Entenda o que são FIIs e como investir

Os Fundos Imobiliários, que chamamos de FIIs, representam uma maneira bastante interessante de colocar seu dinheiro no mercado de imóveis e em títulos ligados a ele, mas de um jeito indireto. Em vez de você mesmo sair comprando e vendendo propriedades, quem faz todo esse trabalho e toma as decisões sobre onde investir o capital de várias pessoas é o gestor do fundo.

Para quem, como nós, investe como pessoa física, essa modalidade é vista como a forma mais inteligente, prática e, sim, lucrativa de participar do mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel de verdade.

Assim, você se livra daquele alto valor inicial, das taxas que sempre aparecem, da dificuldade de transformar o imóvel em dinheiro rápido e de toda aquela papelada e burocracia que consomem tanto tempo quanto dinheiro.

Vamos em frente para entender melhor! Leia!

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O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) reúne o dinheiro de vários investidores em um “pote comum”. Uma instituição financeira, o administrador, é quem faz a gestão desse fundo, vendendo cotas para ter recursos.

Esse capital é aplicado no mercado imobiliário de diversas formas: compra de imóveis (rurais/urbanos, prontos/em construção, comerciais/residenciais) ou investimento em outros ativos do setor, como cotas de outros FIIs, LCI, CRI e ações de empresas imobiliárias.

Todo FII possui um regulamento que define sua política de investimento, que pode ser focada (ex.: só imóveis comerciais prontos para alugar) ou mais ampla (imóveis prontos ou em obra, para aluguel ou venda).

O fundo gera renda através de:

• Aluguéis, vendas ou arrendamentos (se investir em imóveis físicos).
• Juros ou ganho de capital (se investir em títulos imobiliários).
• Os lucros são distribuídos periodicamente aos cotistas.

Os FIIs são condomínios fechados e geralmente perpétuos. Isso significa que o cotista não pode resgatar o dinheiro diretamente do fundo antes de seu término (que raramente tem data). Para sair antes, é preciso vender suas cotas para outro investidor no mercado secundário (como uma bolsa de valores).

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Quais são os tipos de fundos imobiliários (FIIs)?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são um universo bem diversificado, e conhecer suas diferentes modalidades pode fazer toda a diferença na hora de decidir onde colocar seu dinheiro: :

1) Fundos de Tijolo

Imagine que fundos de tijolo são os FIIs que “colocam a mão na massa”, investindo diretamente em imóveis físicos. Pense em shoppings movimentados, escritórios elegantes (as famosas lajes corporativas), galpões logísticos estratégicos, hospitais ou até imóveis residenciais.

O principal objetivo aqui é gerar renda por meio dos aluguéis dessas propriedades. Se você gosta da ideia de uma rentabilidade ligada ao “chão” e ao que o mercado imobiliário físico pode oferecer, este tipo pode ser bem interessante para você.

2) Fundos de Papel

Diferente dos fundos de tijolo, os de papel não compram imóveis de verdade. Nada disso, os fundos de papel investem em títulos e valores mobiliários no setor imobiliário. Os mais conhecidos são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Podemos dizer que eles são um tipo “empréstimos” para financiar obras imobiliárias, e o fundo tira seu lucro justamente dos juros que esses títulos pagam. Eles costumam ter uma rentabilidade atrelada a indicadores financeiros como o CDI ou o IPCA, e podem ser uma ótima pedida para dar uma diversificada na sua carteira.

3) Fundos de Fundos (FOFs)

O nome já entrega o jogo: estes fundos investem em cotas de outros FIIs. É como ter uma “cesta” que já vem recheada com vários fundos imobiliários diferentes. A grande sacada aqui é a diversificação automática.

Você não precisa quebrar a cabeça escolhendo e acompanhando um monte de FIIs; o FOF faz esse trabalho por você, espalhando os riscos e buscando as melhores chances no vasto mercado de fundos. É uma porta de entrada excelente para quem quer começar a investir em FIIs, mas ainda se sente um pouco inseguro para montar sua própria seleção.

4) Fundos Híbridos

Os fundos híbridos são os “camaleões” do pedaço. Eles buscam unir o melhor de dois mundos, podendo investir tanto em imóveis físicos (os de tijolo) quanto em títulos e valores mobiliários (os de papel). Assim, o gestor tem a liberdade de adaptar a carteira do fundo de acordo com as mudanças do mercado, de olho nas melhores oportunidades em sistuações diferenes. Ou seja, isso é para quem procura por um investimento mais equilibrado, e que se ajuste a várias situações econômicas.

