18 de janeiro de 2021 - por Sidemar Castro
Os fundos de hospitais são fundos de investimentos imobiliários focados em alugar hospitais, através de contratos de longo prazo, podendo chegar até 20 anos.
Como os contratos de aluguel de hospitais são de longo prazo e contam com uma multa pesada de rescisão, esses fundos são tidos como mais seguros. No entanto, em caso de vacância, o fundo pode ficar seriamente prejudicado.
Geralmente, a gestão desse tipo de fundo imobiliário é do tipo passiva e os retornos costumam se manter estáveis. Porém, no Brasil, este tipo de fundo ainda não é muito popular, existindo poucas opções para os investidores. Entenda.
O que são os fundos imobiliários de hospital?
De maneira geral, os fundos de investimento são uma reunião de investidores com o objetivo em comum de investir em determinado ativo. Sendo assim, os fundos de investimento imobiliário aplicam em papéis no setor imobiliário, seja para lucrar com o aluguel ou com a venda do imóvel.
Dentre os fundos imobiliários, é comum haver uma segmentação. Existem fundos, por exemplo, que investem somente em projetos de imóveis e, por isso, são chamados de fundos de desenvolvimento.
Já os fundos que são focados no segmento hospitalar são chamados de fundos de hospitais, FIIs de hospitais ou fundos imobiliários de hospitais.
Como investir
O primeiro passo para investir em FIIs de hospitais é conhecer o seu perfil de investidor. A maior parte dos investidores que optam por aplicar em fundos de hospitais são os conservadores e moderados.
Isso porque os fundos possuem gestão passiva e, apesar de contar com uma certa dose de risco, ainda são menos arriscados do que outros fundos, como por exemplo, os fundos de ações.
Apesar de escolhido principalmente por investidores conservadores e moderados, esse tipo de fundo pode ser uma boa opção também para os investidores arrojados como uma maneira de rebalancear a carteira.
O próximo passo antes de investir é analisar os fundos disponíveis. Como no Brasil esse segmento de fundo ainda não é muito popular, existem poucas opções. Porém, é preciso analisar o histórico do fundo e as taxas cobradas. Por fim, basta investir.
Como os fundos de hospital funcionam?
Todos os fundos de investimento funcionam através da aplicação do patrimônio do fundo em determinado tipo de ativo. Essas aplicações são realizadas pelos gestores dos fundos, que analisam o mercado e escolhem os melhores ativos. Os investidores são chamados de cotistas e não possuem nenhum poder de decisão em relação às aplicações.
Os FIIs de hospitais foram criados como uma maneira de levar capital para o segmento da saúde. Entretanto, esse tipo de fundo de investimento ainda não se popularizou, logo, existem poucos fundos de hospitais disponíveis. De maneira geral, os fundos de investimentos conseguem lucros por duas vias:
- Valorização do imóvel: Neste caso, o fundo espera a valorização do imóvel e então faz a sua venda.
- Geração de renda: A geração de renda ocorre por meio do aluguel cobrado pelos imóveis.
Normalmente, os fundos de hospitais optam pela geração de renda para os cotistas. Desse modo, raramente ocorre a venda de um imóvel e a renda derivada de aluguéis pode ocorrer de duas maneiras distintas:
- Aluguel mínimo: A cobrança de aluguel mínimo ocorre por meio de um valor fixo em contrato e reajuste anual.
- Aluguel percentual: Neste caso, um percentual é cobrado em cima do faturamento do hospital.
Geralmente, como os contratos possuem prazos longos, em torno de 10 anos ou mais, e contam com uma multa pesada de rescisão, existe uma certa segurança dos FIIs de hospital. Afinal de contas, se comparados a outros tipos de fundos, os FIIs de hospital possuem menos chances de ficar em vacância.
Outro detalhe importante sobre o funcionamento dos fundos de hospital é que eles são obrigados por lei a compartilhar 95% dos seus lucros mensais com os cotistas. Ou seja, os investidores estão sempre recebendo uma parte dos lucros de maneira proporcional à quantidade de cotas adquiridas.
Quais são as vantagens de investir nos fundos de hospital?
Ao considerar investimentos em fundos de hospitais, é importante entender as vantagens que eles oferecem. Aqui estão algumas das principais vantagens:
1) Possibilidade de Investimento em Baixo Valor
Investir em fundos de hospitais permite que você se torne “sócio” de um hospital com valores significativamente mais baixos do que comprar um hospital sozinho. Assim sendo, isso torna o investimento mais acessível para uma ampla gama de investidores.
2) Demanda Constante no Setor de Saúde
O setor de saúde sempre terá demanda, independentemente das condições econômicas. Isso significa que os hospitais continuarão a operar e gerar receita, proporcionando estabilidade aos investidores.
3) Segurança dos Contratos de Longo Prazo
Os contratos de aluguel dos hospitais são de longo prazo, podendo chegar a 20 anos, e incluem multas pesadas em caso de rescisão. Essa estabilidade reduz o risco de vacância e inadimplência, tornando o investimento mais seguro.
4) Diversificação da Carteira de Investimentos
Investir em fundos de hospitais oferece uma oportunidade de diversificar sua carteira de investimentos. Isso ajuda a reduzir o risco geral do portfólio, pois o setor de saúde tende a ser menos afetado por flutuações econômicas.
