Cepac: o que é, função, importância

O CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção) é um título mobiliário emitido pela prefeitura e negociado no mercado financeiro, na bolsa brasileira, a B3.

Ele confere aos proprietários de imóveis ou construtores o direito de realizar obras acima do limite básico estabelecido pelo zoneamento urbano, como construir mais andares, aumentar a área construída ou alterar o uso do terreno. Entenda o que é, como funciona e importância do Cepac neste artigo. Leia!

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O que é Cepac?

Cepac é a sigla para Certificado de Potencial Adicional de Construção. Considere ele como um título que a prefeitura de uma cidade emite para conseguir financiar grandes obras em uma determinada região.

Basicamente, esse título dá ao seu comprador o direito de construir mais do que a lei normalmente permite naquela área.

Assim, é uma ferramenta moderna de planejamento urbano que busca unir o interesse privado em construir com a necessidade pública de melhorar a infraestrutura.

Como funciona o Cepac?

O funcionamento começa com a criação de uma Operação Urbana Consorciada (OUC), uma lei municipal que define uma região que passará por grandes transformações.

Para custear essas mudanças , como novas avenidas, parques ou moradias populares, a prefeitura emite os Cepacs. Esses títulos são vendidos em leilões na bolsa de valores (B3).

O investidor que compra um Cepac adquire o direito de construir uma metragem adicional naquela área. O dinheiro arrecadado com a venda é, por lei, obrigatoriamente investido nas obras da própria OUC, criando um ciclo de valorização.

Exemplos de Cepac

Um dos exemplos mais conhecidos é o Cepac da Operação Urbana Faria Lima, em São Paulo.

Ele foi essencial para financiar a transformação da região, viabilizando o alargamento de vias, a construção de pontes (como a Estaiada) e o desenvolvimento de um dos principais centros corporativos e financeiros do país.

Outro exemplo é a Operação Urbana Água Branca, na capital paulista, que tem como objetivo requalificar a região e gerar recursos que são parcialmente destinados à habitação de interesse social.

Como investir no Cepac?

Investir em Cepac não é como comprar ações de uma empresa comum. Eles são adquiridos por meio de leilões públicos realizados na B3, quando a prefeitura lança uma nova série do título.

O mais comum para o investidor pessoa física é investir indiretamente, através de fundos de investimento imobiliário (FIIs) que têm uma parte de seu patrimônio aplicada nesses certificados.

É um investimento que exige um bom entendimento do mercado imobiliário e das fases da obra pública, sendo mais adequado para perfis sofisticados.

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Vantagens do Cepac

A principal vantagem é a previsibilidade de onde o dinheiro público será aplicado. Como os recursos são “carimbados”, eles não podem ser desviados para outras áreas, garantindo que a região da OUC (Operação Urbana Consorciada) seja, de fato, transformada.

Para o investidor, a grande aposta é na valorização do título, que tende a acompanhar o desenvolvimento da região.

Para a prefeitura, é uma forma de viabilizar grandes projetos sem precisar usar o orçamento geral, compartilhando os custos com a iniciativa privada.

Importância do Cepac

O Cepac é uma ferramenta de gestão urbana que transforma o direito de construir em um ativo financeiro.

Ele é importante porque permite que as cidades cresçam de forma mais ordenada, capturando parte da valorização imobiliária gerada pelos investimentos públicos.

Em vez de o lucro das obras privadas ficar apenas com os construtores e proprietários, uma parcela é revertida em melhorias para toda a população que vive ou trabalha na região.

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Limitações do CEPAC

Apesar do sucesso em arrecadação, há limitações importantes. Um dos principais riscos é o descasamento entre a velocidade das obras privadas e a execução das obras públicas.

Em algumas operações, como na Água Espraiada, houve críticas de que a arrecadação foi gigantesca, mas as obras de habitação de interesse social previstas não foram concluídas no prazo.

Além disso, o preço do Cepac pode ser muito volátil, dependendo do interesse dos grandes incorporadores, e seu sucesso exige um planejamento técnico muito sofisticado por parte do poder público.

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Qual a diferença entre o CEPAC e a outorga onerosa?

A principal diferença está no uso e na finalidade.

A outorga onerosa é um pagamento que o proprietário de um terreno faz diretamente à prefeitura para construir acima do limite básico, sendo que esse dinheiro entra no caixa geral do município.

Já o Cepac é um título financeiro que só pode ser usado dentro de uma Operação Urbana específica, e os recursos arrecadados com ele são obrigatoriamente destinados a um conjunto de obras previamente definido para aquela região.

Um é um instrumento pontual, enquanto o outro é um mecanismo de financiamento de um grande projeto de transformação urbana.

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