É sempre bom lembrar que cada tipo de FII tem suas particularidades, seus riscos e suas possibilidades de retorno. Antes de qualquer decisão, vale a pena dar uma boa olhada no seu perfil de investidor e nos seus objetivos.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Vamos conversar um pouco sobre como funcionam os Fundos Imobiliários. Pense neles como uma maneira de você, junto com outras pessoas, ser dono de grandes empreendimentos imobiliários sem precisar comprar um prédio inteiro.

A mágica por trás disso é que existe uma equipe de profissionais bem experientes que cuida de tudo. Eles estão sempre de olho no mercado, avaliando as melhores oportunidades e cuidando do dinheiro que todos investiram. É como ter um time dedicado só para fazer seu dinheiro render no setor imobiliário.

O principal objetivo dessa equipe é buscar a maior rentabilidade possível para você. Para isso, eles geralmente investem em imóveis comerciais de qualidade, como shoppings, escritórios ou galpões. A ideia é que esses imóveis gerem renda constante através dos aluguéis, e essa renda é distribuída entre os cotistas, ou seja, entre as pessoas que investiram no fundo.

Mas não é só isso. Outra forma de ganhar dinheiro com os FIIs é com a valorização dos próprios imóveis. Se o valor do bem aumenta com o tempo, o valor da sua parte no fundo, a sua cota, também sobe. É um pouco como ter um imóvel que se valoriza e, ao mesmo tempo, gera um aluguel para você.

Entenda: Rentabilidade: o que é, quais os tipos e como calcular?

Rentabilidade dos fundos imobiliários (FIIs)?

Muita gente pergunta sobre a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, e a verdade é que ela não é um número fixo. Pense nela como algo que se move, que respira, dependendo de uma série de coisas no mundo imobiliário e financeiro. Os lucros que você pode ter com um FII variam bastante, influenciados pelo que está acontecendo no setor, pelos imóveis que compõem o patrimônio do fundo e também pelo valor das cotas.

Normalmente, aqueles FIIs que investem em imóveis muito bem localizados, em pontos movimentados, tendem a gerar resultados mais interessantes. É o mesmo princípio de ter um imóvel físico: uma sala comercial numa rua de grande fluxo geralmente vale e rende mais do que uma idêntica num lugar ermo, não é? A lógica é bem parecida.

Além daquele sobe e desce natural do valor das cotas, os Fundos Imobiliários têm uma característica bem legal: eles costumam pagar uma espécie de “aluguel” mensal para você, o cotista. No entanto, esses rendimentos também podem variar.

Aqui entra um termo que chamamos de “vacância”. Imagine um prédio de escritórios que o fundo possui. Se todas as salas estão alugadas, recebendo aluguel, o rendimento para você é maior. Mas se algumas salas ficam vazias porque os inquilinos saíram, esses rendimentos podem diminuir um pouco até que novos locatários apareçam. É como um senhorio que tem seus imóveis todos ocupados versus um que tem algumas casas vazias.

Agora, se estamos falando de fundos que investem em “papéis”, aqueles FIIs que não compram imóveis diretamente, mas sim dívidas ligadas ao setor imobiliário, como os CRIs ou CRAs, a forma de calcular o rendimento é um pouco diferente. O que você recebe mensalmente está atrelado ao comportamento de alguns índices financeiros, como o CDI, o IGP-M ou o IPCA, que são indicadores de inflação. É como se seu dinheiro estivesse indexado a esses movimentos da economia.

Leia mais: Índices de inflação: o que são e quais os principais?

Qual a tributação sobre fundos imobiliários (FIIs)?

Quando se fala em Fundos Imobiliários, a tributação é um ponto importante para o investidor pessoa física entender bem, especialmente com as recentes discussões e possíveis mudanças. Atualmente, e até o final de 2025 para cotas emitidas até lá, a situação é a seguinte:

Os rendimentos que você recebe dos FIIs, que são basicamente a sua parte nos aluguéis ou lucros do fundo, são isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Mas, para ter essa isenção, o fundo precisa cumprir algumas condições:

• Ter no mínimo 100 cotistas.
• As cotas devem ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.
• O investidor não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo.
• Não ser ligado a um investidor que detenha mais de 30% das cotas do fundo (como um parente de segundo grau).

Ganho de Capital (Venda de Cotas)

Quando você vende suas cotas de FII com lucro (ou seja, por um valor maior do que pagou por elas), esse ganho é tributado.

