É o fim dos fundos imobiliários?

A CVM autuou um FII. No entanto, o motivo não ficou muito claro. Logo, várias interpretações surgiram. Uma delas, sugere o fim dos fundos imobiliários.

Isso porque, muitos fundos estariam impedidos de distribuir dividendos. Logo, os investidores não iriam se interessar nesses fundos. Com isso, os fundos iriam acabar.

Lembrando que este é um texto opinativo. Dessa forma, ele não deve ser visto como uma indicação do que você deve fazer com a sua vida financeira.

O que é CVM?

Recentemente, o IFIX teve uma forte queda. Isso porque, uma decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pode impactar todos os FIIs.

Sendo que a CVM é como se fosse uma polícia do mercado financeiro. Desse modo, as principais funções da CVM são: fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários.

Ou seja, ela cumpre a função de garantir a transparência no mercado de valores mobiliários. Ela faz isso para que o investidor tenha segurança ao investir. Portanto, ela está do lado do investidor e não das empresas.

Sendo assim, ela faz a fiscalização para averiguar se todos estão cumprindo as regras do mercado de capitais. Além disso, ela realiza a aplicação de punições aos agentes que descumprirem as regras.

É o fim dos fundos imobiliários?

Todos os anos, a CVM tem perdido orçamento do governo. Não apenas neste governo, mas em todos. Com isso, surgem críticas dizendo que a CVM está sucateada e coisas do gênero.

Também existem críticas de que alguns dos profissionais da CVM, não sabem muito bem o que estão fazendo. Essa crítica ficou em alta com os recentes acontecimentos.

Acontece que a CVM autuou o FII Maxi Renda FDO IMOB (MXRF11). No entanto, não ficou muito claro o motivo pelo qual ela autuou esse fundo.

O entendimento de algumas pessoas é que a CVM autuou o MXRD11 porque ele tem prejuízo contábil e distribui dividendos. Logo, a CVM disse que isso não é correto.

Para você entender o que isso quer dizer, vamos supor que você alugue uma sala comercial por R$ 5 mil com um contrato de 1 ano, mas a sala vale R$ 500 mil.

Até aí tudo bem. Porém, vamos imaginar que ocorre uma mudança brusca no mercado, que faz com que o imóvel se desvalorize para R$ 250 mil.

Nessa situação, mesmo você pagando R$ 60 mil de aluguel naquele ano, o imóvel ainda estará valendo R$ 250 mil por causa da desvalorização.

De acordo com a CVM, como o fundo teve um prejuízo contábil de R$ 250 mil, ele não poderia distribuir dividendos, enquanto o imóvel não voltasse ao valor normal.

Lógica controversa

Esta lógica de que fundo com prejuízo contábil não pode distribuir dividendos não faz muito sentido. Afinal de contas, com essa lógica, boa parte dos FIIs não vão poder distribuir dividendos.

Inclusive, fundos que trabalham com ativos como CRIs e CRAs, que sofrem marcação a mercado, teriam problemas gravíssimos com essa lógica.

Por hora, essa lógica foi aplicada apenas ao MXRF11, mas se ela passar a ser a lógica vigente, muitos fundos imobiliários seriam afetados.

É por isso que muitas pessoas estão se perguntando se este é o fim dos fundos imobiliários.

Para piorar a situação, essa lógica também poderia ser levada para o FII Agro, um produto que acabou de começar a funcionar no Brasil e que em sua maioria são de CRAs.

Basicamente, os FII Agro deixariam de existir já que com essa lógica, eles nunca iriam poder pagar dividendos. E nenhum investidor iria querer investir neles, logo, eles seriam extintos.

Outra interpretação

Além das pessoas que interpretam a autuação da CVM da forma explicada acima, existem também as pessoas que interpretam de outra forma.

Quando falamos de marcação a mercado, estamos falando de outro fenômeno. Então não aconteceria dessa maneira, o entendimento não seria esse para o fenômeno de marcação a mercado.

Isso porque, a marcação a mercado, ao olharmos o balanço da empresa, ela age simplesmente sob o patrimônio líquido. Sendo assim, ele não entraria como prejuízo ou lucro contábil.

Essa interpretação é possível, pois, mesmo que um título tenha sido remarcado a mercado, aquilo só entraria ou sairia do caixa da empresa, se fosse vendido.

Portanto, enquanto ele está como patrimônio, isso não se alteraria. Por isso, algumas pessoas estão dizendo que, na verdade, o MXRF11 teve prejuízos reais.

Posição oficial da CVM

A CVM disse que a sua decisão foi “estabelecer a vedação da distribuição nas situações em que o montante a distribuir, amparado no regime caixa, seja superior à soma do lucro contábil do exercício dos lucros acumulados e reservas de lucros de exercícios anteriores”.

Na prática, a CVM quer dizer que um fundo não pode distribuir o que ele não possui.

A CVM diz ainda que, neste caso, se o fundo for distribuir um valor maior do que o lucro contábil, ele deveria tratar como amortização das cotas ou devolução de capital.

Contudo, isso não faria muito sentido, já que quando os laudos vieram dos valores dos imóveis e jogar o valor para baixo, os fundos imobiliários ficariam impedidos de distribuir dividendos.

Sendo que com a alta da taxa Selic, certamente haverá uma redução dos valores dos imóveis. Portanto, os fundos não poderiam distribuir dividendos.

Além disso, criaria uma imprevisibilidade no valor a ser distribuído. Isso porque, a distribuição não estaria mais ligada ao aluguel dos imóveis. Ao invés disso, seria atrelado ao valor dos imóveis.

É claro que a decisão da CVM pode ser mudada. Mas por hora, esse é o seu posicionamento.

O que o MXRF11 disse?

Em resposta a CVM, o MXRF11 disse que ele sempre adotou para a distribuição de rendimento do fundo, procedimento que atende às orientações das áreas técnicas da CVM vigentes até então.

Além disso, ele disse que encerrou o exercício social de 2021 com lucro contábil, já considerando os resultados acumulados de exercícios anteriores.

No entanto, ele disse que as demonstrações contábeis e o relatório do auditor independente, ainda estão dentro do prazo de conclusão. Logo, é possível que a apuração sofra alterações, o que pode afetar os futuros rendimentos.

Enfim, como você deve ter notado, a situação ainda está meio confusa. Vamos ter que esperar novos esclarecimentos da CVM e do fundo.

Para saber a opinião do Raul Sena, o Investidor Sardinha, assista ao vídeo:

E aí, você acha que este é o fim dos fundos imobiliários? Se você ainda acredita nos FIIs, leia: Fundos imobiliários baratinhos para 2022

Fonte: Roteiro de Raul Sena.