Bolha imobiliária, o que é? Causas, crise de 2008 e cenário brasileiro


A bolha imobiliária é um cenário onde os imóveis estão com preços muito acima do que eles realmente valem. Essa alta nos preços, normalmente, é causada pelo excesso de demanda dos investidores e especuladores

Ou seja, como o mercado é regido pela lei da oferta e demanda, com o aumento da procura por imóveis, a tendência é que os preços e aluguéis dos imóveis fiquem mais caros. 

Quando os preços chegam a um patamar muito alto, a demanda começa a diminuir e os preços passam por uma queda brusca. Sendo assim, os especuladores tentam vender rapidamente seus imóveis, o que estoura a bolha.

O que é bolha imobiliária?

Uma bolha imobiliária, ou inflação imobiliária, é um cenário onde ocorre um aumento excessivo dos preços de imóveis, sendo que essa alta não condiz com os valores reais dos bens. Ou seja, em uma bolha imobiliária os preços dos imóveis são supervalorizados. 

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Como esses valores não condizem com a realidade, a bolha acaba estourando e os imóveis se desvalorizam bruscamente, o que pode resultar em uma crise econômica. A inflação imobiliária, geralmente, é causada pela alteração na demanda por imóveis. Além disso, as especulações e expectativas sobre o mercado contribuem para que a bolha imobiliária cresça ainda mais.

O que causa uma bolha imobiliária?

Uma bolha imobiliária pode ter diversas causas que, normalmente, não são percebidas logo no começo. Portanto, se você gosta de investir no setor imobiliário, é essencial ficar atento às causas que serão listadas abaixo, para que você possa identificar se o mercado está se encaminhando para uma bolha. Enfim, as principais causas de uma inflação imobiliária são:

1- Especulação

Quando muitas pessoas começam a especular no mercado imobiliário, comprando imóveis para vender e obter lucros, ocorre uma alta significativa na demanda por imóveis. Consequentemente, os preços de aquisição e de aluguel de um imóvel também sobem. 

Bolha imobiliária, o que é? Causas, crise de 2008 e cenário brasileiro

Vistoria simples

Como resultado da alta dos preços dos aluguéis, a demanda por imóveis para morar pode diminuir. Nesse sentido, com a redução da demanda, os preços dos imóveis podem baixar. Dessa forma, a tendência é que os investidores procurem vender os imóveis o mais rápido possível, estourando a bolha imobiliária. 

Em resumo, a especulação ativa a lei da oferta e demanda. Quando a demanda sobe, os preços dos imóveis e dos aluguéis também sobem (e a bolha cresce). Em contrapartida, quando os preços ficam altos demais, a demanda é reduzida, o que faz com que os especuladores procurem vender imediatamente os imóveis (a bolha estoura).

2- Excesso de crédito

Outra causa da bolha imobiliária é a oferta de crédito imobiliário em excesso. Com o acesso facilitado ao crédito imobiliário, muitas pessoas podem financiar uma casa e contribuir para o crescimento de uma bolha imobiliária.

Se esse crédito for concedido para pessoas que não possuem segurança financeira e que não conseguem quitar suas dívidas, a inadimplência pode estourar a bolha. Inclusive, foi isso o que aconteceu nos Estados Unidos e que resultou na crise de 2008. 

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3- Desequilíbrio em relação ao restante da economia

Por fim, se o setor imobiliário estiver com inflação muito acima do restante do mercado, isso pode resultar em bolha imobiliária. Por isso, é essencial que os investidores, principalmente os que gostam de aplicar no setor imobiliário, estejam atentos aos preços praticados na economia como um todo.

A bolha imobiliária de 2008

A crise de 2008 é tida por muitos economistas como a pior crise desde a crise de 1929. Tudo começou com a concessão de financiamentos imobiliários de alto risco concedidos pelos bancos.

Os financiamentos imobiliários foram concedidos sem a análise de crédito adequada. Desse modo, quando as pessoas não conseguiram pagar suas dívidas, a bolha estourou e atingiu diversos setores econômicos e vários países.

Além do crédito sem uma real garantia de retorno, os bancos  também emitiam os CDO – Collateralized Debt Obligations ou traduzindo Obrigações de Dívidas Colaterizadas, como uma forma de conseguir mais dinheiro para então aprovar mais empréstimos.

Como os CDOs eram adquiridos por investidores em todo o mundo, quando a bolha estourou, esses investidores também foram atingidos.

Bolha imobiliária, o que é? Causas, crise de 2008 e cenário brasileiro

Banco dos imóveis

Na época em que a bolha imobiliária dos EUA estourou, o Brasil estava passando por um bom momento econômico. Apesar disso, os efeitos da crise de 2008 também foram sentidos no Brasil. O governo tomou medidas visando o incentivo ao consumo. Porém, houve retração do Produto Interno Bruto (PIB), alta do dólar e aumento da inflação.

Setor imobiliário brasileiro

De acordo com um estudo encomendado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) juntamente com o economista José Roberto Mendonça de Barros, a probabilidade de uma bolha imobiliária existir no Brasil é bem remota. Isso porque, de acordo com a associação, no Brasil:

  • Não existe uma desregulação financeira;
  • Os bancos e a macroeconomia do Brasil possuem solidez;
  • Os preços do setor imobiliário não são aumentados sem fundamentos;
  • A classe média está apresentando um grande aumento de renda;
  • Os imóveis são vendidos para pessoas que possuem capacidade de pagamento.
Bolha imobiliária, o que é? Causas, crise de 2008 e cenário brasileiro

Codemec

Em 2020 diversos setores da economia foram impactados devido à pandemia da Covid-19. Portanto, os efeitos da crise do coronavírus foram sentidas também no setor imobiliário. Inclusive, o impacto da pandemia pode ser percebido nos fundos imobiliários, que no geral não tiveram uma performance tão boa em 2020.

Entretanto, a expectativa é que o setor imobiliário volte a crescer. Enfim, se você deseja aproveitar esse momento para aplicar em fundos imobiliários, descubra alguns  Fundos imobiliários para ficar de olho – 3 Fundos para aplicar em 2021

Fontes: Loft, Empreender dinheiro, Investidor Sardinha e Ingaia

Imagens: Codemec, Banco dos imóveis, Onze, Vistoria simples, Imóvel web e Newcore

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