• A alíquota atual é de 20% sobre o lucro.
• Você mesmo é responsável por calcular o imposto e gerar o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagar até o último dia útil do mês seguinte à venda.
• Não há isenção para vendas de pequeno valor, como acontece com ações (a famosa isenção dos R$ 20 mil).
• Qualquer lucro na venda de FIIs é tributado.
• Você pode abater os custos da operação (como corretagem e emolumentos) do seu lucro para calcular o imposto. Além disso, prejuízos de vendas anteriores podem ser compensados com lucros de vendas futuras de FIIs, diminuindo o imposto a pagar.

Declaração de Imposto de Renda

Mesmo com a isenção dos rendimentos em muitos casos, você precisa declarar seus FIIs no Imposto de Renda.

• As cotas que você possui devem ser informadas na ficha “Bens e Direitos”.
• Os rendimentos recebidos (aqueles isentos) são declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
• E os ganhos de capital (lucros com a venda) são informados na ficha “Renda Variável”, na parte de “Operações em FII ou Fiagro”.

IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e Outras Taxas

Geralmente, o IOF não incide sobre FIIs negociados em bolsa, a menos que a aplicação seja resgatada em menos de 30 dias, mas isso é mais comum em outros tipos de investimento. Para FIIs, é bem raro ter incidência de IOF.

Além da tributação, é bom lembrar que existem outras taxas que podem ser cobradas pelos fundos, como a taxa de administração (pelo trabalho do gestor do fundo) e, em alguns casos, a taxa de performance (se o fundo superar um determinado índice).

Investir em FIIs pode ser muito interessante para quem busca renda passiva com potencial de valorização, mas entender como funciona a tributação é fundamental para não ter surpresas na hora de acertar as contas com a Receita Federal.

É seguro investir em fundos imobiliários?

Investir em Fundos Imobiliários, é como ter um pedacinho de grandes imóveis, shoppings, galpões, escritórios, sem precisar comprar o prédio todo. É uma forma bacana de receber aluguéis (que eles chamam de dividendos) sem ter dor de cabeça com inquilino, reforma ou IPTU.

O lado bom (e por que muita gente gosta):

• Você recebe uma renda mensal, tipo um aluguel, que geralmente é isenta de imposto de renda para a pessoa física (a maioria dos FIIs distribui esses rendimentos sem cobrar IR na fonte). Isso é ótimo!
• É bem mais fácil de comprar e vender do que um imóvel de verdade. Você faz isso pela bolsa, rapidinho.
• Seu dinheiro é gerenciado por profissionais que entendem do mercado imobiliário.

O que você precisa ficar de olho (nos riscos):

• O valor das cotas na bolsa pode subir e descer. Não é igual à poupança, que só rende um pouquinho todo mês. O preço do seu investimento pode variar.

• Se os imóveis do fundo ficarem vazios ou os inquilinos atrasarem o pagamento, seus rendimentos podem diminuir.
• Quando você vende suas cotas com lucro, esse lucro é tributado em 20%. Ou seja, não é tudo seu, uma parte vai para o imposto.

Leia mais: Riscos dos investimentos: o que são e tipos existentes

Como escolher um fundo imobiliários?

Escolher um Fundo Imobiliário não é um bicho de sete cabeças, mas também não dá pra ir “no chute”. É tipo escolher um imóvel pra comprar: tem que ver o que vale a pena pra você.

Primeiro, entenda o tipo de FII: ele investe em imóveis de verdade (os de “tijolo”) ou em dívidas imobiliárias (os de “papel”)? Isso muda um pouco a forma de analisar.

Depois, dê uma olhada em quem cuida do fundo. Uma gestora experiente e com bom histórico faz toda a diferença para o seu dinheiro.

Se for FII de tijolo, pense nos imóveis: eles são bem localizados? São novos ou velhos? O fundo tem vários imóveis e inquilinos diferentes? Quanto mais diversificado, menos risco você corre se um inquilino sair ou um imóvel tiver problemas.

Fique de olho no rendimento, claro, mas não só nele. Às vezes, um rendimento muito alto pode esconder algum risco. Veja se o fundo paga bem de forma consistente. Olhe também o P/VP, que diz se a cota está “barata” ou “cara” em relação ao valor do patrimônio do fundo.

Por fim, veja a liquidez: é fácil vender as cotas se você precisar do dinheiro rápido? Fundos com pouca negociação podem ser um problema nessa hora.

