtora está relacionada com questões diretas da obra, como, por exemplo, a mão de obra. Por fim, as construtoras também podem ser incorporadoras e acumular ambas as responsabilidades. 

Como funciona?

A Lei de Incorporação Imobiliária estabelece que a incorporadora imobiliária precisa fazer o registro das particularidades da obra por meio de um contrato de incorporação imobiliária. Este contrato viabiliza a comercialização dos imóveis de obras coletivas tais como: condomínio, loteamentos e prédios. Algumas especificações que devem constar nele são: 

• Totalidade da área;
• Área por unidade;
• Quantidade de unidades;
• Por fim, a área interna e externa.

Além disso, para realizar a incorporação imobiliária é necessário entregar no Cartório de Imóveis os seguintes documentos:

Docket

• Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
• Pessoa física: documentos de identificação pessoal do proprietário do terreno;
• Escritura do terreno ou título de propriedade;
• Certidões negativas: Justiça do Trabalho, Receita Federal e Justiça Eleitoral;
• Certidão negativa de tributos municipais;
• Detalhamento das frações ideais do terreno de cada unidade autônoma;
• Avaliação do custo global da obra;
• Certidão negativa de protesto de títulos;
• Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
• Avaliação do custo global da obra;
• Projeto arquitetônico aprovado pelas autoridades competentes;
• Tabelas detalhando as especificidades da obra;
• Certidão negativa da Secretaria Estadual e da Justiça Estadual;
• CND – Certidão Negativa de Débito;
• Alvará de construção;
• Relatório com as descrições técnicas da garagem;
• Declaração sobre o período, de 180 dias, de carência do empreendimento;
• Cálculo das áreas de edificação;
• Atestado de idoneidade financeira.

Enfim, depois que os documentos acima são entregues, a incorporadora tem o Memorial de Incorporação que comprova que a obra é idônea.

O que é analisado?

Antes de realizar uma obra, é importante que a incorporadora analise a viabilidade econômica, ambiental e comercial da obra. Nesse sentido, é preciso avaliar se a obra irá gerar lucro, se o valor a ser cobrado pelas unidades é compatível com o mercado e se o local está em uma área de preservação ambiental.

Rio verde

Também é preciso analisar o solo, como é a vizinhança e verificar se mercado consumidor pretendido irá se interessar pela região. Além disso, é preciso analisar o Valor Geral de Vendas (VGV), que é a soma do potencial de vendas do empreendimento.

Em síntese, o VGV serve para que a incorporadora verifique qual o valor ela irá receber com a venda de todas as unidades pelo preço inicialmente proposto por elas.

Por exemplo, se a incorporadora for comercializar um empreendimento com 100 apartamentos que custam R$ 400 mil cada unidade, então o VGV é de R$ 40 milhões. Apesar de ser um instrumento de análise da viabilidade de um empreendimento, o VGV é apenas um valor aproximado.

Como escolher um serviço de incorporação imobiliária?

Existem várias opções de propostas de incorporação imobiliária no mercado. Para saber qual a que se encaixa na sua necessidade, é preciso analisar a incorporadora. Um dos pontos a serem analisados é a confiabilidade da incorporadora. Para isso, você pode pesquisar na internet o histórico da empresa e quais os projetos ela já realizou.

Procure verificar também como a empresa se relaciona com as pessoas que adquirem seus projetos. Outro ponto importante é verificar a localização do empreendimento, vizinhos e segurança da região. Enfim, por meio da incorporação imobiliária você pode comprar imóveis na planta como um investimento.

Contudo, essa pode não ser a melhor alternativa para quem deseja investir no setor imobiliário. Para descobrir o por que não comprar imóveis veja o vídeo de Raul Sena, o Investidor Sardinha:

Se a sua intenção é investir no setor imobiliário, os fundos imobiliários podem ser uma alternativa muito mais rentável. Primeiramente, você não precisa lidar com burocracias, já que a gestão dos imóveis é de responsabilidade do gestor.

Outra vantagem é que os proventos distribuídos são isentos de imposto, ao passo em que a venda ou locação de imóveis possui tributação. Enfim, para saber mais leia: Como investir em fundos imobiliários – 6 Passos para incluir FII na carteira

Fontes: Lopes, Suno e Trisul

Imagens: Mestre da obra, Docket, Feldmann, Rio verde e Docket