FIIs de papel e FIIs de tijolo: quais as diferenças e qual o melhor?

Quem investe em Fundos Imobiliários (FIIs) já se pegou pensando: será que vale mais a pena focar em fundos de papel ou partir para os FIIs de tijolo?

Se essa dúvida também bateu aí na sua carteira, respire fundo! Neste artigo, vamos destrinchar juntos as diferenças entre os dois modelos e te ajudar a descobrir qual combina mais com o seu perfil de investidor. Vamos nessa?

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O que são os FIIs de papel?

Investir em um FII de papel é como emprestar dinheiro ao mercado imobiliário, mas de uma forma mais sofisticada. Em vez de comprar prédios ou lojas, esses fundos adquirem títulos financeiros ligados ao setor imobiliário, como LCIs, CRIs e até Letras Hipotecárias. Esse tipo de fundo não tem imóvel físico, mas recebe os rendimentos gerados por esses papéis, sejam juros ou a valorização dos títulos

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Tipos de fundo de papel

Existem alguns tipos de recebíveis que dão vida a esses fundos. As LCIs são emitidas por bancos que captam recursos para emprestar no setor imobiliário, e o fundo compra esses papéis para receber a remuneração, que pode ser prefixada ou pós-fixada.

Os CRIs, por sua vez, são emitidos por securitizadoras, aquelas empresas que juntam direitos de receber pagamentos de empreendimentos (como vendas ou aluguéis) e transformam em títulos negociáveis. Esses podem pagar mais justamente porque têm prazo mais longo e não contam com garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

E, embora menos frequentes, os LHs (Letras Hipotecárias) também entram na carteira dos fundos de papel, como títulos imobiliários emitidos por instituições financeiras do Sistema Financeiro de Habitação.

Entenda: SFH: o que é e como funciona o sistema financeiro de habitação?.

O que são os FII de tijolo?

Você já ouviu falar em investir em imóveis sem precisar lidar com visitas, contratos ou reformas? Os FIIs de “tijolo” são assim: são fundos que investem diretamente em imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos. e depois alugam esses bens para empresas, órgãos públicos ou varejo. Isso gera renda, geralmente distribuída aos cotistas de forma recorrente.

Tipos de fundo de tijolo

Os tipos mais comuns desses fundos se organizam conforme o tipo de imóvel que compõem o portfólio. Há os de escritórios corporativos, pensando em empresas que precisam de espaços bem localizados; os de shoppings, que lucram com o fluxo de consumidores e contratos longos com lojistas; e os de logística, que investem em galpões e centros de distribuição. Estes, hoje especialmente valorizados pelo crescimento do e-commerce.

Essas estruturas tornam os FIIs de tijolo atrativos para quem busca uma exposição ao mercado imobiliário com liquidez (já que as cotas são negociadas na bolsa) e com menores valores iniciais, se comparados à aquisição direta de um imóvel.

Claro, tudo tem seu lado: fundos desse tipo podem ser mais sensíveis à alta da taxa de juros, porque o custo do capital sobe e pode afetar ocupação, valor do aluguel ou inadimplência, sobretudo no curto prazo.

Ainda assim, muitos investidores valorizam o potencial de valorização do imóvel e os rendimentos constantes que esses FIIs costumam oferecer.

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Quais as diferenças entre FIIs de papel e FIIs de tijolo?

Quando a gente pensa em investir no mercado imobiliário, pode parecer complicado lidar com propriedade, inquilinos, manutenção… É aí que os FIIs entram como uma solução inteligente, e ainda por cima têm dois jeitos diferentes de operar: via “papel” ou via “tijolo”.

Os FIIs de papel investem em ativos financeiros, como CRIs, LCIs e outros títulos ligados ao mercado imobiliário. Em vez de ter cheiro de tinta fresca ou portas giratórias, esse fundo ganha com juros e correções monetárias desses papéis, o que pode traduzir rendimentos mais previsíveis e uma liquidez maior, porque você negocia cotas, não imóveis físicos.

Já os FIIs de tijolo são mais palpáveis no imaginário: eles compram prédios, shoppings, galpões, lajes comerciais… tudo material. O rendimento vem dos aluguéis e, por isso, costuma ser mais estável a longo prazo.

Além disso, você participa de qualquer valorização do imóvel: faz sentido, certo? Eles oferecem essa sensação de segurança tangível que é difícil de replicar em títulos financeiros.

Mas é claro que cada um tem seus riscos. Os FIIs de papel são mais sensíveis às variações da taxa de juros: quando a Selic sobe, seus rendimentos podem ficar mais atraentes — ou os preços das cotas, mais instáveis.

Já os FIIs de tijolo sentem os perrengues do mundo real: se os imóveis vacam ou os contratos não renovam, a receita cai, e isso bate no bolso do investidor.

2025 tem mostrado justamente essa dança: os FIIs de papel lideraram o desempenho anual, mas os de tijolo não ficaram muito atrás, cada um dança conforme a música do mercado

E, na hora de montar uma carteira, muitos especialistas sugerem misturar os dois para equilibrar estabilidade e performance, variando entre renda mais previsível e valorização patrimonial.

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FIIs de papel ou FIIs de tijolo: qual o melhor?

Sabe aquela sensação de escolher entre segurança e rendimento? É bem assim quando você decide entre FIIs de papel ou de tijolo.

Os fundos de papel investem em “papéis” do segmento imobiliário, como CRIs, LCIs e outros títulos, e pagam rendimentos baseados em juros e correções monetárias. Isso costuma gerar retorno rápido e previsível, ideal em tempos de juros altos, como temos visto em 2025.

Já os FIIs de tijolo são aqueles que investem de fato em imóveis: pense em shoppings, galpões, escritórios; e o dinheiro vem dos aluguéis e da valorização dos imóveis. Essa modalidade é mais palpável, mais estável a longo prazo, mas também depende de fatores como vacância e custos de manutenção.

Num ano como 2025, com juros ainda elevados, os FIIs de papel têm se destacado por oferecer renda imediata e ajustada à inflação. Já os fundos de tijolo começam a ficar mais interessantes conforme o mercado imobiliário aquece, trazendo valorização e recuperação de contratos.

No fim das contas, não existe “melhor absoluto”. A escolha mais inteligente é aquela que combina com seu jeito de investir.

Se você quer renda regular e proteção contra juros altos, os fundos de papel são uma boa. Se prefere construir patrimônio com segurança no longo prazo, os tijolo podem valer mais a pena.

E sabe o que funciona bem pra muita gente? Misturar os dois, aproveitando os rendimentos consistentes dos papéis e o potencial de valorização dos imóveis.

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Fontes: Infomoney, Zagros Capital, Fiis, Mais Retorno, Kenlo e iHub Lounge.