A grande dica é sempre fazer a sua “lição de casa”: leia os relatórios do fundo. Eles contam tudo que você precisa saber sobre onde seu dinheiro está sendo investido.

No fim das contas, escolher um FII é uma mistura de entender o que você está comprando e ter um pouco de bom senso. E o mais importante: nunca coloque todo o seu dinheiro em um só lugar. Diversificar é sempre o caminho mais seguro e inteligente!

Conheça mais: Diversificação de investimentos – Quantas ações ter em carteira?

Como investir em fundos imobiliários?

Pra investir em FIIs, o caminho é simples:

Para começar, abra uma conta numa corretora de valores. É por lá que você vai comprar e vender as cotas. Depois, transfira o dinheiro que quer investir pra essa conta.

Aí vem a parte importante: escolha bem o FII! Pesquise, veja o tipo de fundo, a qualidade dos imóveis, quem administra e se os rendimentos são consistentes. Não compre qualquer um!

Com o FII escolhido, é só ir na plataforma da corretora, procurar pelo código dele e fazer a sua compra. E depois de comprar, continue acompanhando seus investimentos e os rendimentos que caem na sua conta.

A dica é começar com calma, diversificar (não colocar tudo num FII só) e ter paciência, porque FIIs são pra quem pensa no longo prazo.

Saiba mais: Investimento a longo prazo – Opções de aplicações e como investir

Vantagens e riscos de investir em FIIs

Investir em Fundos Imobiliários traz um monte de coisa boa, mas também alguns pontos que a gente precisa ficar de olho.

Vantagens

• Renda todo mês, sem dor de cabeça: Sabe aquele sonho de viver de aluguel? Com FIIs, isso fica mais perto. Você recebe uma parte dos aluguéis dos imóveis do fundo, geralmente todo mês, e o melhor: para pessoa física, essa renda costuma ser isenta de Imposto de Renda. E você não precisa se preocupar com inquilino chato, obras, pagar o IPTU, nada disso!
• Dá para começar com pouco dinheiro: Comprar um imóvel de verdade custa uma fortuna. Já uma cota de FII pode custar a partir de uns R$ 100,00. Isso é ótimo para quem quer começar a investir no mercado imobiliário sem ter que juntar um dinheirão.
• Diversificação facilitada: É difícil comprar vários imóveis para não colocar todos os ovos na mesma cesta, né? Com os FIIs, isso é mais fácil. Um fundo geralmente tem vários imóveis (ou vários tipos de títulos imobiliários), o que já te dá uma boa diversificação e ajuda a diluir os riscos.
• Gestão profissional: Quem cuida do fundo são gestores experientes no mercado imobiliário. Eles que pesquisam os melhores imóveis, negociam aluguéis, vendem quando é a hora certa. Você tem um time de especialistas trabalhando pra você.
• Mais fácil de vender que um imóvel: Se você precisar do dinheiro, vender suas cotas de FII na bolsa é bem mais rápido e menos burocrático do que vender um apartamento ou uma casa.

Riscos

• O valor da cota sobe e desce: FIIs são investimentos de renda variável. Isso significa que o preço das suas cotas na bolsa pode flutuar bastante, subindo ou caindo. Você pode ter um lucro na valorização da cota, mas também pode ter prejuízo se precisar vender por um preço menor do que pagou.
• Risco de vacância e inadimplência: Se o fundo tem imóveis de “tijolo”, pode acontecer de alguns ficarem vazios (vacância) ou dos inquilinos não pagarem o aluguel (inadimplência). Quando isso acontece, o fundo recebe menos dinheiro, e a sua renda mensal também pode diminuir.
• Depende da economia e dos juros: O mercado imobiliário e o valor dos FIIs são muito influenciados pela economia do país e pela taxa de juros (Selic). Se a economia vai mal ou os juros sobem muito, os FIIs podem não ter um bom desempenho.
• Liquidez nem sempre é alta: Embora sejam mais líquidos que imóveis físicos, alguns FIIs têm poucas negociações diárias na bolsa. Se você investe em um desses e precisar do dinheiro rápido, pode demorar para conseguir vender suas cotas ou ter que aceitar um preço mais baixo.
• Não tem garantia do FGC: Diferente de alguns investimentos de renda fixa, os FIIs não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Ou seja, se o fundo tiver problemas sérios, não há um “seguro” para o seu investimento.

Aprenda também: Como declarar fundos imobiliários? Declaração de FIIs em 3 etapas