5) Rendimentos Regulares e Isenção de Impostos
Os fundos imobiliários, incluindo os de hospitais, distribuem dividendos isentos de imposto de renda, aumentando o rendimento líquido dos investidores. Além disso, a geração de renda através de aluguéis proporciona receitas regulares.
6) Crescimento Contínuo do Setor de Saúde
O setor de saúde está em constante evolução, impulsionado por avanços tecnológicos e a necessidade contínua de cuidados médicos. Isso sugere que os investimentos em hospitais podem se valorizar ao longo do tempo.
E quais são as desvantagens de investir nos fundos de hospital?
1) Alto Risco de Vacância
Os fundos imobiliários de hospitais geralmente envolvem um único contrato com um inquilino, o que significa que, se o contrato expirar ou for rescindido, pode levar um tempo considerável para encontrar um novo ocupante. Assim, isso ocorre porque os imóveis são altamente especializados para hospitais, dificultando a reutilização para outros fins.
2) Falta de Diversificação de Ativos
Ao contrário de outros fundos imobiliários que podem ter múltiplos imóveis e inquilinos, os fundos de hospitais geralmente dependem de um único contrato. Ou seja, isso aumenta o risco, pois a perda de um inquilino pode significar a perda total da receita até que um novo seja encontrado.
3) Problemas com Inquilinos
Os hospitais, devido à sua função social, podem enfrentar dificuldades em caso de inadimplência ou disputas contratuais. A justiça frequentemente favorece os locatários, o que pode complicar a recuperação do imóvel em caso de problemas.
4) Insegurança em Relação à Rentabilidade
A rentabilidade dos fundos de hospitais pode ser afetada por fatores como a necessidade de obras emergenciais ou disputas contratuais, o que pode resultar em reduções nos dividendos distribuídos aos investidores.
5) Risco de Desvalorização das Cotas
Como qualquer ativo de renda variável, os fundos imobiliários de hospitais estão sujeitos a flutuações no valor das cotas no mercado secundário. Isso significa que, se você decidir vender suas cotas, pode enfrentar prejuízos se o valor delas tiver caído.
6) Complicações Regulatórias e Judiciais
O setor de saúde está sujeito a regulamentações específicas e, em caso de disputas, a justiça pode ser lenta e favorável aos locatários, o que pode dificultar a gestão eficaz do fundo.
Quais são os fundos imobiliários de hospital disponíveis?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) especializados em hospitais oferecem aos investidores a oportunidade de participar do setor de saúde por meio de investimentos imobiliários. Abaixo, apresentamos uma lista desses fundos disponíveis no mercado brasileiro:
1) HCRI11 – Fundo Hospital da Criança
O HCRI11 é proprietário das instalações do Hospital da Criança, um hospital pediátrico em funcionamento desde 1998. Atualmente, o fundo possui 3.054 cotistas e 200.000 cotas totais. O aluguel é reajustado de acordo com o IGPM, e os dividendos foram suspensos em junho de 2022
2) NSLU11 – Fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes
Este fundo detém a totalidade do Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, localizado no bairro do Jabaquara, em São Paulo. A unidade, fundada em 1958 e atualmente operada pela Rede D’Or São Luiz, possui 198 leitos e diversas especialidades médicas.
O contrato de locação começou em 2006 e tem validade até 2026. Há uma ação revisional em curso referente ao valor do aluguel.
3) NVHO11 – Fundo Novo Horizonte
Este fundo é proprietário do imóvel onde está instalado o Hospital São Luiz, no bairro Itaim Bibi, em São Paulo. O hospital possui uma área bruta locável de 30.359,18 m².
Embora seja uma opção no segmento hospitalar, informações detalhadas sobre contratos e inquilinos são limitadas.
4) HUCG11 – Fundo Hospital Unimed Campina Grande
Focado no financiamento da construção de um hospital em Campina Grande, Paraíba, este fundo prevê a locação do imóvel para a Unimed Campina Grande Cooperativa de Trabalho Médico Ltda. O contrato de locação será estabelecido após a conclusão da obra.
5) HUSC11 – Fundo Hospital Unimed Sul Capixaba
Este fundo investe na construção e operação de um hospital de média e alta complexidade em Cachoeiro de Itapemirim, Espírito Santo. O projeto segue o modelo Built-to-Suit (BTS), onde o imóvel é construído conforme as especificações da Unimed Sul Capixaba, que será a locatária.
6) HUSI11 – Fundo HUSI
O HUSI11 é proprietário de um imóvel hospitalar localizado na cidade de Itu, São Paulo. O fundo possui 115.362 cotas e é administrado pela Coinvalores. Informações adicionais sobre o inquilino e detalhes contratuais são limitadas.
Investir em FIIs hospitalares pode proporcionar rendimentos estáveis devido à natureza essencial dos serviços de saúde e aos contratos de locação de longo prazo. No entanto, é fundamental considerar os riscos associados, como a concentração em um único ativo e possíveis ações judiciais relacionadas a revisões de aluguel.
Recomenda-se uma análise cuidadosa de cada fundo e a diversificação da carteira para mitigar potenciais riscos.
- Leia também: Agora que você conheceu os fundos imobiliários de hospitais, aproveite para descobrir quais são os outros Tipos de fundos de investimento – Quais são e como funcionam.