O que é CRI? como funciona, vantagens e desvantagens

CRI é um título de renda fixa relacionado com o setor imobiliário. Ele pode ter um retorno prefixado, pós-fixado ou ainda híbrido. 

A vantagem desse título é que ele é isento de Imposto de Renda (IR) e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Portanto, o investidor pode ter um retorno superior a outros ativos de renda fixa.

A grande desvantagem dos CRIs é que eles possuem o risco de crédito. Isso porque, diferente de outras opções de títulos de renda fixa, o CRI não possui a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

O que é CRI?

CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliário. Ele é um título de renda fixa lastreado no fluxo de pagamento de aluguéis ou de aquisição de imóveis. Sendo assim, os bens imóveis conjurados ao CRI se tornam garantia da aplicação através da alienação fiduciária.

Fia

Simplificando, CRI é um título de renda fixa, relacionado com o setor imobiliário. É importante não confundir CRI com CRA. Isso porque, CRA é a sigla para Certificado de Recebível do Agronegócio. Apesar de funcionam de maneira similar, os dois se relacionam com setores diferentes.

Como funciona?

O Certificado de Recebíveis Imobiliário funciona como uma antecipação de créditos para o setor imobiliário. Geralmente quando uma construtora está com um empreendimento imobiliário, como, por exemplo, um condomínio, ela costuma vender as unidades que ainda estão sendo construídas.

Entretanto, ao invés da empresa esperar o pagamento de todas as parcelas, ela pode optar por contratar uma securitizadora para transformar as dívidas em títulos de créditos. Dessa forma, a construtora recebe os recursos antecipadamente e não precisa esperar até que todos os compradores paguem as parcelas.

As dívidas que foram transformadas em títulos ficam disponíveis para os investidores. Para adquirir esses títulos, o investidor pode comprar diretamente do emissor em ofertas públicas ou comprar de outros investidores no mercado secundário.

Valor investe

Algumas emissões são destinadas apenas aos investidores qualificados e com poder aquisitivo mais alto. Porém, atualmente existem emissões de CRIs que são abertas para o público em geral e com valor mínimo bastante acessível.

Em relação ao prazo, os CRIs são considerados títulos de longo prazo. Geralmente a data de vencimento varia de quatro a dez anos. No entanto, alguns papéis podem chegar a 15 anos. Sendo que, esses títulos não possuem liquidez. Ou seja, o investidor não pode fazer o resgate antecipado do título.

Se você comprar um CRI e precisar dos recursos antecipadamente, você terá que vender o título para outro investidor interessado e não existe nenhuma garantia de que você receberá o valor inicialmente combinado. Isso porque, o pagamento da taxa acordada ao investir é realizada apenas para quem permanecer com o título até o vencimento. 

Rentabilidade do CRI

Como são ativos de renda fixa, os CRIs possuem rentabilidade previsível. Normalmente esses títulos pagam uma taxa prefixada mais a variação de um índice de inflação. Essa rentabilidade híbrida é vantajosa, pois garante que o investidor terá um ganho acima da inflação do período, isto é, ele terá um ganho real.

Imobiliária valência

O Certificado de Recebíveis Imobiliário também pode ter uma remuneração apenas prefixada ou pós-fixada. Na prefixada o investidor receberá apenas a taxa acordada no momento da aplicação. Já na pós-fixada ele irá receber a variação do índice que ele for atrelado, como, por exemplo, o CDI.

Além disso, os CRIs podem realizar o pagamento dos juros somente no vencimento ou de maneira periódica. Existe ainda a opções de amortizações periódicas, onde o investidor recebe parte do valor aplicado aos poucos, junto com os juros. Enfim, todos esses detalhes são informados no momento em que a aplicação é realizada. 

Diferenças entre CRI e LCI

O CRI é o Certificado de Recebível Imobiliário. Por outro lado, a LCI é a Letra de Crédito Imobiliário. A semelhança entre eles é que os dois tipos de títulos são de renda fixa, são relacionados com o setor imobiliário e são isentos de Imposto de Renda.

Economiasc

Uma das principais diferenças é que as LCIs são emitidas por bancos, ao passo em que os CRIs são emitidos por securitizadoras. Isso significa que as LCIs possuem proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que devolve até R$ 250 mil por CPF e instituição, em caso de calote.

Os CRIs não contam com a proteção do FGC. Outra diferença é que os CRIs possuem prazos bem longos e as LCIs possuem prazos menores. Sendo que, como os CRIs são mais arriscados do que as LCIs, eles possuem um retorno mais vantajoso.

Fundos de CRI

Os fundos de CRI são os fundos de investimento focados em aplicar em CRIs. Eles são considerados como uma boa alternativa para diversificar a carteira de investimento e geralmente apresentam um bom desempenho. A vantagem de investir em CRI por meio de fundos ao invés de aplicar diretamente nos papéis é o valor da aplicação.

Lopes

Isso porque, é mais acessível comprar algumas cotas do que arcar com o investimento inicial alto que os CRIs exigem. Desse modo, com o fundo você pode investir um valor pequeno e se expor a CRIs lastreados em vários tipos de empreendimentos imobiliários, como, por exemplo, hospitais, shopping centers e loteamentos.

Vantagens e desvantagens

A grande vantagem dos CRIs é a isenção de IR e IOF para as pessoas físicas. Existe ainda a vantagem de que este é um título de renda fixa, logo, o investidor consegue prever qual será o retorno com a aplicação. Além disso, é possível ter bons rendimento com as aplicações em Certificado de Recebíveis Imobiliário.

Em contrapartida, a grande desvantagem é o risco de crédito. Várias aplicações de renda fixa possuem a proteção do FGC. Contudo, o CRI não possui essa proteção. Neste caso o risco não é da securitizadora que emitiu o título quebrar. O risco é que os devedores dos financiamentos imobiliários não paguem as dívidas.

Cesarrego

Para diminuir um pouco este risco, vale a pena consultar a classificação de risco que os títulos recebem das agências de rating. Apesar de não serem protegidos pelo FGC, eles podem ter algumas garantias como, por exemplo, alienação fiduciária de terras agrícolas, fiança e aval.

Por fim, esses títulos têm ainda a desvantagem de que o vencimento é longo e eles não possuem liquidez. Enfim, para entender mais sobre o risco de liquidez leia: Risco de liquidez, o que é? Como analisar, gerenciamento e outros riscos

Fontes: Genial investimentos, Investidor, Xpi e Onze

Imagens: Fia, Valor investe, Imobiliária valência, Fricon, Economiasc, Lopes e Cesarrego