Cap rate: o que é e como calcular a taxa de capitalização de um imóvel

O cap rate é um indicador usado para analisar em quanto tempo o investimento em um imóvel poderia proporcionar o retorno total da aplicação.

Para calcular este indicador, basta multiplicar o rendimento mensal por 12 e depois dividir pelo valor investido. O resultado indica o retorno anual que o imóvel dará.

Apesar de ter a vantagem de ser facilmente aplicado, o cap rate tem a desvantagem da previsibilidade de resultados. Sendo assim, sem saber qual a renda o imóvel irá gerar, não é possível calcular o cap rate.

O que é cap rate?

O cap rate é o capitalization rate, ou em português taxa de capitalização. Em síntese, ele é um indicador usado para estudar o retorno que uma aplicação pode trazer. Ou seja, por meio dele é possível verificar em quanto tempo o investidor terá o retorno total de uma aplicação.

É possível usar o cap rate também para comparar os retornos de diferentes aplicações e decidir qual investimento vale mais a pena. Sendo que, vários fatores podem interferir em seu resultado, como, por exemplo, inflação e tipo de imóvel. Além disso, alguns fatores que podem impactar o cap rate de um imóvel, são:

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1- Risco de vacância: É o risco do imóvel ficar vaga durante determinado período, sem gerar renda. Isso porque, no cálculo do cap rate, é previsto que o imóvel ficará sempre locado.

2- Risco de inadimplência: Ao alugar um imóvel sempre existe o risco do inquilino dar calote e não pagar o aluguel. Isso pode ocorrer por dificuldades financeiras ou por falta de honestidade. Seja como for, essa inadimplência pode impactar o retorno do investimento no imóvel.

3- Risco de regularização: Por fim, se o imóvel não estiver em situação regular junto aos órgãos públicos, como, por exemplo, prefeitura e bombeiros, os locatários podem não conseguir licença de funcionamento e desistem de alugar o imóvel.

Usos

O cap rate é usado sobretudo em investimentos do setor imobiliário, como em fundos imobiliários. No caso dos fundos, os gestores realizam análises de mercado, avaliam os perfis dos imóveis e as regiões que eles estão inseridos.

Nesse processo de análise, os gestores determinam qual a taxa de retorno anual desejado e fazem o cálculo do cap rate para descobrir quais imóveis correspondem à sua meta de rendimento. Mas não são apenas os fundos que podem usar o cap rate, você também pode usar este indicador caso deseje comprar um imóvel com foco na geração de renda.

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No entanto, investir no setor imobiliário por meio de fundos de investimento pode ser mais vantajoso do que aplicar diretamente em imóveis. Isso porque com os fundos imobiliários você pode ter um retorno mais elevado, maior liquidez e diversificação da carteira. Por fim, o cap rate pode ser usado também para avaliar o real valor de mercado de imóveis.

Por exemplo, se você possui uma sala comercial no Centro da cidade de São Paulo e percebe que o preço médio do aluguel na região caiu, significa que se essa redução continuar, o preço do imóvel também vai cair. Em contrapartida, quando os aluguéis estão subindo, pode haver valorização do imóvel.

Cálculo do cap rate

Para determinar o cap rate, basta usar a fórmula: Cap Rate = (Rendimento mensal x 12) / Valor inicial investido. Para facilitar o entendimento do uso do cap rate, vamos supor que você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 200 mil.

Vamos imaginar também que a propriedade já está locada e que o aluguel custa R$ 750,00 por mês. Suponhamos que este valor não vai sofrer alterações depois que você comprar o imóvel, logo, o cálculo é: Cap Rate = (750,00 X 12) / 200.000,00. Portanto, o cap rate é 4,5%.

Isso significa que se o rendimento continuar em 4,5% ao ano, você terá o retorno total do valor aplicado na compra do imóvel, em cerca de 22 anos. Vale destacar que o cálculo considera que o imóvel é comprado em dinheiro e não por meio de empréstimo.

Exame

Com o resultado em mãos, você pode comparar com outras aplicações para descobrir qual possibilita o retorno da aplicação em menos tempo e nas melhores condições.

Apesar do cap rate ser bem útil ao analisar o investimento no setor imobiliário, não é recomendado o uso desse indicador de forma isolada. Na verdade, o mais interessante é usar outros indicadores juntamente com o cap rate para determinar qual a melhor aplicação.

Vantagens e desvantagens

O cap rate é vantajoso para o estudo de aplicações no setor imobiliário. Dessa maneira, ele é um indicador importante para verificar quando o investidor poderá ter um retorno total da aplicação realizada. Outra vantagem é que ele possui fácil aplicação.

Isso porque, dentro da fórmula é solicitado apenas o rendimento mensal e o valor inicial do investimento. Ou seja, não é um cálculo complicado. Contudo, ele não tem muitas utilizações na análise de outros tipos de aplicações. Por exemplo, na renda fixa ele não é útil, já que ele não prevê os juros compostos.

Apesar de não ser usado em outras aplicações, você pode comparar o cap rate com o retorno oferecido por outras aplicações, como, por exemplo, os títulos públicos, ações, títulos privados e fundos de investimento.

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Outra desvantagem é que se você não souber com antecedência quais serão os rendimentos da aplicação, não é possível calcular o cap rate. Sendo que, existe ainda a desvantagem de que é difícil prever as possíveis valorizações ou aumento de custos da propriedade.

Ao longo dos anos os imóveis podem tanto se valorizar, o que é benéfico, quanto exigir custos, como, por exemplo, reformas. O problema é que tanto a valorização quanto os custos, são difíceis de serem previstos e o cap rate não ajuda nisso.

Agora que você sabe o que é cap rate, não deixe de descobrir o Por que não investir em imóveis? Motivos pelos quais não compensa

Fontes: The cap, Smart brain, Suno e Fiis

Imagens: Master imóveis, Bremenkampcf, Exame, Ramos arraial e Remessa online