O que é INCC? Como é calculado e relação com a parcela de um imóvel

O INCC é um índice que acompanha a evolução do custo de construção. Sendo assim, ele engloba os gastos com compra de materiais, equipamentos e mão de obra.

Por isso, ele é um importante indicador na compra e venda de imóveis. De maneira geral, o INCC é usado para o reajuste dos contratos na compra de imóveis na planta.

Ou seja, como os preços dos materiais usados na construção do imóvel podem subir, as parcelas de um financiamento também sobem.

O que é INCC?

O INCC é o Índice Nacional de Custo de Construção. Sua definição é feita de forma mensal pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele acompanha o aumento dos custos dos insumos usados em construções habitacionais. Sendo que o INCC é um dos três componentes do Índice Geral de Preços (IGP), onde ele corresponde a 10% da composição.

O INCC é um dos índices mais importantes quando o assunto é a construção civil. Inclusive, ele foi o primeiro índice que fez parte oficialmente dos custos da construção civil no Brasil. Dessa forma, com o tempo ele acabou se estabelecendo como o principal indicador de custos nesta área no país. 

A primeira menção de um índice voltado para a avaliação de custo e variação da construção foi o Índice de Custo da Construção (ICC). Em resumo, o ICC tinha como intuito avaliar o custo de uma construção. A sua divulgação foi feita na década de 1950 e abrangia a cidade do Rio de Janeiro.

Anos depois, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), que era responsável pelo índice, passou a acompanhar os custos em outras cidades. Com as inovações na construção, foi necessário incorporar novas especificidades de produtos e mão de obra no ICC. Em 1985 o ICC passou a integrar o IGP e o ICC se tornou INCC. 

Modalidades

A divulgação do INCC é feito por meio de três modalidades:

INCC-DI: É o Índice Nacional de Custo de Construção – Disponibilidade Interna. Essa modalidade está ligada com a variação dos custos na construção civil do primeiro ao último dia do mês de referência. O INCC-DI compõe 10% do Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI).

INCC-10: Este é o Índice Nacional de Custo de Construção -10. O INCC-10 também acompanha a evolução dos cursos na construção civil. A diferença entre o INCC-10 e o INCC-DI, é que seu cálculo é feito do dia onze do mês anterior ao dia dez do mês de referência. O INCC-10 compõe 10% do Índice Geral de Preços -10 (IGP-10).

INCC-M: Por fim, temos ainda o índice Nacional de Custo de Construção – Mercado. Este índice compreende a evolução dos custos da construção civil entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. Ele compõe 10% do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Cálculo

O INCC é composto pela média ponderada com os dados coletados nas sete cidades levadas em consideração, sendo uma combinação de um sistema de preços e pesos. As cidades são:

1. Rio de Janeiro;
2. Brasília;
3. Porto Alegre;
4. São Paulo;
5. Salvador;
6. Belo Horizonte;
7. Recife.

De forma geral, o INCC leva em conta todos os valores materiais tais como equipamentos, mão de obra e serviços. Desse modo, a divisão do custo dos materiais é feita em três grupos:

1. Estruturais;
2. Instalações;
3. Acabamentos.

Enfim, a FGV consegue esses dados através dos orçamentos analíticos das organizações que exercem atividades de engenharia civil.

O INCC e os financiamentos

O INCC se relaciona com os financiamentos, já que ele acompanha a evolução dos custos dos insumos usados em construções habitacionais que são financiadas. Por exemplo, no financiamento de um imóvel na planta, ocorre a cobrança não apenas do imóvel, mas também da construção do empreendimento.

Como a obra está sujeita às variações de custo dos materiais usados, o INCC é útil para que seja feito um reajuste no saldo devedor no decorrer dessa fase. Ou seja, o objetivo do INCC é reajustar o saldo devedor durante a construção do imóvel.

Isso significa que ele é cobrado até o final da obra, sendo finalizado com a quitação do imóvel e só pode ser feito com o imóvel na planta. Um detalhe importante é que o INCC não é considerado juros. Os juros de uma obra, conhecido como taxa de evolução de obra, é uma taxa cobrada pelo banco para as construtoras.

Sendo que ele deriva do empréstimo que a construtora fez com o banco para financiar o empreendimento. Essa taxa é paga diretamente para a instituição financeira e é cobrada somente no período entre a assinatura do financiamento e a realização da individualização das matrículas, depois que as obras acabam.

Considerações ao índice

Para que todos os aspectos do INCC sejam observados, é preciso considerar três fatores importantes:

1- VGV: O Valor Geral de Vendas é determinado por meio da soma do valor potencial de venda dos locais de um imóvel. Por exemplo, uma construtora que pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos, onde cada um custa R$ 350.000,00 o VGV será de R$ 24.5000,00.

A vantagem do VGV é que ele mostra qual a possível receita com o empreendimento. Sendo assim, ele ajuda na definição do orçamento da construção. Apesar de ser uma métrica importante, é preciso ficar atento ao VGV. Isso porque, pode ser que o empreendimento não gere o valor estimado no VGV, já que vários fatores podem impactar na receita total.

2- Habite-se: O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura da cidade onde uma pessoa quer morar. Em resumo, ele comprova que a obra foi feita segundo as exigências da legislação.

Dessa maneira, ele funciona como uma certidão que aponta que o imóvel pode ser habitado. Enfim, para retirar o documento, é preciso fazer um pedido na prefeitura, que irá fazer uma vistoria para verificar se o imóvel está de acordo com o projeto que a prefeitura aprovou.

3- Incorporação Imobiliária: Por fim, a incorporação imobiliária ocorre quando uma pessoa física ou jurídica se compromete a fazer a construção de uma obra. Esse compromisso assumido deve ser registrado em cartório para garantir a segurança do consumidor em relação a idoneidade do incorporador.

Vantagens do INCC

Para as construtoras, o INCC é muito vantajoso. Isso porque, ele garante que a empresa terá a manutenção do seu poder de compra. Afinal de contas, ao usar o INCC, o valor cobrado será reajustado de acordo com a evolução dos preços.

Sendo assim, ele é vantajoso no financiamento de imóveis na planta, pois protege a construtora contra a inflação dos insumos usados na construção civil e nos reajustes salariais no setor. No entanto, a compensação dos efeitos pode ser feita somente depois de dois meses.

Isso porque, a parcela a pagar em um mês sofre reajuste segundo o índice de dois meses antes. Basicamente, o INCC reajusta o saldo devedor do imóvel, as parcelas intermediárias e o valor das chaves. Nesse sentido, é importante que a pessoa que comprar um imóvel fique atento e se planeje para lidar com os reajustes.

Enfim, agora que você sabe o que é INCC, aproveite para aprender também o que são Fundos imobiliários híbridos: vantagens e desvantagens desses FIIs