O XPFT é um índice que reúne os 20 fundos imobiliários de “tijolo” mais líquidos da bolsa brasileira. Entenda como ele funciona!
16 de dezembro de 2025 - por Sidemar Castro
XPFT é o Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo, um indicador que acompanha o desempenho médio dos fundos imobiliários (FIIs) que investem em imóveis físicos. Ele funciona refletindo as variações nos preços das cotas desses fundos, ajustando-se à distribuição de dividendos.
O índice é composto por uma carteira dos fundos de tijolo mais negociáveis e sua participação é ponderada pelo valor de mercado de cada fundo.
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O que é o XPFT?
O XPFT é uma ferramenta para quem investe ou pensa em investir em fundos imobiliários de “tijolo”. Ele calcula de forma padronizada o desempenho médio dos fundos que se encaixam nesse perfil, o que ajuda a comparar, entender tendências e ver se esse segmento está entregando mais ou menos do que se esperava.
A cada quatro meses a carteira teórica é ajustada para manter sua representatividade, e apenas os fundos com boa negociabilidade e que investem diretamente em imóveis reais entram.
Qual o objetivo do XPFT?
O XPFT tem como principal objetivo funcionar como um indicador do desempenho médio de um nicho específico do mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil.
Em termos práticos, ele acompanha as variações nas cotações e os proventos distribuídos por fundos que investem diretamente em imóveis físicos, os chamados FIIs de “tijolo”. Isso inclui propriedades como shoppings, galpões logísticos, prédios de escritórios e outros empreendimentos imobiliários reais.
Como um índice de retorno total, o XPFT serve para que o investidor avalie a performance completa dessa classe de ativos, ajudando a orientar as decisões na montagem de uma carteira focada em imóveis tangíveis.
Veja também: Ativos tangíveis e intangíveis: o que são e diferenças entre eles
Quais os critérios para compor o XPFT?
1) Ser um fundo de “tijolo”
O fundo precisa investir majoritariamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings, hospitais ou instituições de ensino. Esses ativos são considerados mais estáveis e geradores de renda recorrente.
2) Estar listado na B3
Isso acontece por que apenas fundos negociados na bolsa brasileira podem entrar na seleção. Assim, se garante maior transparência e facilita o acesso público às informações e negociações.
3) Ter liquidez mínima
Um volume médio diário de negociação superior a R$ 500 mil nos últimos 3 meses é necessário. Isso evita incluir ativos com pouca movimentação.
4) Estar entre os 20 mais líquidos
Além de atingir o mínimo de liquidez, o fundo precisa estar entre os 20 FIIs de tijolo com maior volume negociado. Isso assegura que o índice represente os fundos mais relevantes do mercado.
5) Revisão periódica
A cada quatro meses é feita uma revisão do XPFT. Isso acontece sempre na primeira segunda-feira do mês, o que permite que o índice reflita as mudanças no mercado, mantendo representatividade.
Saiba mais: Mercado imobiliário: como funciona e opções de investimentos?
Qual a composição do XPFT?
1) KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária
Fundo misto com foco em lajes corporativas e galpões logísticos. É um dos mais tradicionais e estáveis do mercado.
2) XPLG11 – XP Log
Especializado em galpões logísticos, com ativos bem localizados e contratos de longo prazo.
3) HGLG11 – CSHG Logística
Outro fundo logístico de peso, com imóveis de alto padrão e boa diversificação de inquilinos.
4) HGRE11 – CSHG Real Estate
Focado em lajes corporativas, especialmente em regiões nobres de São Paulo.
5) VILG11 – Vinci Logística
Tem como estratégia a aquisição de galpões modernos em polos logísticos estratégicos.
6) BRCO11 – Bresco Logística
Fundo com imóveis logísticos de alto padrão e contratos com grandes empresas.
7) LVBI11 – VBI Logístico
Possui ativos logísticos com boa localização e gestão eficiente.
8) PVBI11 – VBI Prime Properties
Fundo de lajes corporativas com imóveis em regiões premium, como Faria Lima.
9) RECT11 – REC Renda Imobiliária
Fundo diversificado com foco em renda e valorização patrimonial.
10) RBRP11 – RBR Properties
Investe em imóveis comerciais e corporativos com boa perspectiva de valorização.
11) BTLG11 – BTG Pactual Logística
Fundo logístico com gestão ativa e foco em eficiência operacional.
12) XPPR11 – XP Properties
Fundo de propriedades comerciais com ativos em regiões centrais.
13) PATC11 – Pátria Corporate
Focado em imóveis corporativos com contratos atípicos e boa previsibilidade de receita.
14) ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária
Fundo híbrido com imóveis educacionais, corporativos e logísticos.
15) HGRU11 – CSHG Renda Urbana
Investe em imóveis voltados para educação e varejo, com contratos longos.
16) VISC11 – Vinci Shopping Centers
Fundo de shoppings com boa diversificação geográfica e gestão ativa.
17) XPML11 – XP Malls
Outro fundo de shoppings, com participação em empreendimentos de alto fluxo.
18) MALL11 – Malls Brasil Plural
Focado em shopping centers com boa geração de caixa.
19) HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
Fundo tradicional de shoppings, com ativos consolidados.
20) JSRE11 – JS Real Estate Multigestão
Fundo misto com foco em lajes corporativas e imóveis comerciais.
Tem como investir no Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo?
A resposta é: não é possível investir diretamente no Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo (XPFT), porque ele é apenas um indicador de mercado, não um ativo negociável.
No entanto, você pode investir de formas que buscam replicar a performance ou compor a sua carteira com os ativos que o índice acompanha.
Importância do XPFT
O XPFT surge como uma ferramenta bastante útil para quem investe (ou pensa em investir) em fundos imobiliários do tipo “tijolo”, ou seja, aqueles que aplicam em imóveis físicos como galpões, shoppings, lajes corporativas e agências bancárias.
Ele permite que o investidor tenha uma referência clara de como está se comportando o conjunto desses fundos: sua valorização em bolsa mais os proventos pagos.
Além disso, por incluir apenas fundos que atendem critérios de negociabilidade e liquidez, o XPFT ajuda a filtrar o “ruído” de ativos pouco relevantes, oferecendo uma visão mais confiável do segmento de tijolo dos FIIs.
Histórico do XPFT
Desde a sua criação, o XPFT foi idealizado para dar visibilidade ao desempenho médio dos fundos imobiliários do tipo “tijolo”, ou seja, aqueles que investem em imóveis físicos como galpões, lajes corporativas, shoppings etc. Ele funciona como um índice de retorno total, o que significa que considera tanto a variação das cotas dos fundos quanto os proventos distribuídos por eles.
Em sua trajetória, por exemplo, na metade de 2021 o índice registrou variação negativa: em junho daquele ano apontava uma queda em relação aos doze meses anteriores, o que refletiu o ambiente desafiador para os imóveis físicos após o início da pandemia.
Com o passar do tempo, o XPFT tem servido como parâmetro de como o segmento de FIIs de tijolo está se comportando frente às mudanças macroeconômicas, às taxas de juros e às expectativas de aluguel e valorização de imóveis.
Saiba mais: Fundos de papel: o que são, como funcionam e quais são eles?
Fontes: Mais Retorno, Suno, XPI, Dividendos FIIs.