Arrendamento mercantil, como funciona essa operação?

O arrendamento mercantil é um tipo de contrato entre duas partes. São elas: arrendador (dono do ativo) e o arrendatário (cliente que toma o ativo emprestado).

Em resumo, o arrendamento mercantil funciona como uma forma do arrendatário usufruir de um ativo do arrendador. Sendo que existem dois tipos de arrendamento mercantil: o financeiro e o operacional.

O que é arrendamento mercantil?

O arrendamento mercantil é também chamado de leasing. Em resumo, trata-se de um contrato entre duas partes. De um lado temos o arrendador e do outro temos o arrendatário.

O arrendador é o dono de um ativo. Sendo que ele pode ser uma sociedade de arrendamento mercantil ou ainda um banco. Por outro lado, o arrendatário é o cliente que toma o ativo emprestado.

O contrato serve para garantir ao cliente o direito de posse e usufruto do ativo durante o período estipulado. Além disso, o contrato garante ao dono do ativo, os pagamentos regulares por parte do cliente.

Desse modo, caso uma das partes não cumpra o contrato, eles terão que enfrentar as punições contidas no contrato. 

Como funciona o contrato de arrendamento mercantil?

O contrato de leasing funciona como uma forma de estabelecer os termos que ambas as partes devem cumprir. Portanto, ambos devem estar de acordo.

Por exemplo, vamos supor que você queira alugar um apartamento. O contrato de locação indica qual o valor que você deve pagar por mês de aluguel. Ele define ainda o que irá acontecer caso você não pague.

Além disso, o contrato indica o tempo de duração do contrato e as condições do imóvel. Com isso, o dono do imóvel pede que você assine o contrato de arrendamento, concordando com os termos nele descritos.

Esse foi só um exemplo de como o leasing funciona. Mas ele também pode ser feito em outros tipos de ativos como, por exemplo, em propriedades comerciais. Só que neste caso, os contratos são de longo prazo.

Existe ainda a questão de que existem vários tipos de arrendamentos estruturados que visam colocar maior responsabilidade sobre o inquilino, para que o locador tenha um maior lucro inicial.

Por exemplo, é comum que nesse tipo de contrato, o inquilino tenha que arcar não apenas com o aluguel, mas também com impostos, seguro do imóvel e etc.

Quais são os tipos?

Os dois tipos de leasing são:

1- Arrendamento mercantil financeiro

Com esse tipo de contrato, a intenção do arrendatário é ficar com o ativo depois do término do contrato. Ou seja, ele pretende exercer a opção de compra do ativo.

Sendo que o ativo será comprado pelo valor contratual definido. Além disso, ele se responsabiliza por qualquer tipo de dano que o imóvel venha sofrer. Portanto, o arrendamento mercantil financeiro é aquele que:

• O cliente pretende comprar o ativo no final do prazo do contrato.

• O arrendatário deve ter o bem em seu poder por um prazo significativo. Isto é, o arrendamento deve ter um prazo que cubra a maior parte da vida econômica do ativo.

• Os ativos arrendados são de natureza especializada. Sendo assim, apenas o arrendatário pode usá-los sem a necessidade de grandes modificações.

• No começo do contrato entre as duas partes, o valor presente dos pagamento mínimos do arrendamento, totaliza pelo menos substancialmente o valor justo do ativo arrendado.

• Os ganhos ou as perdas das oscilações no valor residual do ativo arrendado são atribuídos ao arrendatário.

• O arrendatário pode continuar o arrendamento por um prazo adicional com pagamento que sejam substancialmente inferiores aos de mercado.

2- Arrendamento mercantil operacional

Nesse tipo de contrato, não ocorre a transferência de todos os riscos inerentes ao ativo em questão.

Além disso, a intenção do arrendatário não é comprar o ativo no final do contrato. Portanto, no fim do prazo de arrendamento, ele devolverá o bem. Enfim, no arrendamento mercantil operacional:

• O prazo do contrato é inferior a 75% do prazo de vida útil econômica do bem.

• O preço para o exercício da opção de compra é o valor de mercado.

• As contraprestações que o arrendatário paga, engloba o custo de arrendamento do ativo e os serviços inerentes à sua locação. Mas o valor presente dos pagamentos não pode ultrapassar 90% do custo do bem.

LEIA MAIS

Investimento em imóveis comerciais, vale a pena?

Vale a pena mesmo investir em fundos imobiliários?

Alugar x financiar imóvel: faça as contas agora

Vale a pena comprar apartamento na planta?

O que é INCC? Como é calculado e relação com a parcela de um imóvel

Comprar imóvel ou investir em fundo imobiliário? Compare e descubra

Vale a pena vender imóvel e comprar FIIs?

Fontes: Tania Gurgel, Suno e Bcb.