Os FIIs correm o risco de serem taxados com a nova Reforma Tributária? Vou explicar melhor sobre toda essa situação. Confira!
12 de maio de 2025 - por Raul Sena (Investidor Sardinha)
A tão discutida reforma tributária brasileira finalmente começou a sair do papel. Embora, seus efeitos práticos só devam ser percebidos depois de 2030. Mas afinal, o que esperar disso? Um sistema tributário mais simples, justo e funcional, em um país que atualmente acumula mais de 430 mil normas tributárias diferentes. Mas, afinal, o que isso tem a ver com os fundos imobiliários (FIIs), os Fiagros e os Fundos de Infraestrutura (FIP-IE/Infra)? Muita coisa e é sobre isso que vamos falar hoje!
Hoje, a complexidade da carga tributária brasileira é tamanha que grandes empresas investem em times de advogados e contadores apenas para entender como pagar menos impostos. Já as pequenas empresas, sem esse suporte, ficam em desvantagem. Além disso, essa burocracia toda gera distorções graves, inclusive na composição dos produtos que consumimos.
Veja também: Como a taxa Selic influencia os seus investimentos?
A proposta do IVA
A reforma propõe unificar impostos como PIS e Cofins em um IVA dual, composto por:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal
O objetivo é simplificar o sistema e assim reduzir as brechas e tornar a cobrança mais previsível. Mas, o que isso tem a ver com os FIIS?
Atualmente, os FIIs, Fiagros e fundos de infraestrutura são isentos de PIS e Cofins. No entanto, com a reforma, há o risco de que passem a ser tributados como prestadores de serviço, o que encareceria operações como aluguéis e transações imobiliárias. Ou seja, isso significaria:
- Menor rentabilidade para investidores;
- Aumento de custos para inquilinos;
- Risco à competitividade dos fundos;
- Efeitos negativos em setores como logística, varejo e construção civil.
Esse cenário é preocupante, principalmente porque esses fundos são instrumentos importantes para o financiamento de áreas estratégicas, como moradia, infraestrutura e agronegócio. Setores que são essenciais para o crescimento brasileiro.
O veto do governo e a insegurança jurídica
Em janeiro de 2025, o governo vetou um dispositivo que assegurava a isenção de CBS e IBS para os fundos de investimento. A justificativa envolvia possíveis questionamentos jurídicos, mas o resultado foi imediato: o mercado reagiu com insegurança.
Com a Selic em alta (14,25%), os FIIs já vinham enfrentando desafios. O risco adicional de uma nova tributação agrava o cenário, afetando não apenas os investidores. Assim como o comércio e os serviços que dependem do setor imobiliário.
Em abril ocorreu uma reunião no Ministério da Fazenda envolvendo deputados, assessores jurídicos e representantes do governo. O objetivo? Discutir ajustes no texto da reforma e, principalmente, preservar a isenção fiscal para FIIs e Fiagros.
No entanto, apesar do clima de incerteza, o governo sinalizou abertura para manter esses benefícios e o texto segue em fase final de revisão técnica. As alterações mais recentes focam em operações imobiliárias tradicionais, como aluguéis, vendas, securitização e recebíveis, o que é um alívio para o setor.
Caso o texto atual seja aprovado, os rendimentos dos FIIs devem continuar isentos de IR, o que mantém a atratividade desses investimentos. O mais provável é que a mudança seja aprovada e até por isso, os FIIs reagiram positivamente.
No entanto, se houver uma mudança de direção e a tributação for imposta, estima-se um aumento de até 25% no custo das operações, o que pode impactar negativamente o mercado.
Saiba mais: Quais são as diferenças entre tarifa e tributo?
Ainda vale a pena investir em FIIs?
Muitos investidores têm se afastado dos FIIs por receio. No entanto, esse movimento pode representar uma oportunidade para quem sabe o que procurar.
Apesar da performance mais tímida nos últimos cinco anos (28% de valorização), os fundos imobiliários mostram consistência no longo prazo, com uma valorização 114% desde 2012. Ou sejam, mesmo diante de crises como a da pandemia, os FIIs demonstraram resiliência.
É importante lembrar que os fundos imobiliários ainda são uma classe de ativo relativamente nova no Brasil. De 2012 a 2016, por exemplo, a evolução foi praticamente nula. Mas a partir de 2016, o crescimento foi significativo, com fases de recuperação sólidas após períodos de queda.
Imóveis valorizaram mais que os FIIs?
Uma crítica comum é que o preço dos imóveis subiu muito mais do que a valorização dos fundos. E é verdade: em cidades como Goiânia, São Paulo e Rio de Janeiro, o valor dos imóveis chegou a triplicar desde 2012. No entanto, isso não significa que os FIIs perderam o valor, pelo contrário.
Hoje, muitos fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, o que representa uma janela rara de entrada.
Se um imóvel é avaliado em R$ 1 milhão, há fundos imobiliários sendo negociados com cotas que equivalem a R$ 670 mil. Isso é, literalmente, comprar ativos de qualidade com desconto.
Como aproveitar as oportunidades do momento?
Nesse cenário, os fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis físicos) são os mais promissores. Fundos com baixa vacância e bons pagadores de dividendos estão sendo negociados “de graça”. Então, se você quer aproveitar a oportunidade, busque por:
- Fundos com P/VP abaixo de 1
- Baixa vacância financeira
- Histórico de dividend yield estável
Com a taxa Selic ainda elevada, mas com expectativa de queda no horizonte, esse é o momento ideal para alocar capital em ativos descontados antes que o mercado ajuste os preços.
Se você deixar para investir quando “o cenário estiver melhor”, talvez seja tarde demais. O medo aparece quando os ativos estão baratos e a euforia só chega quando tudo já valorizou.
Quer entender melhor como isso funciona na prática? Então, assista ao vídeo na íntegra.
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