FFO: o que é, como calcular e como funciona o indicador?

FFO (Funds From Operations) é uma medida financeira utilizada principalmente por empresas do setor imobiliário para avaliar seu desempenho operacional.

Essa métrica representa os lucros que uma empresa gera com suas operações principais, excluindo ganhos ou perdas não recorrentes. Em vez de se concentrar nos lucros contábeis, o FFO foca no dinheiro gerado pelas atividades rotineiras do negócio.

Em resumo, o FFO é uma métrica fundamental para investidores e analistas que desejam entender a verdadeira capacidade de geração de caixa de uma empresa imobiliária, focando nos lucros operacionais e eliminando distorções causadas por itens não recorrentes.

Entenda com mais detalhes na matéria a seguir. Leia!

O que é FFO?

O Funds From Operations, conhecido pela sigla FFO, ou ainda, traduzindo, “fluxo de caixa proveniente das operações”, é um indicador financeiro amplamente utilizado no setor de fundos imobiliários. Ele tem como principal função avaliar a capacidade de um fundo em gerar caixa a partir de suas atividades operacionais, especialmente por meio de aluguéis e outras receitas imobiliárias.

O FFO é essencial para investidores que buscam entender a saúde financeira e o desempenho de um fundo imobiliário (FII). Ao focar nas operações recorrentes, ele fornece uma visão mais clara da capacidade do fundo em gerar fluxos de caixa consistentes, diferenciando-se do lucro líquido, que pode incluir itens não operacionais.

Além disso, o FFO pode ser ajustado para fornecer uma análise ainda mais refinada. Esse ajuste permite que os investidores avaliem melhor a rentabilidade real e a sustentabilidade dos dividendos pagos pelo fundo.

Os investidores utilizam o FFO para diversas finalidades:

• Avaliação de Desempenho: O FFO ajuda a medir o desempenho operacional dos ativos imobiliários e sua capacidade de gerar renda.
• Valuation: O indicador é normalmente utilizado em análises comparativas, como o múltiplo Preço/FFO, que ajuda a determinar se um ativo está bem precificado em relação ao mercado.
• Tomada de Decisão: Compreender o FFO permite que investidores façam escolhas mais informadas sobre onde alocar seu capital.

Em síntese, o FFO é uma ferramenta fundamental no mercado imobiliário, permitindo que investidores analisem a viabilidade e o potencial de retorno dos fundos imobiliários. Ele se destaca por oferecer uma visão clara da capacidade operacional dos fundos, essencial para decisões financeiras estratégicas.

Como calcular o FFO?

O FFO ajuda a entender o lucro gerado pelas operações principais, excluindo ganhos ou perdas não recorrentes. Então, para calcular o FFO, siga este passo a passo:

• Passo 1 – Comece com o Lucro Líquido:

Pegue o lucro líquido informado no balanço da empresa ou do fundo.

• Passo 2 – Adicione depreciação e amortização:

Como esses itens não representam saídas de caixa reais, eles são adicionados de volta.

• Passo 3 – Subtraia ganhos não recorrentes:

Remova quaisquer ganhos extraordinários, como a venda de propriedades, já que não fazem parte das operações regulares.

• Passo 4 – Ajuste para perdas não recorrentes:

Da mesma forma, adicione de volta perdas não recorrentes, pois elas também não refletem as operações principais.

Aplicando a fórmula

A fórmula do FFO é a seguinte:

FFO = Lucro Líquido + Depreciação e Amortização – Ganhos Não Recorrentes + Perdas Não Recorrentes

Vamos dar um exemplo da aplicação desta fórmula na situação abaixo.

Imagine que um FII apresentou os seguintes dados:

• Lucro Líquido: R$ 500.000
• Depreciação e Amortização: R$ 200.000
• Ganhos Não Recorrentes: R$ 50.000
• Perdas Não Recorrentes: R$ 30.000

A conta, então, ficaria:

FFO = 500.000 + 200.000 – 50.000 + 30.000 = R$ 680.000

O resultado (R$ 680.000) representa o montante gerado pelas operações principais do fundo, sem influências de fatores extraordinários.

Como analisar um fundo imobiliário usando o FFO?

Analisar um fundo imobiliário usando o FFO é uma ótima forma de entender a verdadeira performance operacional do fundo. Essa métrica exclui ganhos ou perdas extraordinárias, oferecendo uma visão mais clara do dinheiro gerado pelas atividades principais. Veja como fazer isso:

• Verifique a consistência do FFO:

Analise os relatórios financeiros e veja se o FFO cresce ou se mantém estável ao longo do tempo. Um FFO consistente ou crescente indica que o fundo está gerando resultados previsíveis e saudáveis. Por outro lado, quedas frequentes podem sinalizar problemas nas operações.

• Compare com outros FIIs:

Compare o FFO de um fundo com o de outros do mesmo setor. Assim, isso ajuda a entender se ele está desempenhando acima ou abaixo da média. No entanto, lembre-se de comparar fundos com estratégias e segmentos semelhantes (logística, lajes corporativas, shoppings, etc.).

• Calcule o FFO por cota:

Divida o FFO total pelo número de cotas emitidas. O FFO por cota indica o quanto cada cota está gerando em termos operacionais. Use essa métrica para avaliar a eficiência do fundo em gerar retorno aos cotistas.

A fórmula é a seguinte:

FFO por cota = FFO total / Número de cotas

• Compare com o Dividend Yield:

Se o FFO por cota for significativamente maior que os dividendos pagos, isso pode indicar que o fundo está retendo parte dos lucros para reinvestimento ou reservas. Já um FFO por cota menor que os dividendos pode ser um sinal de alerta, indicando que o fundo está distribuindo mais do que realmente gera.

• Avalie o FFO ajustado (se disponível):

Alguns FIIs divulgam o FFO ajustado, que exclui até mesmo algumas despesas pontuais. Essa métrica é útil para uma análise ainda mais detalhada da capacidade de geração de caixa regular.

Qual a diferença entre FFO, Ebitda e lucro líquido?

FFO, EBITDA e lucro líquido são métricas financeiras usadas para analisar desempenho, mas têm diferenças importantes em como são calculadas e no que medem. Vamos esclarecer:

FFO (Funds from Operations):

O FFO é usado principalmente em fundos imobiliários. Sendo assim, ele mede a performance operacional excluindo ganhos e perdas com vendas de propriedades e adicionando de volta depreciações e amortizações. Assim, o FFO foca na renda gerada pelas operações regulares do fundo.

EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization):

O EBITDA é utilizado em empresas para avaliar a performance operacional sem considerar os efeitos de financiamento e contábeis. Assim, ele exclui juros, impostos, depreciação e amortização. Desse modo, isso ajuda a entender o lucro antes dessas despesas, proporcionando uma visão clara da eficiência operacional.

Lucro Líquido:

O lucro líquido é o resultado final das operações de uma empresa após deduzir todas as despesas, incluindo custos operacionais, juros, impostos, depreciação e amortização. Desse modo, ele mostra o ganho ou perda total da empresa num determinado período.

Principais diferenças:

• O FFO é específico para fundos imobiliários e exclui ganhos com vendas de propriedades.
• O EBITDA é mais amplo e útil para avaliar a eficiência operacional das empresas, excluindo efeitos financeiros e contábeis.
• O lucro líquido considera todas as receitas e despesas, dando uma visão completa do resultado financeiro da empresa.

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Fontes: Suno, Nord, Akeloo, Funds Explorer, VG Research, Mais Retorno